TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

N° RG 25/03539 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSPE

Jugement du 10 Avril 2026

N°: 26/403

[Y] [R] épouse [J]

C/

[Z] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e RICHARD

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GUILBERT-OBJILERE

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [Y] [R] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Mathieu RICHARD, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Camille GUILBERT-OBJILERE, avocat au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 2 mars 1998, M. [D] [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [V] portant sur un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement, situés [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte authentique en date du 10 mai 2001, M. [D] [H] a vendu à Mme [N] [R] et Mme [Y] [R], épouse [J] l’appartement donné à bail à Mme [Z] [V].

Mme [N] [R] est décédée le 7 janvier 2018, Mme [Y] [R], épouse [J] est devenue pleine et entière propriétaire de l’appartement.

Le 31 juillet 2024, Mme [Y] [R], épouse [J] a fait signifier à Mme [Z] [V] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 14 mars 2025.

Mme [Z] [V] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.

Le 16 avril 2025, Mme [Y] [R], épouse [J] a assigné Mme [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de Rennes et demandé au Juge des contentieux de la protection de bien vouloir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail à compter du 14 mars 2025,constater que Mme [Z] [V] est occupante sans droit ni titre du local à compter de la date de résiliation et ordonner l’expulsion de Mme [Z] [V], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le recours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard avec si besoin l’aide de la force publique et d’un serrurier,se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte, condamner Mme [Z] [V] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du caractère abusif de la résistance opposée à la libération des lieux et la restitution des clefs,condamner Mme [Z] [V] au paiement de la somme de 2 000 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 13 mars 2026.

Par conclusions récapitulatives déposées à cette audience, Mme [Y] [R], épouse [J] a repris l’intégralité de ses demandes initiales, sollicitant, en outre, le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [Z] [V].

Par conclusions déposées à cette même audience, Mme [Z] [V] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

déclarer Mme [Y] [R], épouse [J] irrecevable pour défaut de qualité à agir,débouter Mme [Y] [R], épouse [J] de l’ensemble de ses demandes, ordonner la nullité du congé pour vendre, ordonner la nullité de l’assignation,reconventionnellement :-ordonner la condamnation sous astreinte de la communication des clés des deux portes d’entrées de l’immeuble et du parking sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— ordonner la remise en état des équipements désinstallés à savoir le compteur EDF, et du compteur d’eau sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamner Mme [Y] [R], épouse [J] au remboursement de l’ensemble des loyers depuis mars 2023 soit la somme de 315,79€x36 mois soit la somme de 11 368,44€,

— condamner Mme [Y] [R], épouse [J] au paiement d’une somme de 5 000€ au titre du préjudice moral et matériel subi par elle,

— condamner Mme [Y] [R], épouse [J] à lui communiquer les quittances de loyer régulières des années 2023, 2024, 2025 et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard,

— à titre subsidiaire : écarter l’exécution provisoire,

— en tout état de cause : condamner Mme [Y] [R], épouse [J] au paiement de la somme de 4 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de l’assignation :

Mme [Z] [V] soulève la nullité de l’assignation pour les motifs suivants : absence de diligences suffisantes du commissaire pour localiser le destinataire et absence de production de l’original de la lettre recommandée avec avis de réception suite à la signification de l’assignation.

Sur l’absence de diligences suffisantes du commissaire de justice pour localiser le destinataire : l’adresse utilisée pour procéder à la signification de l’assignation est l’adresse du logement de Mme [Z] [V]. Cette adresse n’est pas contestée par Mme [Z] [V]. Il ne peut donc être reproché au commissaire de justice un manque de diligence pour localiser Mme [Z] [V].

Sur l’absence de production de l’original de la lettre recommandée : l’assignation a été signifiée selon les modalités de l’article 655 du Code de Procédure Civile (signification à étude). Dans ce cas, en application de l’article 658 du Code de Procédure Civile, le commissaire de justice « doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification. ». Il en résulte qu’aucune lettre recommandée avec accusée de réception n’est exigée pour la régularité de la procédure.

Mme [Z] [V] ne peut qu’être déboutée de sa demande de nullité de l’assignation qui lui a été délivrée.

Sur l’intérêt à agir de Mme [Y] [R], épouse [J] :

L’article 31 du Code de Procédure Civile prévoit que « l 'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

En l’espèce, Mme [Y] [R], épouse [J] justifie être propriétaire de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (attestation notariée de Me [W] datée du 17 janvier 2018), tant à la date de la délivrance du congé, qu’à la date de l’introduction de la demande en justice.

Il convient, en outre, de relever que la locataire avait parfaitement connaissance de l’identité de sa nouvelle bailleresse puisque par courrier daté du 20 novembre 2022 adressé à l’agence immobilière [G], Mme [Z] [V] a mentionné le nom de Mme [R] en qualité de successeur au contrat de bail de M. [D] [H]. Elle est donc particulièrement mal fondée à invoquer l’ignorance de l’identité de sa bailleresse et son absence d’intérêt à agir.

Mme [Y] [R], épouse [J] a donc parfaitement qualité à agir, en qualité de propriétaire du logement, pour faire valider le congé pour vendre qu’elle a délivré à Mme [Z] [V].

Sur la signification du congé :

Mme [Z] [V] fait valoir que le congé ne lui a pas été signifié à son domicile, qu’elle n’a donc pas pu en prendre connaissance, ce qui lui a causé un grief conséquent.

Si le congé pour vendre n’a pas été signifié à l’adresse du logement objet de la présente procédure, il convient néanmoins de constater que le congé a néanmoins été délivré à une adresse où résidait Mme [Z] [V] à la date de la délivrance du congé.

Mme [Y] [R], épouse [J] justifie, en effet, des démarches effectuées par le commissaire de justice pour trouver le lieu de vie de Mme [Z] [V], alors même qu’elle n’était pas présente à son adresse rennaise, que son logement était fermé et qu’elle n’avait pas donné suite à la carte de visite laissée par le commissaire de justice.

Le congé pour vendre a été signifié le 31 juillet 2024 à étude avec un avis de passage laissé à Mme [Z] [V] à l’adresse « [Adresse 4] à [Localité 5] ». L’acte de signification mentionne que l’adresse a été confirmée par les services de la Mairie, vérification officielle qui doit être considérée comme suffisante au regard des obligations du Commissaire de Justice. Aucun élément versé aux débats ne permet de contester la réalité de cette vérification écrite par le Commissaire de Justice dans l’acte de signification et de remettre donc en cause la validité de la signification du congé pour vendre à Mme [Z] [V] à l’adresse précitée.

Il convient, en outre, de relever que Mme [Y] [R], épouse [J] justifie avoir adressé un courrier recommandé à Mme [Z] [V] le 28 mai 2022 à l’adresse de [Localité 1]. Or ce courrier a été redirigé par la Poste à une adresse située à [Localité 6]. Afin de signifier le congé pour vendre à personne, le Commissaire de Justice en charge de la signification de l’acte a donc effectué des démarches dans le Finistère afin de localiser Mme [Z] [V]. Par courrier daté du 13 janvier 2026, Me [E] atteste des démarches effectuées sur la commune de [Localité 6], ainsi qu’auprès de l’agence immobilière qui gérait le bien immobilier vers lequel Mme [Z] [V] avait effectué un renvoi de son courrier. Cette agence a communiqué la nouvelle adresse déclarée par Mme [Z] [V], à savoir « [Adresse 5] », adresse à laquelle a été effectuée la signification par commissaire de justice et confirmé par la Mairie, comme indiqué dans l’acte de signification.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que contrairement aux allégations de Mme [Z] [V], le Commissaire de Justice a effectué des démarches nombreuses et rigoureuses pour obtenir l’adresse de son lieu de résidence effective pour lui signifier le congé pour vendre.

La signification du congé pour vendre est donc régulière.

Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail.

Cet article ajoute qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d’information.

Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Ainsi, « à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

En l’espèce, le bail a été conclu le 2 mars 1998, avec une prise d’effet au 15 mars 1998. Le bail a été renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans. Il a été reconduit la dernière fois le 14 mars 2022. Le congé a été signifié à étude le 31 juillet 2024 pour le 14 mars 2025. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Le congé délivré par Mme [Y] [R], épouse [J] indique le motif, en l’espèce la vente du bien loué. Le bien loué est précisément décrit tant concernant la localisation du bien, que les pièces comprises dans le logement et les équipements y attenant.

Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement, ainsi que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe. En outre, le droit de préemption prévu pour le locataire est clairement mentionné, expliquant que ce congé pour vente comporte offre de vente des locaux pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Mme [Z] [V] fait valoir que Mme [Y] [R], épouse [J] n’a effectué aucune démarche depuis la délivrance du congé manifestant son souhait de vendre le logement. Or aucune disposition n’impose au bailleur d’effectuer des démarches de mise en vente du logement avant le départ du locataire du logement. Mme [Z] [V] ne peut qu’être déboutée de sa demande de nullité du congé pour vendre.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, que le congé pour vendre délivré par Mme [Y] [R], épouse [J] le 31 juillet 2024 est valide. Il convient, donc, de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Mme [Z] [V] est, de ce fait, occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion de Mme [Z] [V]

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vendre justifie le prononcé de l’expulsion de Mme [Z] [V], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.

Dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la demande au titre du caractère abusif de la résistance opposée par Mme [Z] [V] :

En vertu de l’article 1 240 du Code Civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il ressort des éléments du dossier que le congé pour vendre a été adressé à Mme [Z] [V] plus de 8 mois avant la date de libération du logement et qu’elle se maintient toujours dans le logement 20 mois après la délivrance du congé et 12 mois après la date de libération exigée du logement. Mme [Z] [V] se maintient depuis de nombreux mois désormais dans le logement alors même qu’elle est informée de la nécessité pour elle de quitter ce lieu. Le comportement de Mme [Z] [V] ne peut qu’être qualifié de mauvaise foi.

Mme [Y] [R], épouse [J] justifie d’un préjudice résultant à la fois de l’impossibilité pour elle de procéder à la mise en vente de son bien immobilier malgré le respect de la procédure et à la fois de l’obligation pour elle d’engager une procédure pour faire respecter ses droits.

Mme [Z] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 500€ au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes de communication de clés et de remise en état des équipements :

Mme [Z] [V] n’étant plus titulaire du bail depuis le 15 mars 2025 suite à la délivrance régulière du congé pour vendre, elle n’est plus recevable à former des demandes de travaux et/ou en lien avec l’exécution du contrat de bail.

Sur la demande de production des quittances de loyers :

Mme [Z] [V] fait valoir que les quittances de loyers délivrées par l’agence immobilière sont erronées et/ou frauduleuses, ces dernières étant en réalité des quittances d’indemnités d’occupation. Or contrairement à ses affirmations, les pièces versées aux débats permettent de constater que les quittances délivrées jusqu’au mois de mars 2025 sont bien des quittances de loyers. Ce n’est qu’à compter du mois d’avril 2025, que les quittances mentionnent les indemnités d’occupation, ce qui est parfaitement normal dans la mesure où le bail a pris fin à la date d’échéance du congé pour vendre (le 14 mars 2025).

Mme [Z] [V] sera donc déboutée de sa demande de production de quittances de loyers.

Sur la demande de remboursement de l’ensemble des loyers depuis mars 2023 :

Mme [Z] [V] fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance depuis mars 2023 en ce que les portes de l’immeuble ont été changées, ainsi que le dispositif d’ouverture de la barrière du parking aérien sans que les clés de ces nouveaux équipements ne lui soient communiquées.

Aucun élément objectif n’est versé par Mme [Z] [V] aux débats pour caractériser les difficultés qu’elle déclare avoir rencontrées au sein de son ancien logement. Aucun préjudice de jouissance n’étant caractérisé, il convient donc de la débouter de sa demande de remboursement des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Mme [Z] [V], succombant dans toutes ses demandes et se maintenant dans le logement malgré la délivrance d’un congé pour vendre régulier, ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les frais du procès :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Z] [V], partie perdante au procès, sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [Z] [V], condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à Mme [Y] [R], épouse [J] la somme de 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’ancienneté de la délivrance du congé et l’absence de diligences de la part de Mme [Z] [V] pour se reloger malgré sa connaissance de son obligation de quitter le logement justifient le maintien du caractère exécutoire par provision de la décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée par Mme [Y] [R], épouse [J],

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande d’irrecevabilité faute d’intérêt à agir de la part de Mme [Y] [R], épouse [J],

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de nullité de la signification du congé pour vendre délivré par Mme [Y] [R], épouse [J],

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Mme [Y] [R], épouse [J], le 31 juillet 2024 à Mme [Z] [V] concernant les locaux (appartement et emplacement de stationnement) situés [Adresse 6],

CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 14 mars 2025 et DIT que Mme [Z] [V] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le 15 mars 2025 ;

DIT que Mme [Z] [V] devra libérer volontairement les lieux et restituer les clés, et qu’à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Mme [Y] [R], épouse [J] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [Y] [R], épouse [J] la somme de 2 500€ au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de communication des clés et de remise en état des équipements ;

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa remise de quittances de loyer,

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de remboursement des loyers depuis le mois de mars 2023 ;

DEBOUTE Mme [Z] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à Mme [Y] [R], épouse [J] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge