TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

J U G E M E N T

Minute N° /

Le six Février deux mil vingt six,

Madame WEISSE Alexia, Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 24/00095 – N° Portalis DBWT-W-B7H-EMBK.

Code NAC 57A

DEMANDERESSE

La S.A.S. SOCIETE BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER

dont le siège socia est sis

[Adresse 5]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Laetitia MAVEL, avocat au barreau des ARDENNES postulant, M^e Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

M. [W] [O] [J]

né le 12 Octobre 1955 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

*****

Mme [K] [U] [X] [J] née [D]

née le 02 Février 1960 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par la SCP LIEGEOIS, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2022, Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J], ont confié à la société BNC IMMOBILIER, le mandat exclusif de vendre la maison leur appartenant, située [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 230 000 € outre 15 000 € TTC d’honoraires pour ladite société, à charge des époux [J] mandants.

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2022, un avenant au mandat de vente du 5 août 2022, a porté le prix de vente à 215 000 € et les honoraires de la société BNC IMMOBILIER à 13 975 € TTC.

Par courrier du 5 novembre 2022, les époux [J] ont dénoncé le mandat de vente exclusif n° 2296 qu’il avait confié à la société BNC IMMOBILIER qui a pris fin le 20 novembre 2022, compte tenu du préavis de dénonciation de 15 jours prévu audit mandat.

Par mail du 8 juin 2023, les époux [J] ont informé la société BNC IMMOBILIER que la maison a été vendue par le biais de Maître [V], notaire à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER a fait assigner Madame [K] [U] [X] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [O] [J] devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, afin d’obtenir le paiement d’une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner solidairement Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J], à lui régler la somme de 13 975 € à titre d’indemnité forfaitaire de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la date à laquelle fut signé l’acte authentique de vente de leur bien aux époux [B] et où les honoraires de la société BNC IMMOBILIER furent immédiatement exigibles ;Débouter Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;Condamner solidairement Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à lui régler la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la demanderesse se fonde sur les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-3 du code civil et sur l’article 73 dernier alinéa du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi dite HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970. Elle affirme que les époux [J] n’ont donné aucune suite aux quatre demandes d’avoir à lui verser l’indemnité forfaitaire dont ils lui sont redevables, prévue au mandat de vente exclusif, pour avoir enfreint l’interdiction de vendre le bien dont il est l’objet aux époux [B] qu’elle leur avait présentés et auprès desquels elle avait recueilli deux offres d’achat.

En réponse à l’argumentation adverse concernant sa carence dans l’accomplissement de son mandat, l’agence immobilière expose qu’elle a bien entrepris le nécessaire pour concrétiser la vente comme le mandat l’y obligeait, puisqu’elle a trouvé les seuls acheteurs intéressés, leur faisant visiter le bien le 22 octobre 2022 et recueillant seulement un mois après l’avenant de baisse de prix du 23 septembre 2022, l’offre d’achat des époux [B] du 28 octobre 2022 que les époux [J] refusèrent, puis a négocié cette offre pour en recueillir une seconde au prix de 200 000 € le 14 novembre 2022, que les époux [J] refusèrent également le 18 novembre 2022. Elle ajoute que le prix du mandat est celui demandé par les mandats, outre qu’il n’existe pas de prix scientifique pour les biens immobiliers, mais celui résultant de la rencontre en l’offre et la demande, qui en l’espèce a été trouvée par les démarches de ladite société, avec le seul acheteur intéressé par le bien des époux [J], après qu’ils aient accepté de suivre ses conseils, d’avoir à baisser le prix de vente, par l’avenant du 23 septembre 2022. S’agissant du reproche fait à la société BNC IMMOBILIER de ne pas avoir communiqué aux époux [J] les coordonnées de tous les visiteurs, elle souligne que seule la transmission des visiteurs manifestant un intérêt pour le bien, comme les époux [B], présente une utilité.

S’agissant des arguments adverses sur le caractère abusif de la clause, la demanderesse soutient qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale mais d’une clause indemnitaire compensatrice qui répond aux impératifs légaux la concernant, spécifiés par l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Elle indique que la clause contestée ne revêt pas un caractère abusif, du fait qu’elle est prévue pour 24 mois au-delà du terme du mandat qui a été résilié au bout de quatre mois, dès lors qu’il a été conclu pour 15 mois. Elle développe par ailleurs que le fait que l’avenant du 23 septembre 2022 au mandat de vente du 5 août 2022 ne reprenne pas la clause indemnitaire du mandat est totalement indifférent et n’a pas pour conséquence de la rendre inopposable aux époux [J], dès lors que ledit avenant ne porte que sur le prix de vente et les honoraires d’agence et précise clairement en caractères gras et majuscules « TOUTES LES AUTRES CLAUSES ET CONDITIONS DU MANDAT RESTENT INCHANGEES ». Elle fait valoir que l’indemnité forfaitaire correspond exactement au préjudice subi par la demanderesse du fait du comportement fautif des époux [J] qui ont vendu leur bien aux époux [B] sans le concours de la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER, alors que ladite société a non seulement présenté les premiers aux seconds, mais aussi recueilli deux propositions d’achat.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, les époux [J] demandent au tribunal, de :

A titre principal,

Annuler la clause insérée dans le mandat dont se prévaut la société BNC IMMOBILIER [Localité 9],Débouter la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire,

Réduire dans de notables et notoires proportions la clause pénale sollicitée par la société BNC IMMOBILIER [Localité 9].

En tout état de cause,

Condamner la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] à leur payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les défendeurs font valoir la carence de la société BNC IMMOBILIER [Localité 9] qui, selon eux, n’a pas mis en œuvre les actions prévues au contrat pour trouver un acquéreur. Ils précisent que l’agence ne leur a pas indiqué que le bien ne serait pas vendu au prix initial et qu’elle ne justifie pas avoir rendu le bien visible sur différents supports, notamment sur un site dédié. Ils soutiennent ensuite, sur le fondement de l’article « 1235-1 » du Code Civil, que la clause dont se prévaut la demanderesse ne prévoit pas un délai raisonnable puisque le contrat a duré trois mois et que la durée de l’interdiction est de 24 mois et qu’elle crée un réel déséquilibre au détriment du mandant, consommateur non averti. Elle indique à titre de moyen subsidiaire que la clause aurait dû être reprise en caractères très apparents dans l’avenant au mandat signé le 23 septembre 2022.

En réponse aux arguments adverses, ils affirment qu’ils n’ont commis aucune faute puisque l’agent immobilier a fait visiter la maison aux époux [B] qui ont formulé une offre refusée par les concluants mais que l’agent immobilier n’a pas laissé copie de cette offre aux concluants qui ne savaient donc pas qu’elle avait été formulée par les époux [B].

S’agissant de leur demande subsidiaire, ils exposent que la vente ayant été faite au prix de 200 000 € dont 196 000 € nets vendeur, la société BNC IMMOBILIER ne peut réclamer au maximum que 6,5 % de 196 000 € (à savoir la rémunération qu’elle aurait perçue si l’opération s’était faite par son intermédiaire) soit 12 740 € TTC.

La clôture est intervenue le 6 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande en paiement d’une indemnité forfaitaire

Les articles 1103 et 1104 du Code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du Code civil prévoit que " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

L’article 1231-3 du Code civil dispose que « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

L’article 1231-3 du Code civil prévoit que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. "

L’article 78, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi dite HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970, prévoit : « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandat. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».

Le mandat exclusif numéro 2296 confié à la société BNC IMMOBILIER par les époux [J], stipule en page 7 :

«  En outre le MANDANT :

6 – s’interdit de vendre son bien directement ou indirectement, sans le concours du MANDATAIRE durant le mandat. Il s’interdit également, durant les 24 mois suivant le terme du mandat, de vendre son bien à un acquéreur qui lui aura été présenté par le MANDATAIRE ou auquel ce dernier ou un MANDATAIRE délégué aura présenté son bien au cours du mandat.

7 – s’oblige à informer immédiatement le MANDATAIRE par lettre recommandée avec avis de réception, s’il vend son bien durant les 24 mois suivant le terme du mandat en précisant l’identité des acquéreurs, du notaire chargé de la vente, du MANDATAIRE intervenu le cas échéant, la date et le prix de la vente.

CLAUSE INDEMNITAIRE : FAUTE DE RESPECTER UNE OU PLUSIEURS DE SES OBLIGATIONS VISEES AUX POINTS 5, 6 et 7 CI-DESSUS, LE MANDANT SERA REDEVABLE ENVERS LE MANDATAIRE D’UNE INDEMNITE COMPENSATRICE D’UN MONTANT EGAL A CELUI DE LA REMUNERATION PREVUE AU PRESENT MANDAT. "

Sur la validité de la clause :

Les défendeurs soutiennent d’abord que la clause est abusive en ce qu’elle crée un déséquilibre eu égard au fait que le contrat a duré trois mois et que la durée de l’interdiction est de 24 mois.

Il convient toutefois de souligner que si le contrat de mandat n’a duré que trois mois, cela est dû au choix des défendeurs qui ont souhaité le résilier, ce qui n’était pas prévisible au moment de la rédaction du contrat de mandat. Si les défendeurs font valoir que cette résiliation est consécutive à une carence de l’agence dans ses obligations, cette dernière démontre qu’elle a fait visiter le bien et présenté 2 offres d’achat des époux [B], qui ont finalement acquis le bien, prouvant ainsi avoir rempli ses obligations. En tout état de cause, un manquement contractuel du mandataire pourrait justifier une demande fondée sur sa responsabilité contractuelle, ce qui n’a pas été sollicité par les défendeurs, mais ne saurait excuser la violation d’une clause contractuelle.

Par ailleurs, cette clause ne limite les droits des propriétaires qu’à l’égard des personnes qui ont été présentées par le mandataire et une telle restriction est justifiée par le risque de fraude très important.

Ainsi, la clause ne crée aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties et ne saurait être qualifiée d’abusive.

Les défendeurs soutiennent ensuite que la clause aurait dû être reprise en caractères très apparents dans l’avenant au mandat signé le 23 septembre 2022.

Toutefois, cette clause est inscrite en caractères très apparents dans le contrat de mandat initial signé par les époux [J] et l’avenant, également signé par les défendeurs, précise que « TOUTES LES AUTRES CLAUSES ET CONDITIONS DU MANDAT RESTENT INCHANGEES ». Ces éléments suffisent à rendre opposable cette clause.

Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande visant à déclarer la clause abusive et à l’annuler.

Sur l’application de la clause :

Il est établi par les échanges de courriels des 7 et 8 juin 2023 entre Madame [J] et l’agence immobilière que ces derniers ont informé la société BNC IMMOBILIER qu’ils avaient vendu leur maison et il n’est pas contesté que cette vente s’est déroulée avec les époux [B], acquéreurs, moins de 7 mois après la fin du mandat (demandée par courrier du 5 novembre 2022 et ayant pris effet le 20 novembre 2022).

Or, la société BNC IMMOBILIER produit une reconnaissance d’indications et de visites signée par les consorts [B] le 22 octobre 2022 et une offre d’achat du 23 octobre 2022 émanant des consorts [B] concernant le bien vendu par les époux [J]. Il convient de remarquer qu’à la fin de ce document, les époux [J] ont mentionné " Nous refusons cette offre et faisons une contre proposition au prix de 196 000 E net vendeur. Fait à [Localité 9] le 28/10/2022 ", suivi de leurs signatures. Dès lors, les époux [J] ne peuvent nier avoir eu connaissance du nom des consorts [B], auteurs de cette offre d’achat. Il est enfin produit une deuxième offre d’achat des époux [B] en date du 14 novembre 2022, refusée par les époux [J].

Il est ainsi démontré que les époux [J] ont vendu leur bien, sans le concours du mandataire durant les 24 mois suivant le terme du mandat, à des acquéreurs qui lui avaient été présentés par le mandataire et auquel ce dernier avait présenté son bien au cours du mandat.

Il convient donc de constater que les époux [J] n’ont pas respecté la clause prévue au contrat de mandat, emportant ainsi application de la clause pénale.

Sur le montant de l’indemnité :

En l’espèce, la clause prévoit que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts. Le juge peut donc modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, il convient de relever que la probabilité que la vente se déroule par l’intermédiaire de la société BNC IMMOBILIER si les vendeurs n’avaient pas violé la clause d’exclusivité est très forte puisque ces derniers ont finalement vendu le bien aux seuls acquéreurs que la société leur avait présenté et qui avaient déjà formulé deux offres d’achat par l’intermédiaire de cette société.

La demanderesse a donc bien subi un préjudice du fait de la violation de la clause, qui s’analyse en une perte de chance d’obtenir ses honoraires à hauteur de 95 %.

Il convient donc de modérer le montant de l’indemnité prévue par la clause pénale et de la fixer à 95 % de la somme prévue au contrat.

Les défendeurs indiquent que la vente s’est réalisée au prix de 200 000 € dont 196 000 € net vendeur mais ne produisent aucune pièce permettant de justifier ces affirmations.

Il convient dès lors de se référer à la somme prévue par avenant au contrat de mandat.

Les époux [J] seront donc solidairement condamnés à payer à la société BNC IMMOBILIER la somme de 13 276,25 euros (95 % x 13 975).

La date à laquelle fut signé l’acte authentique de vente du bien litigieux n’étant pas démontrée, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 septembre 2023.

II. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [J] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [J] condamnés aux dépens, devront verser in solidum à la société BNC IMMOBILIER une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] de leur demande en annulation de la clause insérée au contrat de mandat du 5 août 2022 conclu entre eux et la SAS BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à payer à la SAS BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER la somme de 13 276,25 euros à titre indemnitaire, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] à payer à la SAS BNC IMMOBILIER [Localité 9] IMMOBILIER la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [D] épouse [J] et Monsieur [W] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE