Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 30 janvier 2025, n° 24/57149

TJ Paris 30 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Régularité du commandement de payer
La cour a constaté que le commandement de payer était régulier et que la société Hasainth n'avait pas soldé les montants dus dans le délai d'un mois, permettant ainsi de conclure à l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Preuve de la créance
La cour a constaté que la société Hasainth devait effectivement les sommes réclamées, justifiant ainsi la condamnation à payer.
Accepté
Indemnité due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due au montant du loyer contractuel, conformément aux dispositions du contrat de bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 30 janv. 2025, n° 24/57149
Numéro(s) :	24/57149
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Déborah BOUKOBZA-ITTAH
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.A.R.L. HASAINTH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 24/57149 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C536Z

N° : 4

Assignation du :

14 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Madame [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Déborah BOUKOBZA-ITTAH de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC406

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HASAINTH

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 29 octobre 2018, Mme [W] a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Hasainth, portant sur des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années rétroactivement à compter du 1er octobre 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11 400 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploit du 3 juillet 2024, pour une somme de 12 561, 25 euros au titre des loyers, taxes et charges impayés arrêtée au mois de juillet 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [W] a, par exploit du 14 octobre 2024, fait citer la société Hasainth devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« 1. CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 3 juillet 2024 ;

2. ORDONNER l’expulsion de la société HASAINTH et de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

3. ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société HASAINTH, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4. ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de la remise des clés ;

5. CONDAMNER la société HASAINTH à payer, à titre provisionnel, à Madame [K] [W] la somme de 12 561,25 euros à valoir sur les échéances impayées de loyers, charges et taxes échus au 3 août 2024, date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer ;

6. CONDAMNER la société HASAINTH à payer à Madame [K] [W], à titre provisionnel, une indemnité journalière d’occupation égale au dernier loyer contractuel, majorée des charges et taxes, du 3 août 2024 jusqu’au jour de la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés, DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

7. CONDAMNER la société HASAINTH aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 ;

8. CONDAMNER la société HASAINTH à payer à [K] [W] une somme de2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024.

A l’audience, Mme [W] qui a maintenu les termes de son assignation, a indiqué se désister de sa demande d’expulsion, la société Hasainth ayant restitué les lieux le 7 novembre 2024.

La défenderesse, bien que régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025. Mme [W] a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé afin de s’assurer qu’aucun versement n’avait été fait par la société Hasainth, ce qu’elle a fait le 19 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le contrat de bail commercial contient une clause résolutoire en page 8, en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré par Mme [W] le 3 juillet 2024 à la société Hasainth, afin d’obtenir paiement de la somme de 12 561,25 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières impayés.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers, charges et taxes foncières dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit actualisé au 3 août 2024 permet de constater que la défenderesse n’a pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 août 2024.

Sur les demandes de provision

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 novembre 2024 qu’à cette même date, le preneur a quitté les lieux pris à bail sis [Adresse 3].

Ainsi, l’indemnité d’occupation due par la société Hasainth depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit jusqu’au 7 novembre 2024, doit être fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, indexé selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de Mme [W].

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Mme [W] sollicite la condamnation de la société Hasainth à lui verser une provision de 12 561, 25 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayées entre le mois d’août 2023 et le mois de juillet 2024 et les taxes foncières pour les années 2019 à 2023.

Le contrat de bail prévoit expressément en page 5 que le preneur s’engage à « Supporter la taxe foncière ».

Ainsi, conformément au contrat de bail, la taxe foncière relative aux locaux loués est à la charge de la société Hasainth, sous réserve de la production par la bailleresse des justificatifs.

Mme [W] justifie, par la production du contrat de bail, du commandement de payer, de décomptes actualisés au 3 août 2024 et au 7 novembre 2024 et des avis d’impôts fonciers relatifs aux années 2019 à 2023 inclus, que la société Hasainth a cessé de payer ses loyers, charges et taxes et reste lui devoir à ce titre une somme de 12 561, 25 euros, échéance du mois de juillet 2024 comprise, somme à laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

La société Hasainth, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à Mme [W] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 août 2024 ;

Condamnons la société Hasainth à payer à Mme [W] une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel indexé selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges, taxes et accessoires depuis l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, soit le 7 novembre 2024 ;

Condamnons par provision la société Hasainth à payer à Mme [W] la somme de 12 561,25 euros au titre des loyers, charges, taxes, et accessoires arriérés arrêtés au 3 août 2024 (échéance du mois de juillet comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024, date du commandement de payer ;

Condamnons la société Hasainth aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 3 juillet 2024 ;

Condamnons la société Hasainth à payer Mme [W] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 30 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ