TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01932 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKNC

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [H],

[I] [V] [F] [D] [C]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

dont le siège social est sis 7 rue Latham – CS 93310 – 41033 BLOIS CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Mme [P] [W] (Membre de l’entrep.)

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [O] [H]

née le 17 Juin 1989 à LIBREVILLE (GABON),

demeurant 6 rue Charles Peguy – 28630 LE COUDRAY

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [V] [F] [D] [C]

né le 13 Juillet 1983 à CHARTRES (28000),

demeurant 15 rue de Paris – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 octobre 2018, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 06 rue Charles Peguy, appartement n°4, 28630 LE COUDRAY, à Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 682,74 euros.

Par courrier remis en main propre le 21 octobre 2022, Monsieur [I] [C] a donné congé à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE compte tenu de sa séparation avec Madame [O] [H] et un avenant au contrat a été signé le 24 janvier 2023.

Puis, les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H] le 07 mars 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 556,97 euros en principal.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [O] [H] le 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, le constat que Monsieur [I] [C] a d’ores et déjà quitté les lieux, l’expulsion de Madame [O] [H], la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et la condamnation solidaire de Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H] au paiement des sommes suivantes :

3 554,79 euros représentant les loyers et charges dus actualisé à la date du 29 février 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou, si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du Juge de l’Exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, représentée par Madame [P] [W], indique maintenir les demandes de son assignation. Elle expose que les locataires ont reçu une aide d’ACTION LOGEMENT SERVICES et précise que Monsieur [I] [C] a quitté le logement. Elle indique qu’ils ont réglé le loyer du mois de juillet et du mois d’août 2024 mais précise que le loyer du mois de septembre 2024 n’a pas été payé. Lors de l’audience, le juge a autorisé la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE à produire, avant le 08 octobre 2024, la notification de l’assignation à la préfecture.

Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2024. Aucune note en délibéré n’a été reçue pendant le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE ne justifie pas avoir notifié l’assignation du 21 juin 2024 au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 04 octobre 2018 ainsi qu’à obtenir la résiliation du bail sont irrecevables.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les sommes dues solidairement :

La solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [I] [C] et Madame [O] [H] et notamment de l’article 13 intitulé “SOLIDARITE – INDIVISIBILITE” qui précise que “Cette solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer pendant trois ans après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des LOCATAIRES et accepté par le BAILLEUR”.

Un avenant en date du 24 janvier 2023 contient également cette clause de solidarité pour les locataires.

Cependant, l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Au surplus, l’article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public ».

En l’espèce, Monsieur [I] [C] a donné congé à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le 21 octobre 2022. Les dispositions du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il convient d’écarter la clause du contrat de bail du 04 octobre 2018 ainsi que celle de l’avenant envisageant un délai de solidarité de trois ans après la date de prise d’effet du congé délivré. Compte tenu de la nature du logement, il convient de considérer que le congé a pris effet 3 mois après sa délivrance soit le 21 janvier 2023. Par conséquent, Monsieur [I] [C] reste tenu solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires du logement pendant 6 mois après la date de prise d’effet du congé soit jusqu’au 21 juillet 2023.

Or, il ressort du commandement de payer et du relevé de compte du 30 septembre 2024 que la dette locative s’est constituée à compter du 30 septembre 2023 de sorte que Monsieur [I] [C] n’était plus tenu solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires relatifs au logement situé 06 rue Charles Peguy, appartement n°4, 28630 LE COUDRAY.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation solidaire formulée par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Sur les sommes dues par Madame [O] [H] :

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE – contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte – que la dette de Madame [O] [H] s’élève à la somme de 2 482,58 euros représentant les loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2 482,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024 échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Madame [O] [H], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevable en l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département ;

DIT n’y avoir lieu à se prononcer sur la demande d’expulsion, d’indemnité d’occupation et sur la demande de séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place ;

CONSTATE que Monsieur [I] [C] a quitté les lieux le 21 octobre 2022 ;

CONDAMNE Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de deux mille quatre cent quatre-vingt-deux euros et cinquante-huit centimes (2 482,58 euros) au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [I] [C]  ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [O] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN