N° RG 25/00358 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSXA

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée à :

[H] [T] [J], [P] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par Maître [H] CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [T] [J],

comparant en personne

Madame [P] [J],

non comparante, ni représentée

demeurant tous deux 9 Mail Anatole France – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [F] HOFFMANN

en présence d'[L] [N]

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Juin 2025 et mise en délibéré au 30 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 9 avril 2019 prenant effet au 17 mai 2019, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Mme [P] [J] et à M. [V] [J] un logement situé 9 Mail Anatole France à CHARTRES (28000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 567,85 euros. Par contrat en date du 8 avril 2019, il leur a également consenti un garage n°10 situé Mail Anatole France à 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer de 35,70 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 10 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2.443,76 euros en principal. Un second commandement de payer a été délivré le 13 février 2025 pour la somme de 3.327,03 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 mai 2025, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Mme [P] [J] et M. [V] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin d’obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire des contrats de location pour impayés locatifs, l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

4.249,24 euros au titre des loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si les contrats s’étaient poursuivis, 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 9 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, C’CHARTRES HABITAT, représenté par son avocat, actualise sa demande à la somme de 5.762,42 euros échéance du mois de mai 2025 incluse. Il indique que les locataires se sont acquittés de leur dernier règlement au mois de janvier 2025 et déclare être opposé à l’octroi de délais de paiement.

M. [V] [J] st présent. Il reconnait le montant de la dette. Il expose qu’il a retrouvé du travail depuis le mois d’avril 2025 et touche 2.000 euros de revenus par mois. Il propose d’apurer sa dette par des mensualités de 100 euros.

Madame [P] [J], régulièrement citée à domicile, n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 9 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025.

En outre, C’CHARTRES HABITAT justifie également avoir avisé la CCAPEX le 27 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 9 mai 2025.

Son action est donc recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un premier commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 10 octobre 2023 pour un montant de 2.443,76 euros en principal, puis un second commandement de payer en date du 13 février 2025 pour un montant de 3.327,03 euros en principal. Il ressort de l’extrait de compte fourni par C’CHARTRES HABITAT que la dette n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ces deux commandements de payer et qu’elle a par ailleurs augmenté.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire du bail et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 10 décembre 2023.

Le bail est résilié depuis le 10 décembre 2023.

Il est relevé que le garage est un simple accessoire au bail d’habitation, le contrat de location du garage ayant été conclu entre les mêmes parties, concomitamment à la signature du bail et concernant un emplacement situé dans la même rue que le logement loué au titre du bail.

Le paiement du loyer aux termes convenus étant une obligation essentielle du contrat de location et le garage n’étant qu’un simple accessoire au contrat de bail, la résiliation du contrat de location du garage sera prononcée aux torts des locataires à la même date, à savoir le 10 décembre 2023.

En conséquence, Mme [P] [J] et M. [V] [J] devront quitter le logement et le garage qu’ils occupent actuellement, ainsi que tous les occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation du bail est intervenue à la date du 10 décembre 2023.

En conséquence, Mme [P] [J] et M. [V] [J] sont redevables envers C’CHARTRES depuis cette date, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Compte-tenu de la clause de solidarité figurant au bail, cette indemnité d’occupation sera due solidairement par Mme [P] [J] et M. [V] [J].

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par C’CHARTRES HABITAT – contrat de bail signé, commandements de payer et extraits de compte – que Mme [P] [J] et M. [V] [J] restent devoir une somme de 5.762,42 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 17 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il est relevé que Mme [P] [J] et M. [V] [J] sont en situation d’impayés depuis 2019, que le dernier paiement du loyer l’a été au mois de janvier 2025 et que la dette n’a cessé d’augmenter. En l’absence de reprise du loyer avant l’audience et compte-tenu du montant de la dette, il n’a pas pu être envisagé de leur accorder des délais de paiement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [P] [J] et M. [V] [J] à payer à C’CHARTRES HABITAT la somme de 5.762,42 euros au titre des loyers et charges impayées au 17 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Mme [P] [J] et M. [V] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 18 septembre 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 9 avril 2019 entre l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Mme [P] [J] et M. [V] [J] concernant l’appartement situé 9 mail Anatole France à CHARTRES (28000) sont acquises à la date du 10 décembre 2023 ;

PRONONCE à la date du 10 décembre 2023 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 avril 2019 entre l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT et Mme [P] [J] et M. [V] [J] concernant le garage situé Mail Anatole France à CHARTRES (28000);

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [J] et M. [V] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [J] et M. [V] [J], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J] et M. [V] [J] à payer à l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivis ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 10 décembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [J] et M. [V] [J] à payer à l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, la somme de 5.762,42 euros (cinq mille sept cent soixante deux euros et quarante deux cents) au titre des loyers et charges impayés au 17 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE Mme [P] [J] et M. [V] [J] de leur demande de délais de paiement ;

REJETTE la demande de l’EPIC OPH DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [J] et M. [V] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION