N° RG 25/00224 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRFP

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[S] [W], Fille Mme [W]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[N] [F],

[J] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [W]

né le 08 Janvier 1970 à CROIX (90100)

demeurant 17 rue du Faubourg LA GRAPPE – 28000 CHARTRES

comparant en personne assisté de Madame [W], sa fille

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [F]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [B]

non comparante, ni représentée

Tous deux demeurant 3 rue Tuiliers – Coudreceau – 28400 ARCISSES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un bail signé le 12 mai 2018, Monsieur [S] [W] a loué à Monsieur [N] [F] et à Madame [J] [B] une maison d’habitation située 35 Grande rue à 28240 CHAMPROND EN GATINE.

A la suite d’une procédure de reprise des lieux, un procès-verbal de constat locatif a été dressé le 8 mars 2023 par un commissaire de justice à l’initiative de M. [S] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Monsieur [S] [W] a assigné Monsieur [N] [F] et Madame [J] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  26.155,61 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023,

—  8.880 € au titre de son préjudice financier résultant de l’impossibilité de louer son bien,

—  5.000€ au titre des frais de son préjudice moral,

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 1er avril 2025, Monsieur [S] [W], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’est désisté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [N] [F] et Madame [J] [B], régulièrement cités respectivement à domicile et à personne, n’ont pas comparu ni n’étaient représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au Greffe.

SUR CE,

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 alinéa c la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En vertu de l’alinéa d, le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au bail litigieux, un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée en date du 15 juin 2018 et un procès-verbal de constat locatif établi à la date du 8 mars 2023 de 99 pages avec photographies.

M. [S] [W] produit également :

— des factures d’une enseigne de bricolage,

— des devis pour des travaux de réfection et de rénovation du logement et de changement de la porte d’entrée.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état de lieux de sortie, après près de 5 années de location, permet de constater :

— qu’à l’entrée dans les lieux, le logement est en état général d’usage avec des éléments en bon état (robinetterie, électroménager et rangements de la cuisine, peinture et parquet de la salle de bain), certains éléments endommagés (peinture du salon, papier-peints de la chambre 3 et des WC, sols des chambres 1 et 2, lavabo et robinetterie de la salle de bain, tablier de baignoire non fixé, carrelage de la salle de bain, placo du couloir) et certains éléments refaits à neuf (éclairage et interrupteurs de l’entrée, de la salle de bain et de la salle à manger, sols de la salle à manger).

— qu’à la sortie des lieux, le logement est en état général d’usage, présente une odeur incommodante et dans un état repoussant de saleté avec la présence dans les pièces de mobilier, de détritus et d’excréments. Le logement présente des éléments en mauvais état (éclats sur les portes et les plinthes, prises électriques, placard coulissant qui ne fonctionne plus, éclats sur le lavabo de la salle de bain du haut, joints de la salle de bain, parquet de la salle de bain gondolé, bouche d’aération, robinet mal fixé), dégradés (boîte aux lettres, papiers peints déchirés, griffonnés ou retirés dans l’ensemble des pièces, carreau de la porte d’accès cassé, variateur cassé, poignée manquante dans le séjour, cassée dans la salle de bain, trous dans les murs, volet en bois cassé dans la cuisine, marche cassée de l’escalier) ou manquants (four, lave-vaisselle, lave-linge et plaque de cuisson, cuvette des toilettes, absence de plinthes dans les chambres 2 et 3 et la salle de bain de l’étage, bande de parquet de la chambre 3). Le jardin n’est pas entretenu, la végétation est dense et du mobilier, des détritus et une piscine hors sol non fonctionnelle se trouvent dans le jardin.

Au regard des factures et devis présentés, il convient de retenir :

Le devis Leroy Merlin de 768,65 euros pour le remplacement du meuble de salle de bain, Le devis de DMA Rénovation pour un montant de 24.244 euros pour la réfection des murs et plafonds de toutes les pièces, la mise en peinture des plinthes, la pose d’un revêtement dans une chambre à l’étage, de meubles de cuisine et plinthes et de parquet dans la chambre du bas.

Les autres demandes, à savoir les sommes de 143 euros pour le remplacement de la boite aux lettres, de 220 euros pour le déblaiement du jardin, de 176 euros pour le remplacement du robinet de la cuisine, et de 242 euros pour la réfection des joints de douche, si elles apparaissent légitimes dans le principe ne sont toutefois pas étayées par des devis ou des factures et devront être rejetées.

S’agissant du remplacement de la porte de jardin pour un montant de 3.292,63 euros, cette demande apparait excessive au regard du coût de remplacement du carreau cassé. Elle sera en conséquence rejetée.

En conséquence, il convient de retenir à la charge de Monsieur [N] [F] et de Mme [J] [B] la somme de la somme de 25.012,65 euros TTC au titre des réparations locatives, de laquelle il convient de déduire la somme de 2 .370,67 euros versée par l’assurance.

Monsieur [N] [F] et Mme [J] [B] restent devoir solidairement à M. [S] [W] la somme de 22.641,98 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des sommes restant dues à Monsieur [S] [W] au titre des réparations locatives et des impayés locatifs, le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros ainsi qu’il ressort du contrat de bail signé le 12 mai 2018, ne sera pas restitué aux anciens locataires et viendra en déduction des sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] invoque ce fondement juridique pour voir condamner Monsieur [N] [F] et de Mme [J] [B] à des dommages et intérêts en raison de la perte financière provoquée par l’immobilisation du bien et l’obligation de verser des mensualités de remboursement de prêt sans percevoir les loyers de son bien.

Il est constaté qu’il n’est pas établi que le prêt souscrit en 2022 pour une durée de 30 ans l’a été pour l’acquisition du bien loué à M. [F] et Mme [B]. Par ailleurs, il n’est pas établi que le bien aurait pu être immédiatement loué dès le départ des locataires.

En conséquence, il convient de retenir une durée d’immobilisation de 6 mois et de condamner solidairement M. [F] et Mme [B] à verser à M. [W] la somme de 3.330 euros au titre de son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice moral de M. [S] [W], il est établi par le comportement irrespectueux des locataires, la dégradation du bien loué et l’anxiété générée par les procédures judiciaires, de sorte qu’il convient de condamner solidairement M. [F] et Mme [B] à lui verser la somme de 2.500 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

M. [F] et Mme [B] seront condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment la moitié du coût du procès verbal de constat locatif du 8 mars 2023, soit la somme de 214,60 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Il est pris acte que M. [S] [W] se désiste de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [F] et Mme [J] [B] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 22.091,98 euros (vingt-deux mille quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie pour un montant de 550 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

DIT que le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros reste acquis à Monsieur [S] [W];

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [F] et Mme [J] [B] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 3.300 euros au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [F] et Mme [J] [B] à verser à Monsieur [S] [W] la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de son préjudice moral;

CONDAMNE Monsieur [N] [F] et Mme [J] [B] in solidum aux dépens, lesquels comprennent notamment la moitié du coût du procès-verbal de constat locatif du 8 mars 2023;

CONSTATE le désistement de Monsieur [S] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN