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Jugement N°

du 30 Avril 2025

N° RG 23/00008 – N° Portalis DBXV-W-B7G-F2CY

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[P] [H] [I]

C/

[B] [R]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e CORBILLE-LALOUE T19

— M^e GAMEIRO T30

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [P] [H] [I]

née le 28 Novembre 1969 à [Localité 14] PORTUGAL, demeurant [Adresse 3] ;

représentée par la SELAS GOLDWIN PARTNERS, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K103, M^e Claire CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R],

demeurant Chez Mme [J] [E], [Adresse 2] ;

représenté par M^e Sonia GAMEIRO, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 07 novembre 2024, à l’audience du 05 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 23 mars 2025 et prorogée au 30 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [R] est le petit-fils et légataire universel de Monsieur [X] [R], décédé le 29 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 08//11/2022, Madame [P] [H] [I] a fait assigner Monsieur [B] [R] devant le présent tribunal aux fins principales de voir dire que la vente en viager du bien sis [Adresse 1] conclue par Monsieur [X] [R], vendeur, et par Madame [P] [H] [I], acquéreur, est parfaite depuis le 16 mars 2021, d’ordonner l’exécution forcée du contrat de vente avec toutes conséquences de droit, d’ordonner la libération des lieux au profit de Madame [H] [I], sous astreinte, de voir condamner Monsieur [R] au paiement de diverses sommes en réparation d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral, et et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 26/06/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Madame [P] [H] [I] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [R] de toutes ses demandes,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— dire que la vente du bien précité sis à [Localité 11] entre Monsieur [X] [R], vendeur et Madame [P] [H] [I], acquéreur, est parfaite depuis le 16 mars 2021,

— ordonner l’exécution forcée du contrat de vente ;

— ordonner la réitération de la vente par acte authentique dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— préciser qu’à défaut le jugement a intervenir aura valeur d’acte authentique et devra être publié au service de la publicité foncière ;

— ordonner à Monsieur [B] [R] de mettre en mesure Madame [P] [H] [I] de lui régler la somme restante de 34.000,00 € au titre du prix de vente, dont le montant total et définitif s’élève a 49.000 € et pour lequel il a déjà perçu la somme de 15.000 €;

— ordonner à Monsieur [B] [R] de libérer et de faire libérer le bien immobilier en cause et de remettre à Madame [P] [H] [I] les clefs afin qu’elle puisse accéder et jouir de la manière la plus absolue du bien dont elle est propriétaire, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [B] [R] à verser à Madame [P] [H] [I] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner Monsieur [B] [R] à verser à Madame [P] [H] [I] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner Monsieur [B] [R] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l‘article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP POISSON et CORBILLE-LALOUE.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 31/01/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Monsieur [B] [R] demande au tribunal de :

— Déclarer Madame [P] [H] [I] irrecevable et, en tout cas, mal fondée en ses prétentions,

— A titre principal, constater l’inexistence d’un contrat de vente en viager conclu entre Madame [P] [H] [I] et Monsieur [X] [R],

— A titre subsidiaire, prononcer la caducité du contrat en viager conclu entre Madame [P] [H] [I] et Monsieur [X] [R],

— A titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité du contrat en viager conclu entre Madame [P] [H] [I] et Monsieur [X] [R], – En tant que de besoin, prononcer la résolution du contrat en viager conclu entre Madame [P] [H] [I] et Monsieur [X] [R],

En conséquence,

— Débouter Madame [P] [H] [I] de l’ensemble de ses demandes,

— Dans l’hypothèse où l’existence d’une vente en viager conclue entre Madame [P] [H] [I] et Monsieur [X] [R] était retenue et que celle-ci était considérée régulière, dire que la vente ne porte que sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 5], à l’exclusion des terrains cadastrés section A n° [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 8],

— Condamner Madame [P] [H] [I] à payer à Monsieur [B] [R], en sa qualité de légataire universelle de Monsieur [X] [R], la somme de 34 500 € (30 000 € au titre du bouquet et 4 500 € de rente de mars à octobre 2021),

En toute hypothèse,

— Condamner Madame [P] [H] [I] à payer à Monsieur [B] [R] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamner Madame [P] [H] [I] à payer à Monsieur [B] [R] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] [H] [I] aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ-TIANO, avocats au Barreau de CHARTRES.

La clôture de la procédure est en date du 07/11/2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 05/02/2025 pour être mise en délibéré au 26/03/2025. Le délibéré a été prorogé au 30/04/2025 en raison d’une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur le fond

Sur la demande principale

Selon l’article1113 code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes de l’article 1114 du code civil que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

Il résulte de ces dispositions que l’offre doit être suffisamment précise et manifester le souhait de son auteur d’être engagé de manière ferme et définitive. A défaut, elle doit être interprétée comme une simple invitation à entrer en négociation.

En application de l’article1582 du même code, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

Selon l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Selon les dispositions de l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

En viager, le prix est inconnu au jour où les parties s’engagent, mais il est déterminé au sens de ces dispositions puisque les contractant en fixent le montant et les conditions de versement.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, Madame Madame [P] [H] [I] produit un document non daté dactylographié et complété par des mentions manuscrites. Ce document est censé être une acceptation par Madame [P] [H] [I] à une offre « d’acquisition de votre propriété sise à [Adresse 13] (ce dernier mot étant manuscrit) moyennant le versement d’une somme de 45000 (somme en chiffres manuscrits et signe illisible après la somme, ressemblant à un A inversé) Et une rente viagère mensuelle de 500 E (somme et E en manuscrit). Je vous confirme que nous acceptons ces conditions sachant que vous occuperez la partie habitation (dernier mot manuscrit) Et que nous pourrons disposer du Bâtiment a stockage véhicules matériaux. (3 derniers mots manuscrits). Afin de concrétiser notre accord je vous prie de trouver ci joint un chèque d’un montant de 5000 € (manuscrit) euros N°6082952 et 10.000 € n°6082956 (mentions italiques en manuscrit). Il est bien entendu qu’un rendez-vous sera organisé le plus rapidement possible chez le notaire et que je vous verserai le complément nécessaire à la signature d’un compromis. »

Suivent formule de politesse et deux signatures.

Or les éléments constitutifs suivants d’une offre acceptée de vente immobilière en viager apparaissent manquants à ce document :

— le nom de la personne qui accepte l’offre (qui est parfois « je » parfois « nous »).

— la date de l’offre et de l’acceptation

— Les références précises de la propriété concernée : parcelles concernées, localisation précise et surtout références cadastrales, le document ne permettant pas de savoir à quelle partie (ou totalité) de propriété la vente était censée se réaliser. Le terme « votre propriété » est trop vague pour permettre de retenir un accord précis et déterminé sur la chose objet du contrat, quand bien même il est fait référence ensuite au fait que Monsieur [X] [R] conserve la possibilité d’occuper la partie habitation et l’acceptant non identifié la partie « stockage véhicules matériaux », ce qui ne signifie rien,

— le point de départ de la rente viagère et son indexation, cet élément étant d’autant plus important en l’absence de tout commencement d’exécution, qui paraît justement signifier que les conditions de naissance du contrat au sens de l’article 1591 précité n’étaient pas réunies.

Sur ce dernier point, il est d’ailleurs précisé à ce document qu’il y a lieu d’organiser un rendez-vous chez le notaire pour la signature d’un compromis, de sorte qu’il apparaît que la condition d’un compromis en la forme authentique apparaissait posée par l’offrant censé être Monsieur [X] [R]. L’expression « il est bien entendu qu’un rendez-vous (…) » laisse bien apparaître que cette condition a été posée par les parties.

Dès lors, il apparaît que le document ne pouvait valoir qu’à titre d’invitation à entrer en pourparlers, mais non comme acte de vente avec rente viagère.

Il importe peu en conséquence d’examiner si Monsieur [X] [R] avait ou non l’intention de vendre son bien en viager, ce qui semble être le cas au vu des diagnostics réalisés et des attestations produites, l’acte invoqué ne permettant pas de considérer qu’il y a eu un accord sur la chose et sur le prix. Même la date d’acceptation supposée est inconnue et ne permet pas de déterminer la date du contrat et le point de départ de la rente. Enfin, il n’y a pas davantage de certitude sur la date et l’auteur des mentions manuscrites et sur leur antériorité à la prétendue acceptation.

Il n’est pas contesté que la lettre censée avoir été écrite par Monsieur [X] [R] au notaire (dont l’identité ne figure pas au courrier) n’a pas été rédigée par lui, et il n’est même pas établi qu’elle concernerait véritablement la demanderesse, le nom de l’acquéreur étant précisé en en-tête à côté de celui du vendeur, mais la pièce n’est pas produite en original et ne permet pas de vérifier davantage les éléments y figurant. La signature ne peut être imputée en certitude à Monsieur [X] [R], des différences étant apparentes par rapport à celles portées sur d’autres documents. En tout état de cause et à titre surabondant, il est indiqué qu’il est sollicité « un rendez-vous pour un viager pour lequel vous avez déjà tous les documents nécessaires du vendeur suite à un désistement en début d’année. Vous trouverez ci-joint l’offre d’acquisition ». Néanmoins, ce document très succinct ne permet pas de s’assurer qu’il s’agissait d’une simple demande de réitération authentique sur la base d’une vente considérée d’ores et déjà comme parfaite par les parties, à supposer que la demande émane bien de Monsieur [X] [R]. Il ne peut même pas être certain que cette lettre ait bel et bien été adressée au notaire, aucun élément ne l’établissant.

Le fait que deux chèques aient bien été débités le 16 mars 2021 ne permet pas de corroborer suffisamment ni les éléments manquants ni la date, le destinataire du chèque n’apparaissant pas au relevé de compte, et les mentions manuscrites du document litigieux à cet égard ayant pu être ajoutées ultérieurement. Le fait que Monsieur [R] ait confié à son voisin et ami Monsieur [O] avoir trouvé d’autres acheteurs en viager ne signifie pas que l’acte était pleinement établi dès le mois de mars 2021, l’attestant précisant que les sommes reçues par Monsieur [R] étaient en avance de cette vente, mais pouvant parfaitement être envisagées aussi dans le cadre de pourparlers. L’attestation de Madame [W] ne remplit pas les exigences de l’article 202 du code de procédure civile. La pièce 16, photocopie d’un document manuscrit de cette personne, ne permet pas davantage de considérer la vente comme parfaite par ce document, ni la date du 16 mars 2021 (ou toute autre date) comme certaine.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, il y a lieu de considérer que la preuve n’est pas rapportée de l’existence d’une vente parfaite et que Madame Madame [P] [H] [I] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Les demandes de dommages et intérêts formulées par la demanderesse étant subséquentes à la demande principale visant à voir déclarer la vente parfaite, il y a lieu de l’en débouter également.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Monsieur [B] [R] sollicite 10.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par le caractère manifestement abusif de la procédure, se fondant apparemment sur les dispositions de l’article 1240 du code civil visé en tête de son dispositif.

Si le caractère parfait de la vente n’a pas été retenu et la demande principale non accueillie, cette circonstance ne suffit pas à caractériser un comportement fautif qui consisterait en un abus du droit d’ester en justice. Les circonstances particulières des relations et pourparlers ayant existé entre la demanderesse et le grand-père âgé, malade et vulnérable du défendeur peuvent certes susciter des interrogations, cependant les manœuvres invoquées par Monsieur [B] [R] ne sont pas avérées et ne sauraient donc être retenues pour justifier d’une procédure abusive. La circonstance que Monsieur [B] [R] était âgé de 28 ans et a reçu trois assignations en un an ne permet pas non plus de caractériser une faute, ni de considérer le préjudice comme démontré. En conséquence, Monsieur [B] [R] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [P] [H] [I], partie succombante pour l’essentiel des demandes, à payer à Monsieur [B] [R] la somme de 3500 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour assurer sa défense.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [H] [I] sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DEBOUTE Madame [P] [H] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [B] [R] de sa demande de dommages et intérêts;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

CONDAMNE Madame [P] [H] [I] à payer à Madame [P] [H] [I] la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [H] [I] aux entiers dépens et dit que la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ-TIANO avocats, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Elodie GILOPPE