N° RG 25/00263 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRWR

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Marion MEHEUST

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[T] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS 25/27 RUE DE LA CLOUTERIE 28000 CHARTRES,

domiciliée : chez SON SYNDIC CITYA CHARTRES LP GESTION, dont le siège social est sis 1 BOULEVARD CHASLES – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL RAISON AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [T] [I],

demeurant 16 rue Saint Brice – 28000 CHARTRES

comparante,

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 décembre 2024 en présence de [H] [D], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [I] est propriétaire des lots n°16, 25 et 27 au sein de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES, adressé à Madame [T] [I] mise en demeure de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025 (signifié à étude), le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [T] [I] devant le Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2 367,29 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 avril 2025, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2024, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  1 142,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 202 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance, ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelé à l’audience du 06 mai 2025, où elle a été retenue.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, et s’oppose par principe à d’éventuelles demandes de délais de paiement.

Il expose que Madame [T] [I], propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Ainsi, le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété a occasionné des frais pour procéder au recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, qui doivent être imputables à ce seul copropriétaire défaillant, et s’estime ainsi bien fondé à en obtenir le remboursement. Enfin, il expose que le non-paiement des charges de copropriété par Madame [T] [I] lui a causé un préjudice certain, en ce qu’il fragilise son équilibre financier alors même qu’il ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des copropriétaires, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.

Madame [T] [I], comparait en personne. Elle indique ne pas être opposée à la demande de paiement dans son principe, mais explique que la copropriété est en péril depuis 4 ans. De ce fait, elle a été obligée de trouver un nouveau logement, ce qui lui occasionne des frais supplémentaires. Pendant 2 ans, elle a pu continuer à payer les frais de copropriété, mais en raison d’une modification d sa situation professionnelle, elle n’a plus été en mesure de s’acquitter de ces frais. Elle en a fait part au syndic de copropriété par courrier en date du 10 août 2024, et a sollicité la mise en place d’un règlement amiable de la situation, courrier auquel elle n’a jamais reçu de réponse. Elle sollicite aujourd’hui l’octroi de délais de paiement, et propose de s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 150 €. Elle précise avoir donné son accord pour la vente du bien immobilier, et s’engage à régler l’intégralité du solde restant à la vente du bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 précité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours ce, en vertu de l’article 19-2 de la loi susvisée, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— le contrat de syndic ;

— une mise en demeure de payer adressée le 18 décembre 2023, et relance adressée le 19 juin 2024 ;

— le décompte de la créance due au 08 avril 2025 ;

— la mise en demeure de payer en date du 31 juillet 2024, adressée par LRAR ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale annuelle du 27 juin 2022 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2021, la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale annuelle du 31 mars 2023 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2022, la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale annuelle du 19 février 2024 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2023 et la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale annuelle du 26 février 2025 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2023 et la modification du budget prévisionnel pour l’exercice 2025 ;

— des appels de fonds au titre des années 2023, 2024 et 2025 ;

— le décompte de charges annuelles au titre des années 2022, 2023 et 2024 ;

— les factures de frais de constitution du dossier et note d’honoraires par le syndic.

Madame [T] [I] n’a pas contesté les décisions des assemblées générales et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Le décompte reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour la période allant du 31 mars 2023 au 30 juin 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance produite à l’audience, à savoir la somme de 2 367,29 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 367,29 euros, au titre des charges de copropriété dues au 08 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de Madame [T] [I], le contexte dans lequel a été contracté cette dette, à savoir dans le cadre d’un péril imminent ayant touché l’immeuble et de la nécessité pour la défenderesse de retrouver en urgence un nouvel hébergement, lui occasionnant des frais imprévus, la situation de Madame [T] [I], sa volonté de faire face à ses responsabilités en proposant dès le mois d’août 2024 un règlement amiable, et son engagement à régler 150 euros par mois à compter de la décision, et le solde de la dette dès la vente de l’immeuble, justifient que lui soient accordés les délais de paiement sollicités.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Par ailleurs, il sera rappelé que le coût de la sommation de payer relève non pas des dépens mais des frais de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 1 142,40 euros décomposés de la façon suivante :

—  45,60 euros de frais de mise en demeure du 18 septembre 2023,

—  45,60 euros de frais de mise en demeure du 18 décembre 2023,

—  45,60 euros de frais de mise en demeure du 20 mars 2024,

—  45,60 euros de frais de mise en demeure du 19 juin 2024,

—  480 euros de frais d’envoi de lettre comminatoire,

—  480 euros de frais d’assignation.

Les frais de mise en demeure et de relance sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il n’est justifié au dossier que de l’envoi des mises en demeure du 18 décembre 2023 et du 19 juin 2024, de sorte que seules ces dépenses seront prises en compte dans le calcul des frais de l’article 10-1.

Les frais d’envoi de lettre comminatoire réclamés au titre du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et qui ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation enfin, en ce qu’ils ne sont pas justifiés, seront également exclus.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 91,20 euros.

Il convient donc de condamner Madame [T] [I] au paiement de la somme de 91,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Madame [T] [I] sera ainsi condamnée à payer au demandeur, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES la somme de 2 367,29 € (DEUX MILLE TROIS CENT SOIXANTE-SEPT EROS ET VINGT-NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté dues au 08 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

ACCORDE à Madame [T] [I] un délai de 16 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 15 mensualités de 150 € chacune et une 16 ème mensualité qui soldera l’intégralité du montant restant de la dette ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant le présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES la somme de 91,20 € (QUATRE-VINGT-ONZE EUROS ET VINGT CENTIMES) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, sans anatocisme,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES de sa demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 25/27 rue de la Clouterie – 28000 CHARTRES la somme de 700 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER, LE PREISDENT,

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART