N° RG 24/03062 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNFN

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Justine GARNIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [B],

[V] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT réputée contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE VAL DE VOISE SIS 1 RUE DU PONT COLIN – 2 AVENUE DE LA GARE 28320 GALLARDON

représenté par son SYNDIC en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION SARL, (RCS CHARTRES n°328 962 147)

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant de

la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [B], es-qualité d’usufruitier

demeurant 14 rue des Frères lumières – 28150 LES VILLAGES VOVÉENS

non comparant, ni représenté

Madame [V] [Z] née [B]

demeurant 20 B rue des crépinières – 28000 CHARTRES

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

En présence de [P] [T], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Novembre 2024et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] sont respectivement usufruitier et nu-propriétaire des lots n°5, n°8 et n°9 de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320.

Par assignation en date du 16 octobre 2024, signifiée à étude et à personne physique, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE », pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE » sis 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, en son action, L’en déclarer bien fondé, En conséquence,

Condamner Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme totale de 6 470,47 euros, correspondant à : 4 506,07 euros à titre principal, charges arrêtées au 10 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;1 964,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [X] [B] et Madame [V] [Z] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE », représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Monsieur [X] [B], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté tandis que Madame [V] [Z], régulièrement citée à personne, a comparu. Elle indique découvrir la situation. Elle expose que son père est l’usufruitier des lots et précise ne plus être en contact avec lui. Elle indique ne pas connaître l’état des finances de son père. Elle soulève l’irrecevabilité des demandes à son égard et précise que c’est à l’usufruitier de payer les charges de copropriété.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 08 septembre 2022, 13 septembre 2023 et du 14 juin 2024 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 17 mars 2023, 18 décembre 2023 et 30 septembre 2024 ;

— le décompte de la créance due au 10 octobre 2024 ;

— les appels de provisions du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 ;

— les décomptes de charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ainsi que du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— les appels de fonds du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024 ainsi que du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— les notes d’honoraires ;

— le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que les propriétaires des lots n°5, n°8 et n°9 de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320 étaient bien redevables de la somme de 4 506,07 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété suivant relevé de compte en date du 10 octobre 2024, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

De plus, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Cependant, aux termes de l’article 605 du Code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien tandis que les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. En outre, l’article 606 du même code précise que les grosses réparations doivent s’entendre comme celles relatives à des gros murs, des voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières et dispose à son 3ème alinéa que « Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Or, il ressort des pièces du dossier que l’ensemble des charges et travaux de copropriété appelés entre le 1er janvier 2023 et le 10 octobre 2024 n’entrent pas dans cette définition de grosses réparations et correspondent, par conséquent, à des charges d’entretien de l’immeuble de sorte que Madame [V] [Z], nue-propriétaire des lots n°5, n°8 et n°9 de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, ne saurait être tenue au paiement de ces sommes.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE situé 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, la somme de 4 506,07 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il ressort du décompte de la créance que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » sollicite le paiement de sommes au titre d’une mise en demeure en date du 19 juin 2023 et d’une mise en demeure du 18 septembre 2023 sans pour autant apporter la preuve de l’existence et de l’envoi de tels courriers. Dès lors, il convient de déduire des sommes dues au titre des frais de recouvrement, la somme de 91,20 euros.

En outre, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE MAITRE RAISON » qui sont réclamés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus compte tenu du fait qu’il n’est pas justifié de l’envoi de cette lettre et que la transmission du dossier à l’avocat ne peut faire l’objet de deux facturations de 480 euros.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 571,20 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété en copropriété « VAL DE VOISE » la somme de 571,20 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 10 octobre 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [X] [B] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain eu égard aux dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs qui ont dû être assumées par les autres propriétaires.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété « VAL DE VOISE » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer la somme de 1.212 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE » sis 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, les sommes de :

—  4 506,07 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 10 octobre 2024, appel du quatrième trimestre 2024 inclus,

—  571,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

SOIT une somme totale de 5.077,27 euros (cinq mille soixante-dix-sept euros et vingt-sept centimes) au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 10 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE » sis 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320 de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [V] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE » sis 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 500€ (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « VAL DE VOISE » sis 1 rue du Pont Colin – 2 avenue de la gare à GALLARDON 28320, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1.212 euros (mille deux cent douze euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN