MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 09 Décembre 2025

N° RG 25/01349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IOEZ

DEMANDERESSE

S.C.I. IRIS, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 538 815 572

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Richard ARBIB, membre de la SELARL A.K.A., avocat au Barreau du VAL DE MARNE, avocat plaidant et par Maître Anne DE LUCA-PERICAT, membre de la SELARL SELARL DE LUCA, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDEUR

Monsieur [K] [O] [C]

né le 17 septembre 1973 à [Localité 3] (63)

demeurant [Adresse 1]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Cheyenne COQUEMONT

DÉBATS A l’audience publique du 16 septembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 09 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 09 Décembre 2025

— prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Anne DE LUCA-PERICAT de la SELARL SELARL DE LUCA – 49 le

N° RG 25/01349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IOEZ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 2 août 2024, la SCI IRIS a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [O] [C] concernant un château, ses meubles et ses bâtiments annexes situés sur la commune de Saint Germain d’Arcé (72800) dont elle est propriétaire pour un prix de 2 640 000 €.

Cette promesse de vente était conclue pour une durée expirant le 18 octobre 2024, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, et prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 264 000 €, dont la moitié devait être versée dans les dix jours suivant la signature de la promesse de vente.

Malgré les relances intervenues, en l’absence de paiement de la première partie de la somme prévue, M. [C] a été mis en demeure de payer la somme de 132 000 € sous huitaine par le conseil de la SCI IRIS par courrier recommandé distribué le 14 février 2025.

Aucun paiement n’a été effectué.

Par acte extrajudiciaire du 14 avril 2025, la SCI IRIS a saisi le Tribunal Judiciaire du Mans.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées à M. [C] le 27 juin 2025, la SCI IRIS demande au tribunal de :

— Condamner M. [C] à lui payer la somme de 264 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation figurant dans la promesse de vente du 2 août 2024,

— Condamner M. [C] aux entiers dépens, et à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de sa demande, la SCI IRIS fait valoir, au visa des articles 1101 et 1226 du code civil, qu’alors que les conditions suspensives de droit commun avaient été levées, M. [C] a fait le choix de ne pas acquérir le bien de sorte qu’il est redevable de l’indemnité d’immobilisation fixée au contrat, la non réitération de la vente résultant de son seul fait. Elle rappelle qu’il était ainsi prévu le versement de la somme de 132 000 € dans les dix jours de la signature de la promesse, et de la même somme au plus tard dans le délai de huit jours à compter de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente. Elle soutient que M. [C] a reconnu dans un premier temps dans les échanges par e-mail avec le notaire qu’il entendait réaliser les démarches pour procéder au paiement, avant de ne plus donner signe de vie. Elle ajoute que depuis lors, elle a appris que M. [C] s’est fait passer pour le nouveau propriétaire du bien en contactant un entrepreneur pour faire réaliser des devis sur le bien.

Bien que régulièrement informé de la procédure, M. [C] n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 3 juillet 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il est de plus d’ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il ressort de la promesse de vente produite aux débats et signée de M. [C] que le contrat prévoyait des conditions suspensives de droit commun en lien avec le droit de préemption de la SAFER, l’existence d’une servitude pouvant diminuer la valeur du bien, d’un état hypothécaire ou de servitudes conventionnelles. Il est cependant démontré que ces conditions suspensives ont été levées.

Par ailleurs, la promesse de vente comportait également une clause relative à l’indemnité d’immobilisation rédigée en ces termes :

«  Les parties conviennent de fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 264 000 €. Sur cette somme, le bénéficiaire versera au promettant, dans un délai de dix jours à compter des présentes, celle de 132 000 € représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus-fixée. Le promettant sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation. (…)

Le sort de cette somme sera le suivant (…) : elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. (…)

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 132 000 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Il était ainsi explicitement prévu au contrat que, dans l’hypothèse où les conditions suspensives étant levées, le bénéficiaire de la promesse choisissait de ne pas acquérir finalement le bien, la somme totale de 264 000 € était due par ce dernier au promettant, en l’occurrence à la SCI IRIS, en contrepartie de l’immobilisation du bien prévue jusqu’au 18 octobre 2024, terme du délai pour réitérer la vente.

La SCI IRIS démontre ainsi l’existence de sa créance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [C] n’a ni justifié d’un paiement de cette somme, ni constitué avocat.

Aux termes des courriels versés, s’il apparaît que dans un premier temps, M. [C] entendait effectuer le versement prévu, il ne justifie pas avoir procédé ni au premier paiement de 132 000 € dans les dix jours de la promesse, ni au second paiement dans les dix jours à l’issue du terme du délai pour réitérer la vente devant notaire, sans donner d’explication.

En conséquence, en application du contrat, M. [C] sera condamné à lui payer l’indemnité d’immobilisation prévue, soit la somme de 264 000 €.

Au demeurant, il doit être constaté que faute de paiement des sommes dues et de réitération de la vente, la SCI IRIS a retrouvé pleine faculté de vendre son bien.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [C], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [C], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SCI IRIS une somme de 3 000 € sur le fondement de cet article.

N° RG 25/01349 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IOEZ

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel :

CONDAMNE M. [O] [C] à payer à la SCI IRIS la somme de 264 000 € (deux cent soixante-quatre mille euros) à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE M. [O] [C] à verser à la SCI IRIS une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

La greffière La Présidente