N° RG 24/01349 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3H

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MEHEUST, vestiaire T21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 10 Septembre 2024

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LA GRANGE SIS 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON

représenté par son syndic en exercice, la société LP GESTION, SARL

(RCS CHARTRES n°328 962 147)

dont le siège social est 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

représentée par M^e Vincent RIVIERRE substituant M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant de la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [D]

demeurant 20 rue Clotaire Bourguignon – 28130 SOULAIRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 02 Septembre 2024

En présence de : [H] [Z] et [V] [L], auditeurs de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Mai 2024et mise en délibéré au 10 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [R] [D] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°7 au sein de l’immeuble situé RESIDENCE LA GRANGE, 4-8 BOULEVARD Clemenceau à 28130 MAINTENON, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA GRANGE (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société CITYA Chartres Immobilier, adressé à Monsieur [R] [D] plusieurs mises en demeure de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [R] [D] devant le tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

1.307,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 6 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de du 6 juin 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, 1.474,61 euros au titre des frais de recouvrement de la créance,2.000 euros à titre de dommages et intérêts,2.124 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instanceEt de dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

À l’audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [R] [D], propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, a occasionné des frais pour procéder au recouvrement des charges et s’estime bien fondé à en obtenir le remboursement.

Monsieur [R] [D], pour lequel un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi en application de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux de :

— de l’assemblée générale ordinaire du 5 mars 2021 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022,

— de l’assemblée générale ordinaire du 17 janvier 2022 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— de l’assemblée générale ordinaire du 10 février 2023 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

de l’assemblée générale ordinaire du 26 février 2024 votant l’ajustement du budget de l’exercice en cours et votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs:

— des décomptes de charges annuelles au titre des périodes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— un relevé de compte en date du 6 mai 2024,

— des appels de fonds au titre des quatre trimestres de l’exercice 2022, des quatre trimestres de l’exercice 2023, et des trois trimestres de l’exercice 2024.

Les charges de copropriété étant engagées par les décisions de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. La décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

Force est de constater que Monsieur [R] [D] n’a pas contesté les décisions des assemblées générales et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Le décompte reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période allant du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance produite à l’audience, à savoir la somme de 1.307,39 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.307,39 euros, au titre des charges de copropriété dues au 6 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 1.474,61 euros décomposés de la façon suivante :

—  1.160 euros de frais de contentieux

—  77,01 euros de sommation de payer

—  136,80 euros de frais de mise en demeure et 100,80 de relance.

Il y a lieu de retenir les frais de mise en demeure et de relance à hauteur de 237,60 euros conformément aux prestations prévues par le contrat de syndic ainsi que la somme de 480 euros au titre des frais de constitution de dossier.

Il n’est toutefois pas justifié de la sommation de payer, ni de la requête en injonction de payer ni de la nécessité de facturer un seconde fois des frais de contentieux pour la transmission du dossier à l’avocat, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à ces sommes.

Il convient de condamner Monsieur [R] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 717,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice qu’il dit avoir subi.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [D] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Dans la mesure où il justifie de ses frais d’avocat, il convient de condamner Monsieur [R] [D] à lui payer la somme de 1.026 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LA GRANGE 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON la somme de 1.307,39 € (mille trois cent sept euros et trente-neuf cents) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté dues au 6 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer au Syndicat des DE L’IMMEUBLE LA GRANGE 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON la somme de 717,60 euros (sept cent dix-sept euros et soixante cents) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LA GRANGE 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LA GRANGE 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LA GRANGE 4-8 BOULEVARD CLEMENCEAU 28130 MAINTENON la somme de 1.026 € (mille-vingt-six euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [D] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 10 septembre 2024,

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN