DOSSIER N° RG 25/00306

N° Portalis DB2P-W-B7J-E3AF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 10 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Virginie VASSEUR, vice-présidente au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [F]

né le 31 Mai 1970 à AIX-LES-BAINS (73),

demeurant 114 chemin de Planchamp, Saint Germain La Chambotte 73410 ENTRELACS

représenté par Maître Claire MOLLARD, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

Le SDC LE BEAU SITE

sis 9 Boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS

représenté par son Syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, dont le siège social est sis 13 rue de la Minoterie 74940 ANNECY, immatriculée au RCS d’Annecy sous le n°895 304 772, dont le siège social est sis 13 rue de la minoterie 74000 ANNECY, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Angéline NICOLAS de la SARL SLM AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 3 Février 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date du 3 mars 2026, prorogée à la date de ce jour 10 Mars 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Virginie VASSEUR, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] est copropriétaire au sein de la résidence LE BEAU SITE sise 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS.

Depuis plusieurs années, un désaccord l’oppose au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS au sujet de la tenue de son compte de copropriété.

Malgré ses démarches pour obtenir une régularisation, la situation perdure.

Suivant exploit du commissaire de justice du 24 septembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [Z] [F] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 873 du Code de procédure civile aux fins de mettre fin à un trouble manifestement illicite.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00306.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 3 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [Z] [F] demande au Juge des référés de :

— CONSTATANT que Monsieur [Z] [F] n’est pas propriétaire du lot n°155 de la copropriété LE BEAU SITE,

En conséquence :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS à supprimer de tous les documents de la copropriété, et en particulier la comptabilité affectée à Monsieur [Z] [F], toute référence à la propriété du lot n°155, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS à supprimer de tous les documents de la copropriété, et en particulier la comptabilité affectée à Monsieur [Z] [F], toute référence aux arriérés de charges afférentes au lot n°155, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— CONSTATANT que Monsieur [Z] [F] a réglé, depuis son acquisition en date du 20 décembre 2018, les charges afférentes aux lots dont il est propriétaire au sein de la copropriété LE BEAU SITE sans retard et que, à la date de l’audience de référés, Monsieur [Z] [F] n’était débiteur d’aucune somme au titre d’arriérés de charges de copropriété,

En conséquence,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS à supprimer de tous les documents de la copropriété et en particulier la comptabilité affectée à Monsieur [Z] [F], toute facturation de frais de relance, mises en demeure et intérêts de retard et toute autre somme facturée au titre du retard de paiement de charges, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, à payer à Monsieur [Z] [F], à titre provisionnel, la somme de 5.000 € pour son préjudice économique,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BEAU SITE, représenté par son syndic professionnel FONCIA DES LACS SAS, à payer à Monsieur [Z] [F], à titre provisionnel, la somme de 5.000 € pour son préjudice moral,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2026, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS demande au Juge des référés de :

A titre principal,

— JUGER que Monsieur [Z] [F] est propriétaire du lot n°155,

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [Z] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— JUGER qu’il existe des contestations sérieuses qui se heurtent aux demandes de Monsieur [Z] [F],

— SE DECLARER incompétent,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [Z] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS la somme de 2.500 euros et le condamner aux entiers dépens d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026, prorogé au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur les demandes de Monsieur [Z] [F]

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile (que le demandeur vise au soutien de sa demande (en mentionnant par erreur l’article 873 du même Code applicable au Tribunal de commerce), l’absence d’urgence ne permettant pas d’appliquer l’article 834 du Code de procédure civile que vise le défendeur), le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La propriété d’un lot de copropriété constitue un droit réel immobilier. Elle ne peut résulter ni d’un plan, ni d’une écriture comptable du syndic. Elle se constate et se prouve par les titres et la publicité foncière. En conséquence, un syndic ne peut pas, par une simple affectation comptable, attribuer à un copropriétaire la propriété d’un lot, ni lui imputer les charges correspondantes, à défaut de mutation régulièrement établie.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [F] a acquis par acte notarié du 20 novembre 2018, les lots n°4, n°29, n°30, n°31 et n°142 au sein de la copropriété LE BEAU SITE (pièce n°1).

Il a revendu, par acte notarié du 26 novembre 2021, les lots n°4, n°30 et n°31 à Monsieur [L] [S] et Madame [B] [I]. Il demeure en conséquence propriétaire des seuls lots n°29 et n°142 (pièce n°2).

A compter du 21 avril 2021, le syndic, la SAS FONCIA DES LACS, a fait apparaître sur le compte copropriétaire de Monsieur [Z] [F] l’attribution d’un lot n°155, assortie de tantièmes et charges correspondants, et a reporté à son débit des arriérés remontant aux années 2019 et 2020 (pièce n°5).

A compter de l’appel de fonds du deuxième trimestre 2021, le syndic, la SAS FONCIA DES LACS, lui a réclamé le paiement des charges afférentes à ce lot ainsi que des frais de relance, mises en demeure et intérêts de retard exclusivement liés au non-paiement des charges de ce lot (pièces n°5, n°6 et n°13).

Dans le même temps, Monsieur [Z] [F] justifie avoir réglé à l’échéance l’intégralité des charges afférentes à ses lots, d’abord les lots n°4, n°29, n°30, n°31 et n°142, puis, à compter de la vente du 26 novembre 2021, les seuls lots n°29 et n°142 (pièces n°5, 6 à 9).

Malgré ces paiements, son compte fait apparaître un solde débiteur de l’ordre de 19.942,58 euros, correspondant aux imputations relatives au lot n°155, augmentées des frais et intérêts indûment appliqués (pièces n°9, n°10, n°19 et n°20).

Pour justifier ces imputations, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS, soutient que Monsieur [Z] [F] serait propriétaire du lot n°155 au motif qu’un plan originaire ferait apparaître un lot 29 bis devenu lot n°155.

D’une part, comme il a été rappelé supra, un plan ou un règlement de copropriété ne suffit pas, à lui seul, à établir la mutation d’un lot au profit d’une personne déterminée et ne peut suppléer l’absence d’un titre et de la publicité foncière établissant l’acquisition du lot n°155 par Monsieur [Z] [F].

D’autre part, le courrier du 1er février 2025 de Maître [R] [G], notaire à Rumilly, contredit directement l’interprétation retenue par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS.

Maître [R] [G] confirme que la terrasse figure en teinte bleue dans le périmètre du lot 29, de sorte que la terrasse fermée est donc une partie privative du lot 29. Elle précise surtout que les lots bis, dont le 29 bis renuméroté 155, correspondent à des parties communes destinées à devenir parties privatives mais, à défaut de mutation par le syndicat des copropriétaires concernés, ces bis sont encore des parties communes. Elle en déduit enfin qu’en tout état de cause, tant que le syndicat des copropriétaires n’a pas cédé les lots créés, ils appartiennent au syndicat des copropriétaires (pièce n°16).

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS indique lui-même que l’acte de vente de Monsieur [Z] [F] comporterait une erreur matérielle en ce que le lot n°155 aurait été oublié, sans pour autant apporter aucun élément au soutien de cette thèse, ce qui confirme qu’aucun titre n’établit l’acquisition alléguée, et qu’il ne peut être tiré d’une simple présentation comptable du syndic l’existence d’un droit de propriété.

Il s’ensuit qu’à tout le moins au stade des référés, à défaut d’acte de mutation, le lot n°155 ne peut être imputé à Monsieur [Z] [F], ni en propriété, ni en charges.

Dans le même temps, la demande reconventionnelle tendant à ce qu’il soit jugé que Monsieur [Z] [F] est propriétaire du lot n°155 demande, en ce qu’elle tend à faire trancher au provisoire un droit réel immobilier, sera rejetée, celle-ci excédant l’office du juge des référés.

Dans ces conditions, le maintien par le syndic, la SAS FONCIA DES LACS, d’une comptabilité faisant apparaître Monsieur [Z] [F] comme débiteur de charges et arriérés afférents au lot n°155, ainsi que de frais et intérêts liés à ces charges, constitue un trouble manifestement illicite.

Ce trouble bloque Monsieur [Z] [F] dans la disposition de ses biens, toute cession étant paralysée par l’existence d’un arriéré de 19.942,58 euros.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS de rectifier la comptabilité de Monsieur [Z] [F] en supprimant toute imputation relative au lot n°155, ainsi que l’ensemble des frais, relances, mises en demeure et intérêts de retard afférents, et de faire cesser toute attribution de la propriété du lot n°155 à Monsieur [Z] [F], le tout sous astreinte conformément au dispositif.

Sur la demande de provision

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’état des éléments versés aux débats et alors que si le trouble manifestement illicite est caractérisé, Monsieur [Z] [F] n’apporte aucun élément objectif permettant d’établir la réalité de son préjudice moral et économique de sorte qu’il n’y a pas lieu à référés quant à la demande de provision.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1534 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Aux termes des articles 1529 et 1533 du même Code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie et, l’article 1533-3 du Code de procédure civile rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige, il convient d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur et enjoindre à chacune des parties d’assister à une séance d’information sur la médiation qui sera organisée par SAVOIE AMIABLE.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS succombant, sera condamné aux entiers dépens.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS succombant, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et sera condamné à verser sur le même fondement à Monsieur [Z] [F] la somme de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer le médiateur qui sera désigné par SAVOIE AMIABLE – Maison des Avocats 200 avenue Maréchal Leclerc 73000 Chambéry – Tel 04 79 62 74 13 – savoieamiable@gmail.com – qui informera les parties sur le principe, les modalités et le but d’une médiation,

DISONS que SAVOIE AMIABLE informera le juge des référés du nom du médiateur qui sera chargé de la séance d’information qui pourra avoir lieu en visioconférence, comme de la date de celle-ci,

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE, en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, modifié par l’article 3 de la loi du 23 mars 2019, la présence des conseils, auxquels il peut être donné mandat pour prendre position sur l’instauration d’une médiation, étant possible,

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite,

ORDONNONS au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS de supprimer de tous les documents de la copropriété et en particulier de la comptabilité affectée à Monsieur [Z] [F], toute référence à l’attribution à Monsieur [Z] [F] de la propriété du lot n°155 ainsi que toute référence aux arriérés de charges afférentes audit lot et, plus généralement, toute imputation relative au lot n°155, y compris les arriérés de charges ainsi que l’ensemble des frais de relance, mises en demeure et intérêts de retard y afférents, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à référés sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS,

DISONS n’y avoir lieu à référés quant à la demande de provision pour préjudice moral et économique,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BEAU SITE situé 9 boulevard de la Roche du Roi 73100 AIX-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA DES LACS aux entiers dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT