TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 22/01462 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XJBD

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence GUYNEMER” ensemble immobilier située 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer 92500 RUEIL-MALMAISON représenté par son syndic :

C/

Société COFREDIS RUEIL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la “Résidence GUYNEMER” ensemble immobilier située 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer 92500 RUEIL-MALMAISON représenté par son syndic :

IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

67/69 boulevard Bessières

75017 PARIS

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DÉFENDERESSE

Société COFREDIS RUEIL

Résidence GUYNEMER

63 avenue Paul Doumer

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par Maître Marie-france PAUTONNIER de la SELARL BOULFROY-PAUTONNIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 48

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence GUYNEMER sise 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer à RUEIL-MALMAISON (92500) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, a fait assigner la société COFREDIS RUEIL devant ce tribunal afin, notamment, de la voir condamner à payer un arriéré de charges de copropriété et les frais afférents à son recouvrement ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la société COFREDIS RUEIL à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence GUYNEMER à Rueil-Malmaison la somme de 20.435,22 € au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamner également la société COFREDIS RUEIL à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 837,07 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

Condamner la société COFREDIS RUEIL à payer au syndicat la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il ne s’oppose pas à la demande de délais présentée par la société COFREDIS RUEIL, à la condition que le solde soit payé au plus tard le 30 novembre 2025,

Dire que la société COFREDIS RUEIL encourra la déchéance du terme en cas de non-respect d’une seule échéance,

Débouter la société COFREDIS RUEIL de toutes ses autres demandes,

Condamner la société COFREDIS RUEIL à payer au syndicat la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la société COFREDIS RUEIL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société COFREDIS RUEIL en tous les dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, la société COFREDIS RUEIL demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondée la SARL COFREDIS RUEIL,

En conséquence,

Accorder à la SARL COFREDIS RUEIL des délais de paiement sur 24 mois, pour s’acquitter de sa dette,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GUYNEMER représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE sa demande de dommages et intérêts,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GUYNEMER représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE sa demande en paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre subsidiaire,

Juger que les sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’élèvent qu’à la somme de 281,14 €,

En tout état de cause,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE GUYNEMER représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence GUYNEMER, représenté par son Syndic la Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à payer à la SARL COFREDIS RUEIL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 24 novembre 2023.

A défaut d’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, l’affaire a été fixée en juge rapporteur à l’audience du 14 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « donner acte » et « déclarer bien fondée » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a ainsi pas lieu de statuer sur celles-ci.

Aussi, il ne sera pas statué sur la recevabilité des demandes de la défenderesse, qui n’est pas contestée.

I – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société COFREDIS RUEIL au paiement de la somme de 20 435,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La société COFREDIS RUEIL reconnaît devoir cette somme selon décompte arrêté au 1er avril 2023.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, au vu de l’accord des parties, il convient de noter que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 20 435,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter du 23 mai 2023, date de la notification de ses conclusions d’actualisation portant sur l’intégralité des charges réclamées, lesquelles valent mise en demeure.

En conséquence, la société COFREDIS RUEIL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 435,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société COFREDIS RUEIL au paiement de la somme de 837,07 euros au titre des frais de recouvrement.

La société COFREDIS RUEIL conclut au débouté de cette prétention. Elle estime que les frais réclamés n’étaient pas nécessaires au recouvrement de la dette ou qu’ils sont inclus dans les dépens. A tout le moins, elle considère que ces frais doivent être réduits et que doivent en être déduits les frais d’ouverture de contentieux, qui n’étaient pas nécessaires, les frais de relance, qui suivent ou précèdent une mise en demeure, et les frais de constitution de dossier en vue de la préparation de l’assignation.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 516,43 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Il en va de même des frais relatifs à la mise en demeure d’avocat datée du 28 décembre 2021, la facture y afférente n’étant pas communiquée, et des frais relatifs aux autres mises en demeure et relance, celles-ci n’étant pas versées aux débats.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2023 et devra recréditer la somme de 837,07 euros sur le compte de la défenderesse.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société COFREDIS RUEIL au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de cette dernière l’oblige à avancer la trésorerie nécessaire au fonctionnement et à l’entretien de la copropriété.

En réponse aux moyens développés par la défenderesse, il indique qu’il lui a transmis le détail de ses consommations durant toute la période litigieuse et qu’il lui a adressé une mise en demeure avant de l’assigner.

La société COFREDIS RUEIL conclut au débouté de cette prétention. Elle soutient qu’elle n’a jamais tenté de se soustraire à ses obligations et qu’elle a simplement tenté d’obtenir des explications, qui lui ont toujours été refusées. Elle ajoute que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un dommage distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la société COFREDIS RUEIL justifie avoir adressé de nombreux courriers au syndicat des copropriétaires afin d’obtenir des précisions concernant les régularisations des charges d’eau, auxquels ce dernier ne démontre pas avoir répondu.

Au vu de ces circonstances, la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas établie, étant rappelé qu’en application de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il convient, dès lors, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

IV – Sur la demande de délais de paiement

La société COFREDIS RUEIL demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de sa dette.

Le syndicat des copropriétaires indique ne pas s’opposer à cette demande à condition que le premier règlement intervienne dès le mois de novembre 2023 et que le solde soit intégralement réglé au plus tard le 30 novembre 2025. Il demande également au tribunal d’assortir les délais de paiement d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect d’une échéance.

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu des développements ci-avant et du paiement régulier de ses charges par la défenderesse, il convient de lui accorder la possibilité de s’acquitter de la totalité de sa dette de charges en 24 mensualités selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que ces mensualités devront être versées au demandeur en sus des charges courantes.

Aussi, à la première mensualité non réglée, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société COFREDIS RUEIL, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société COFREDIS RUEIL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence GUYNEMER sise 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer à RUEIL-MALMAISON (92500), représenté par son syndic, la somme de 20 435,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence GUYNEMER sise 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer à RUEIL-MALMAISON (92500), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2023,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la société COFREDIS RUEIL (837,07 euros) doivent être recrédités sur son compte,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence GUYNEMER sise 4-12 boulevard de l’Hôpital Stell et 65 avenue Paul Doumer à RUEIL-MALMAISON (92500), représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts,

ACCORDE à la société COFREDIS RUEIL la possibilité de s’acquitter de la totalité de sa dette de charges en 24 mensualités, lesquelles devront être reçues par le créancier avant le 5 de chaque mois, la première échéance devant intervenir le mois suivant la date de signification de la présente décision,

FIXE les 23 premières mensualités à la somme de 870 euros et la dernière mensualité au solde restant dû,

RAPPELLE que ces mensualités devront être versées en sus des charges courantes,

PRONONCE la déchéance du terme en cas de non-paiement de l’une des mensualités, la totalité de la somme restant due devenant alors immédiatement exigible,

CONDAMNE la société COFREDIS RUEIL aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,