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Jugement N°

du 23 Octobre 2024

N° RG 23/02624 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDXJ

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[P] [F] [J] [S], [Y] [U] [H] [E]

C/

[L] [W] Notaire Associée et co-gérante de la société NORIAL, S.C.I. PA DES QUAIS, [V] [A] divorcée de Monsieur [B] [K],

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e KOERFER (Versailles)

— M^e ORION T37

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS :

Madame [P] [F] [J] [S]

née le 15 Décembre 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5] ; représentée par M^e Pascal KOERFER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31

Monsieur [Y] [U] [H] [E]

né le 25 Octobre 1955 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5] ; représenté par M^e Pascal KOERFER, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31

DÉFENDERESSES :

Madame [L] [W] Notaire Associée et co-gérante de la société NORIAL, Société A Responsabilité Limitée au capital de 220.000 €, immatriculée au RCS d’ORLEANS sous le n° 840 542 096, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par ses co-gérants, domiciliés en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]

Non représentée

S.C.I. PA DES QUAIS Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 921 657 847, dont le siège social est sis [Adresse 8] ; représentée par la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Madame [V] [A] divorcée de Monsieur [B] [K], selon jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’ORLEANS (45000) le 29 novembre 1993 et non remariée ; née le 04 Décembre 1961 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6] ;

représentée par la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 11 avril 2024, à l’audience du 04 Septembre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 23 Octobre 2024.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2024

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21/10/2022, Monsieur et Madame [E] [Y] et [P] née [S] (ci-après : les époux [E]) ont consenti à Madame [V] [A] une promesse de vente synallagmatique sous conditions suspensives et portant sur un bien sis [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 13] à [Localité 10] (45) , constitué d’un appartement de 168,62 m² et d’une cave, moyennant un prix de 494.000 € (hors frais d’acte d’achat, honoraires d’agence inclus).

Un acompte de 8000 € a été versé sur le compte de l’agent immobilier TOURELLES IMMOBILIER, en qualité de séquestre conventionnel. Cette somme est aujourd’hui séquestrée en l’étude NORIAL d'[Localité 10], dont Me [L] [W], notaire, est en charge du dossier.

Selon les demandeurs, l’acquéreur a fait valoir la clause de substitution, la SCI PA DES QUAIS constituée le 24 novembre 2022 entendant intervenir aux lieu et place de Madame [A].

Le 12 juin 2023, lors du rendez-vous en vue de la signature de l’acte authentique, Madame [A], représentant la SCI PA DES QUAIS, a refusé de signer l’acte. Un nouveau refus a été signifié après sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au motif de la caducité du compromis de vente et d’une nullité entachant selon elle ce dernier acte. Un procès-verbal de difficultés a été dressé le 28 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 29/09/2023 et du 09/10/2023, les époux [E] ont fait assigner Madame [V] [A], la SCI PA DES QUAIS et Maître [L] [W] notaire associée et co-gérante de la société NORIAL aux fins principales de voir :

— constater l’absence de caducité au 6 janvier 2023 du fait même de l’accord des parties de procéder à prorogation,

— constater que la vente n’a pu se réaliser le 28 juin 2023 du fait du comportement fautif et abusif de Madame [A] et/ou de la SCI PA DES QUAIS,

— condamner Madame [A] à payer aux époux [E] la somme de 49.400 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 21 octobre 2022, laquelle sera réglée de la manière suivante :

* règlement de la somme de 8000 € par Me [W] par le biais de son compte séquestre,

* règlement de la somme de 41.400 € conjointement et solidairement par la SCI PA DES QUAIS et Madame [A],

— condamner solidairement Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS à leur payer la somme de 8000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— “ solliciter " (sic) l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 15/01/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de leurs moyens, les époux [E] demandent au tribunal de :

1°) Sur la demande principale

— DECLARER Monsieur et Madame [E] recevables et bien fondés en leurs demandes.

— CONSTATER l’absence de caducité au 6 Janvier 2023, du fait même de l’accord des parties de procéder à prorogation, ou à tout le moins, au maintien du contrat.

En revanche, CONSTATER que la vente n’a pu se réaliser le 28 Juin 2023, du fait du comportement fautif et abusif de Madame [A] et / ou de la SCI PA DES QUAIS.

— CONDAMNER Madame [A] à payer aux époux [E] la somme de 49.400€ au titre de la clause pénale insérée dans la promesse de vente du 21 Octobre 2022, laquelle sera réglée de la manière suivante :

— règlement de la somme de 8.000 € par Maître [L] [W] par le biais de son compte séquestre,

— règlement de la somme de 41.400 € conjointement et solidairement par la SCI PA DES QUAIS et Madame [A]

2°) Sur la demande reconventionnelle formulée par la SCI PA DES QUAIS et Madame [A]

— SOLLICITER le débouté pur et simple de celles-ci.

— DECLARER la demande irrecevable comme n’ayant pas été formulée par voie de conclusions aux fins d’incident.

— SE DECLARER incompétent sur cette question, puisque la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation étant une exception de procédure, seul le Juge de la Mise en Etat est compétent pour en connaître.

— DECLARER qu’en tout état de cause, il n’est plus possible pour Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS, de procéder à régularisation du fait même de l’irrecevabilité des exceptions de nullité postérieures à des défenses au fond ;

— CONSTATER que la situation a été procéduralement régularisée, Maître [N] ayant renoncé au dossier, et Maître Pascal KOERFER étant et Dominus Litis, et Avocat Postulant.

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS à payer aux époux [E] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER solidairement Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS à payer aux époux [E] la somme de 15.000 € au titre de l’Article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

— SOLLICITER l’exécution provisoire de plein droit ;

Selon leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 19/12/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Madame [V] [A] et la SCI PA DES QUAIS demandent au tribunal de :

— Recevoir la SCI PA DES QUAIS en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d’agir

— Prononcer la mise hors de cause la SCI PA DES QUAIS

— Prononcer la nullité des assignations délivrées à Madame [A] et à la SCI PA DES QUAIS avec toutes suites et conséquences de droit

— Débouter Madame et Monsieur [E] de toutes conclusions, fins et prétentions contraires ;

Recevant Madame [A] en sa demande reconventionnelle :

— Condamner Madame et Monsieur [E] à restituer la somme de 8 000 € conservée sur le compte séquestre du notaire Maître [W] avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure en date du 14 août 2023

— Condamner Madame et Monsieur [E] à la somme de 10 000 € pour procédure abusive,

— Condamner Madame et Monsieur [E] à la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame et Monsieur [E] aux entiers dépens dont droit de recouvrement direct à la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, sur le fondement de l’article 699 du CPC.

Me [L] [W] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 11/04/2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 04/09/2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 23/10/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité

1°) Sur le droit d’agir à l’égard de la SCI PA DES QUAIS

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le Juge de la Mise en état est compétent pour statuer sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance. Les parties ne sont plus recevable à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement, à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge. Il est également compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En conséquence, Madame [V] [A] et la SCI PA DES QUAIS sont irrecevables à soulever devant le tribunal la mise hors de cause de la SCI PA DES QUAIS pour défaut d’intérêt à agir.

2°) Sur la validité des assignations

Les défenderesses constituées soulèvent la nullité des assignations en application des dispositions de l’article 5 de la loi 71-1130 du 31 décembre 1971, affirmant que si les avocats peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux de grande instance du ressort de cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle et devant ladite cour d’appel, ils ne peuvent postuler dans un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle ni dans le cadre des procédures de saisie immobilière, de partage et de licitation, ni au titre de l’aide juridictionnelle, ni dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire chargés également d’assurer la plaidoirie.

Les défenderesses soutiennent ainsi que M^e Pascal KOERFER, avocat au barreau de Versailles, n’a pas qualité pour assurer la postulation devant le Tribunal judiciaire de Chartres où il n’a pas sa résidence professionnelle alors qu’il n’est pas le maître de l’affaire, Me [D] [N] étant chargée d’assurer la plaidoirie. Elles en déduisent que l’assignation est affectée d’un vice de fond et qu’il y a lieu de prononcer la nullité des exploits introductifs d’instance délivrés.

Cette exception de procédure se heurte à la même irrecevabilité que précédemment, puisque seul le Juge de la Mise en état a compétence pour statuer sur une telle exception et que les défenderesses auraient donc dû déposer devant cette juridiction des conclusions aux fins d’incident.

En conséquence, Madame [V] [A] et la SCI PA DES QUAIS sont irrecevables à soulever la nullité des assignations.

A titre surabondant, M^e Pascal KOERFER a régularisé la situation, puisque Me [D] [N] a adressé une lettre en date du 11 janvier 2024 qu’il a relayée au tribunal, selon laquelle il reste seul maître de l’affaire.

Il résulte des moyens précédents que les époux [E] seront déclarés recevables en leur action et en leurs demandes.

Sur le fond

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de la promesse synallagmatique de vente signée par les époux [E] d’une part et Madame [A] d’autre part, que la vente du bien signé en cause serait caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 75 jours soit au plus tard le 6 janvier 2023, l’acquéreur devant justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du ou des prêts. Il est également prévu (page 14) que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de l’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, et ce avant l’expiration du délai initial fixé.

En principe une condition suspensive n’est pas accomplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique, la promesse de vente devient caduque de plein droit. Cependant, il résulte des échanges de courriels entre les notaires de chacune des parties, les notaires représentant ainsi chacune d’elles, que d’une part, avant le délai fixé, soit le 2 janvier 2023 les vendeurs ont interrogé l’acquéreur sur l’état d’avancement de l’obtention du prêt, et que le notaire de l’acquéreur a répondu le 6 janvier 2023, date de fin du délai, que le prêt n’était pas encore obtenu mais qu’il ne manquerait pas de revenir vers son confrère dès réception. Il s’agit là d’une demande de prorogation qui doit être considérée comme expresse puisque suffisamment explicite, et qui a été acceptée par le notaire représentant les vendeurs par mail du 16 janvier 2023 de l’étude notariale des vendeurs à celle de l’acquéreur, sollicitant à nouveau des informations sur le financement. L’acte a donc été maintenu entre les parties en dehors des obligations précisées par l’acte.

Surtout, Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS ne sauraient se prévaloir d’une caducité de la promesse de vente alors même qu’elles sont à l’origine de la prorogation du délai en annonçant à plusieurs reprises la prochaine édition de l’offre de prêt qui aurait finalement été obtenue en février 2023. Dès lors, en continuant à rechercher un financement et en faisant proposer une date de réitération authentiquer le 23 mars 2023, Madame [A] et la SCI PA DES QUAIS ont confirmé amplement leur renonciation à se prévaloir de toute caducité de la promesse de vente, sauf à relever une mauvaise foi qui préserve toute sa force exécutoire à la clause pénale nonobstant la caducité de la promesse de vente. Cette mauvaise foi apparaît se concrétiser dans l’absence de toute pièce produite aux débats par les défenderesses, lesquelles ne font donc état d’aucune démarche en vue d’obtenir le prêt dans les délais initialement prescrits. Ce n’est en outre que plusieurs mois plus tard, en juin 2023, que l’acquéreur s’est prévalu de la caducité de la promesse synallagmatique.

Sur le moyen tiré de l’absence de mise en demeure d’avoir à régler la clause pénale, fondé sur les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, celui-ci précise en son dernier alinéa que « sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ». Or, d’une part, la mise en demeure peut résulter d’une assignation, d’autre part, l’inexécution est devenue en l’espèce définitive au regard du refus de signer l’acte authentique réitéré et constaté au procès-verbal de difficultés établi par le notaire. Au surplus, la promesse de vente a prévu que la partie qui n’est pas en défaut pourra à son choix prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire et percevoir la clause pénale prévue au contrat.

En conséquence, ce moyen apparaît inopérant.

Enfin, le moyen tiré de l’absence de preuve d’un préjudice est sans effet sur l’appréciation d’une clause pénale fixée conventionnellement et selon un montant au demeurant usuel en la matière, et dont il n’est d’ailleurs pas sollicité la modération même à titre subsidiaire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande principale des époux [E] et par voie de conséquence, les demandes reconventionnelles des défenderesses constituées ne peuvent qu’être rejetées.

Concernant les modalités de paiement et la condamnation sollicitée, les demandeurs n’ayant sollicité que la condamnation de Madame [A], il ne pourra être dit que le règlement sera effectué, pour le solde après versement du séquestre, de manière conjointe et solidaire par la SCI PA DES QUAIS et Madame [A], la demande de condamnation n’étant dirigée qu’à l’encontre de Madame [A].

Sur les demandes accessoires

* Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les époux [E] n’ont pas fondé leur demande ni en droit ni en fait, n’ayant indiqué aucun motif permettant d’établir, sur ce chef de demande figurant uniquement au dispositif de leurs écritures, l’existence de la faute (même si celle-ci peut se déduire des développements relatifs à la demande principale et déjà réparée par la clause pénale), celle du dommage, et leur lien de causalité.

Ils en seront donc déboutés.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [A], partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer aux époux [E] la somme de 3500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La condamnation ne concernera pas la SCI PA DES QUAIS à l’égard de laquelle il n’est finalement sollicité directement aucune condamnation principale.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [A] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

* Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DECLARE Monsieur et Madame [E] [Y] et [P] née [S] recevables en leur action et en leurs demandes ;

DECLARE la SCI PA DES QUAIS irrecevable en sa demande de mise hors de cause et, avec Madame [V] [A], en leur demande de nullité de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [V] [A] à payer à Monsieur et Madame [E] [Y] et [P] née [S] la somme de quarante-neuf mille quatre cents euros (49.400 €) au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 21 octobre 2022 ;

DIT que pour partie de cette somme, soit 8.000 €, le versement sera effectué par Me [L] [W], notaire, par le biais de son compte séquestre, le surplus devant être réglé par la partie condamnée ;

DEBOUTE Monsieur et Madame [E] [Y] et [P] née [S] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE Madame [V] [A] à payer à Monsieur et Madame [E] [Y] et [P] née [S] la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3500 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [A] aux entiers dépens.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE