TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Steeve MONTAGNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMW

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [J] [T] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Steeve MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0576

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMW

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2018, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2871,81 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] le 9 septembre 2024.

Par assignations du 30 décembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5052,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 octobre 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2025, s’élève désormais à 11522,49 euros.

M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] sollicitent aux termes de leurs conclusions écrites visées à l’audience :

— la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2871,81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] n’ont pas réglé le dernier loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les défendeurs sont redevables des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Il y a lieu par ailleurs d’allouer au bailleur à titre provisionnel, en réparation du préjudice résultant du maintien dans les lieux des défendeurs ou de toute personne de leur chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] lui devaient la somme de 11522,49 euros, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront également condamnés à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Les défendeurs étant mariés et domiciliés à l’adresse du logement faisant l’objet de la demande de condamnation en paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, il y a lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs sur le fondement de l’article 220 du code civil, et ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le bailleur établira le caractère ménager de la dette.

En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le bailleur établisse que la dette d’indemnités d’occupation présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèsera exclusivement sur celui qui se maintiendra seul dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 décembre 2018 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 7 novembre 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 11522,49 euros (onze mille cinq cent vingt-deux euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 août 2025, terme d’août inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ce à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le bailleur prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et si la dette n’est plus constitutive d’une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [F] [Y] et Mme [B] [J] [T] épouse [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 septembre 2024 et celui des assignations du 30 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YMW

Fait et jugé à [Localité 4] le 18 décembre 2025

le greffier le Président