N° RG 24/00665 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GML6

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Ordonnance n°

du 03 Février 2025

N° RG 24/00665 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GML6

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S.C.I. BTA

C/

S.A.S. LE BON CHAROLAIS

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

M^e Sabrina LEGRIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

03 Février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BTA,

dont le siège social est sis 2 Résidence le Potager du Château- – 78710 ROSNY SUR SEINE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT, demeurant 11 Grande Rue de Verneuil – Résidence du Parc des Cèdres – 78540 VERNOUILLET, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 321

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LE BON CHAROLAIS,

dont le siège social est sis 20 Rue de la Sablonnière – 28100 DREUX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Sabrina LEGRIS, demeurant 5 rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1, M^e Anne-Laure PASTRE, demeurant 262 Boulevard St Germain – 75007 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0710

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Séverine FONTAINE

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2025 A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 03 Février 2025

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2021, la SAS Le Bon Charolais a pris à bail, conformément aux articles L145-1 et suivants du code de commerce, un ensemble immobilier à usage de commerce, sis 20 rue de la Sablonnière à Dreux (28100), pour une durée de neuf années entières et consécutives, appartenant à la SCI BTA.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer mensuel de 3 500 euros, payable mensuellement à terme échu, par prélèvement au 05 de chaque mois. Il était aussi précisé dans le bail que « le preneur s’oblige à s’acquitter sur simple demande à titre provisionnel ou à rembourser sur justificatif toutes charges, taxes et impôts à la charge du locataire » ainsi que « la taxe foncière sera à la charge du preneur ».

Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2023, les associés de la SAS Le Bon Charolais ont cédé leurs actions à Messieurs [Z] [V], Monsieur [K] [V] et Monsieur [N] [V] au prix de 1 200 euros.

Depuis janvier 2024, la SAS Le Bon Charolais ne règle pas le loyer mensuel entièrement auquel elle est tenue, seuls des versements partiels étant faits.

Par exploit de commissaire de Justice du 10 juillet 2024, la SCI BTA a fait délivrer à la SAS Le Bon Charolais un commandement de payer la somme de 27 740,86 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 juillet 2024 (hors coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 7 octobre 2024, la SCI BTA a fait assigner la SAS Le Bon Charolais devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres et demande (demandes actualisées dans ses conclusions) de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— rejeter toutes les demandes formulées par la SAS le Bon Charolais ;

— condamner la défenderesse à lui payer, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés, se décomposant comme suit :

à titre de provision sur les loyers la somme de 26 400 euros sauf à parfaire et, à titre de provision sur les charges et impôts la somme de 28 153,79 euros, sauf à parfaire.- condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actuellement en vigueur à la date de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 3 500 euros;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un commissaire de justice, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— ordonner la conservation par la SCI BTA du dépôt de garantie conformément aux dispositions du bail ;

— ordonner qu’un état des lieux soit réalisé, aux frais de la défenderesse lors de la libération des lieux, par acte de commissaire de justice avec obligation pour la défenderesse de répondre des dégradations constatées ;

— faire dresser un constat de sortie des lieux,

— condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront les frais de commissaire de justice exposés.

A l’audience du 6 janvier 2025, la SCI BTA comparait par son avocat, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement des loyers à la somme de 29 900 euros comprenant le solde du loyer de janvier 2025.

La SAS Le Bon Charolais comparait par son avocat et demande au Juge des référés de se déclarer incompétent au regard des contestations sérieuses soulevées par la société le Bon Charolais et de débouter en conséquence la SCI BTA de l’ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Elle fait valoir que la SCI BTA a fait preuve de mauvaise foi, qu’en conséquence le commandement du 10 juillet 2024 est inopérant et n’est pas susceptible de faire jouer la clause résolutoire et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ; elle expose que la demande de résiliation judiciaire relève des pouvoirs du juge du fond ;

elle ajoute qu’en l’absence d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, les charges réclamées par la SCI BAT ne sont pas dues.

A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés de constater qu’elle a versé entre janvier 2024 et janvier 2025 la somme totale de 23 000 euros, en règlement des loyers dus, de juger en conséquence qu’il reste dû au titre des loyers la somme de 15 000 euros, étant précisé que sur les causes du commandement de payer il ne reste dû que la somme de 5 500 euros, d’accorder un délai de 24 mois à la société le Bon Charolais pour régler la somme de 15 000 euros et suspendre pendant le cours du délai ainsi accordé les effets de la clause résolutoire, de juger qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société le Bon Charolais s’exécute pendant les délais ainsi prescrit et débouter la société BTA de ses demandes de loyers postérieurs.

En tout état de cause, la SAS Le Bon Charolais sollicite la condamnation de la société BTA à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI BTA justifie, par la production d’un contrat de bail en date du 1er novembre 2021, avoir donné à bail à la société Le Bon Charolais le local situé 20 rue de la Sablonnière à Dreux (28100).

Le bail contient une clause résolutoire (article 9) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer en date du 10 juillet 2024 visant la clause résolutoire prévue au bail, la SCI BTA a mis en demeure la société Le Bon Charolais d’avoir à régler la somme de 27 740,86€ au titre de la régularisation des loyers et charges locatives.

Le fait que la société le Bon Charolais fasse valoir que le bailleur est de mauvaise foi en soutenant qu’une cession d’action est intervenue entre la SCI BTA et la Société Le Bon Charolais, que Messieurs [Z], [K] et [N] [V] n’avaient pas conscience qu’ils reprenaient un commerce tout juste à l’équilibre financièrement et que ce fragile équilibre serait remis en cause par des appels de loyers et charges que la société Le Bon Charolais n’était pas en mesure de supporter ; que la SCI BTA est complice de cet état car les anciens associés de la SCI BTA sont les anciens associés de la société Le Bon Charolais ; que d’ailleurs, elle a cherché à vendre ses murs dès février 2024, n’est pas de nature à caractériser des contestations sérieuses sur l’exécution d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail.

De même, il n’est pas établi qu’un accord ait été conclu entre les parties, au printemps 2024, de nature à suspendre voire annuler les effets de la clause résolutoire contractuelle.

Les montants, dus par la défenderesse, non régularisés, le sont tant au titre des loyers que des charges, et dès lors, il peut être statué sur l’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’il ne soit nécessaire, à ce stade d’examiner le moyen selon lequel la clause sur les charges doit être réputée non écrite.

En l’espèce, il est établi qu’aucun règlement des loyers n’est intervenu depuis le 10 juillet 2024 et que dès lors, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de se déclarer compétent et de constater la résiliation du bail au 10 août 2024.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un commissaire de justice ; sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les loyers et indemnités d’occupations échus et dus :

En l’espèce, la demanderesse sollicite le paiement provisionnel à valoir sur les arriérés locatifs de la somme de 29 900 euros au titre des loyers impayés, y compris le loyer de janvier 2025.

La demanderesse justifie que la somme de 42.000 euros a été échue, au titre des loyers et indemnités d’occupation pour la période de janvier à décembre 2024.

Elle indique que la défenderesse a réglé la somme de 15 600 euros.

De son côté, la défenderesse justifie d’un paiement supplémentaire, non pris en compte dans le décompte produit aux débats par la demanderesse : paiement de la somme de 2 400 euros débitée le 8 janvier 2024.

Dès lors, la défenderesse est redevable de la somme de 24 000 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2024, indemnité d’occupation de décembre 2024 incluse, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Sur les charges dues :

La société défenderesse oppose le fait que cette clause ne satisfait pas à l’exigence de l’inventaire des charges édictée par l’article L.145-40-2 du code de commerce, en ne prévoit pas la répartition des charges entre le bailleur et le preneur et que, dès lors, elle doit être réputée non écrite

Il résulte de la clause « charges » (article 3.3 du contrat de bail) qu’il est prévu que «le preneur s’oblige à s’acquitter sur simple demande à titre provisionnel ou à rembourser sur justificatif toutes charges, taxes et impôts à la charge des locataires. Il s’oblige également à acquitter toute consommation personnelle (eau, gaz, électricité, etc..) ainsi que tout abonnement et frais y afférents. La taxe foncière sera également à la charge du preneur ».

Dès lors, la clause ne prévoit pas de répartition entre le bailleur et le preneur puisque toutes les charges sont à régler par le preneur.

Elle est donc valable.

Il résulte du décompte produit aux débats que la défenderesse est redevable de la somme de 28 153,79 euros au titres des charges et impôts échus, 4ème trimestre 2024 inclus ; somme au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la défenderesse sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 10 août 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 3500 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

En résumé, la défenderesse sera condamnée à payer les sommes provisionnelles de :

—  24 000 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, somme arrêtée au 31 décembre 2024, indemnité d’occupation de décembre 2024 incluse

—  28 153,79 euros au titre des charges et impôts échus, 4ème trimestre 2024 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation de 3500 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil énonce que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes, correspondants aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose également que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la défenderesse sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’elle s’est acquittée le 2 janvier 2025, d’une somme de 4 000 € au titre de ses loyers impayés, avec l’intention de démontrer sa volonté de régler sa dette locative et de sauver son fonds de commerce.

En réponse, le demandeur s’y oppose, faisant valoir que la défenderesse n’exploite plus les locaux depuis plusieurs mois et manque de ce fait à ses obligations contractuelles et que la fermeture de la société a été annoncé aux salariés.

Sur ce, il y a lieu de considérer que les éléments produits par la défenderesse ne permettent pas de considérer qu’il est possible, même en lui accordant des délais, que la dette soit apurée. La demande sera rejetée.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Les demandes qui tendent à la conservation du dépôt de garantie en cas de manquements aux dispositions contractuelles du locataire peuvent s’analyser comme étant des clauses pénales.

Or, il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond.

Par conséquent, la demande de conservation du dépôt de garantie doit être rejetée.

Sur la demande de faire dresser un constat de sortie des lieux

La demanderesse n’apporte aucun élément à l’appui de cette demande. Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 juillet 2024.

Succombant, elle sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer au demandeur la somme de 2.500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Estelle Jond-Necand, présidente du tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire, en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 10 août 2024 ;

CONDAMNONS la SAS le Bon Charolais à restituer les lieux sis 20-22 rue de la Sablonnière à Dreux ;

ORDONNONS au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS le Bon Charolais ou de tous occupants de son chef des locaux sis 20-22 rue de la Sablonnière à Dreux ;

CONDAMNONS la SAS le Bon Charolais à payer à la SCI BTA, à titre provisionnel :

la somme de 24 000 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échus, somme arrêtée au 31 décembre 2024, indemnité d’occupation de décembre 2024 incluse

la somme de 28 153,79 euros au titre des charges et impôts échus, 4ème trimestre 2024 inclus, une indemnité mensuelle d’occupation de 3500 euros jusqu’à la date de libération effective des lieux ;la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS le Bon Charolais de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

REJETONS la SCI BTA de sa demande de conservation du dépôt de garantie formée à l’encontre de la SAS le Bon Charolais et de sa demande de faire dresser un constat de sortie des lieux,

CONDAMNONS la SAS le Bon Charolais aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer à hauteur de 234,50 €.

DEBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision ;

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Séverine FONTAINE Estelle JOND-NECAND