Tribunal Judiciaire de Chartres, Tj civil2, 14 janvier 2025, n° 24/03058

TJ Chartres 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires étaient redevables des charges approuvées par l'assemblée générale et que la mise en demeure avait été effectuée.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement n'étaient pas justifiés dans leur montant et a exclu certains frais non prouvés.
Accepté
Faute de la copropriétaire
La cour a estimé que le refus de paiement des charges a causé un préjudice direct à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à un remboursement des frais de justice en raison de la perte subie dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chartres, tj civil2, 14 janv. 2025, n° 24/03058
Numéro(s) :	24/03058
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Parties :	Syndicat des copropriétaires DE L' IMMEUBLE SIS

Texte intégral

N° RG 24/03058 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNEX

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GARNIER, vestiaire T21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[S] [D], [U] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 37 RUE SAINT DENIS 28230 EPERNON

représenté par son SYNDIC en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION SARL,

(RCS CHARTRES n°328 962 147)

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Justine GARNIER, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21, postulant de

la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [D]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [D]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 10 rue du louveau – 28230 DROUE SUR DROUETTE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024

Greffier: Karine SZEREDA

En présence de [H] [C], auditeur de justice

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 Novembre 2024et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] sont propriétaires des lots n°113 et n°217 de l’immeuble en copropriété situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230.

Par assignation en date du 11 octobre 2024, signifiée à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, en son action, L’en déclarer bien fondé, En conséquence,

Condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme totale de 3.540,22 euros, correspondant à : 1.599,82 euros à titre principal, charges arrêtées au 27 septembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;1.940,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 2.124 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner solidairement Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [U] [D], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 mars 2023 et 12 mars 2024 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023-2024 et 2024-2025 ;

— la mise en demeure de payer adressée le 21 décembre 2023 ;

— le décompte de la créance due au 27 septembre 2024 ;

— les appels de provisions du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2024 ;

— les décomptes de charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ainsi que du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— les notes d’honoraires ;

— le contrat de syndic ;

— le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chartres le 13 décembre 2022 concernant les charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 11 mai 2022 ;

Il ressort de ces documents que Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D] étaient bien redevables de la somme de 1 599,82 euros au titre des charges et travaux de copropriété suivant relevé de compte arrêté au 27 septembre 2024, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Cependant, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230 ne justifie pas de l’envoi de l’assignation à Monsieur [S] [D]. Dès lors, il convient de rejeter les demandes du Syndicat des copropriétaires à son encontre.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint-Denis à EPERNON 28230, la somme de 1 599,82 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 27 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint-Denis à EPERNON 28230 se contente de produire un courrier non daté et ne faisant pas office de mise en demeure. En outre, il fournit des accusés de réception sans pour autant y joindre les lettres envoyées à Madame [U] [D] et Monsieur [S] [D].

Par ailleurs, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE » qui sont réclamés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus compte tenu du fait qu’il ne s’agit que d’un simple courrier non justifié dans son quantum. De plus, la transmission du dossier à l’avocat ne peut faire l’objet de deux facturations de 480 euros.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront justifiés à hauteur de 480 euros.

Il convient donc de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint-Denis à EPERNON 28230 de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [U] [D] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain eu égard aux dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements communs qui ont dû être assumées par les autres propriétaires.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 37 rue Saint-Denis à EPERNON 28230 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 1.212 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1 599,82 euros (mille cinq cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 27 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [S] [D] ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 500€ (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 37 rue Saint Denis à EPERNON 28230, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 1.212€ (mille deux cent douze euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN