Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 17 décembre 2025, n° 25/03092

TJ Strasbourg 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du syndicat était justifiée par des documents prouvant la propriété de Monsieur [U] [I] et l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de sommation étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Faute du copropriétaire pour non-paiement des charges
La cour a constaté que le comportement de Monsieur [U] [I] a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que les circonstances de l'affaire justifiaient l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 17 déc. 2025, n° 25/03092
Numéro(s) :	25/03092
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc JANTKOWIAK
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ [ Adresse 5 ] ”

Texte intégral

N° RG 25/03092 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPQT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/03092

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPQT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marc JANTKOWIAK

M. [U] [I]

Le Greffier

M^e Marc JANTKOWIAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]”

agissant par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA

dont le siège social est sis, [Adresse 3],

[Localité 8]

représentée par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 94

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/03092 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPQT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [I] est propriétaire des lots n°2 et 11 au sein de la copropriété Résidence “[Adresse 5]” à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” à 67200 Strasbourg a fait assigner Monsieur [U] [I] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de ce dernier à lui payer :

— la somme de 2.581,08 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure restée infructeuse du 19 janvier 2024 ;

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive ;

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les dépens, y compris les frais de la sommation de payer de Maître [X], commissaire de justic.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il estime que la liste des frais énumérés par l’article 10-1 n’est pas exhaustive puisque le législateur a usé du terme “notamment”, que les diligences que le syndic a accomplies dans ce cadre sont bien de nature exceptionnelle dès lors qu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux de sommes dues en principe spontanément au syndicat des copropriétaires, que le fait de s’adresser à un commissaire de justice ou à un avocat rend ce type de diligences exceptionnelles et les fait sortir du cadre de la gestion courante au forfait de l’article 7.1 du décret n 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de mandat du syndic.

A l’audience du 06 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires de la Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 3]” régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés par dépôt à l’étude de Me [P] [X], commissaire de Justice à [Localité 10] le 1er avril 2025, Monsieur [U] [I] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n °65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” est suffisamment jusitifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier démontrant que Monsieur [U] [I], est propriétaires des lots n°2 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

— le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2023 portant sur la période du 30 novembre 2023 au 29 mai 2025 et du 26 novembre 2024 portant sur la période du 27 novembre 2024 au 26 mai 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvant la modification du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 novembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvant la modification du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et ayant autorisé la réalisation de travaux d’interphonie ;

— le décompte de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

— les appels de fond (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fond par rapport au vote du nouveau budget/régularisation sur la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ainsi que la régularisation des appels de fond pour les travaux ALUR pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— les appels de fonds de provisions sur travaux relatifs au remplacement des interphones pour la période du 15 janvier 2025 au 30 juin 2025 ;

— un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2024 au 1er avril 2025 ;

— une mise en demeure pour impayé en date du 19 juillet 2024 envoyée en recommandé et retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé” et une mise en demeure en date du 9 août 2024 envoyée en recommandé et retournée avec la mention “pli avisé et non réclamé” ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024 et portant sur la somme de 1.814,09 euros au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que sur le coût de l’acte de commissaire de justice d’un montant de 132,53 euros.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” à l’encontre de Monsieur [U] [I] d’un montant de 1.238,95 euros, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” produit le relevé de compte du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 afin de justifier le montant du solde antérieur figurant au 1er juillet 2024. Le solde indiqué est de 436,79 euros.

Cependant, il convient de retirer de ce montant les sommes relatives aux mises en demeure du 19 juillet 2023 d’un montant de 45,60 euros, du 19 octobre 2023 d’un montant de 45,60 euros, du 19 janvier 2024 d’un montant de 45,60 euros et du 12 février 2024 d’un montant de 33,60 euros, ces mises en demeure n’étant pas produites aux débats.

La somme de 170,40 euros sera donc retranchée du solde de 436,79 euros, de sorte qu’il convient de retenir au 1er juillet 2024 un solde de 266,39 euros.

Sont retirés du montant des charges dues au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de recouvrement tels que listés supra et est pris en compte le règlement de 1.000 euros effectué par le copropriétaire sur la période du 1er juillet 2024 au 1er avril 2025.

Monsieur [U] [I], non comparant, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Il sera ainsi condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, appel du 2eme trimestre 2025 inclus, la somme de 1.238,95 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024, date de la première mise en demeure, sur la somme de 676,92 euros (somme réclamée de laquelle ont été déduits les frais de recouvrement et ayant pris en compte le solde rectifié tel qu’indiqué ci-dessus) et à compter du 1er avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” sollicite également la somme de 1.171,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  45,60 euros au titre de la mise en demeure du 19 juillet 2024 ;

—  33,60 euros au titre de la mise en demeure en date du 9 août 2024 ;

—  132,53 euros au titre de la sommation de payer du 9 septembre 2024 ;

—  480 euros au titre des frais de transmission au commissaire de justice ;

—  480 euros au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n °67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure du 19 juillet 2024 et du 9 août 2024 pour les montants respectifs de 45,60 euros et 33,60 euros correspondant aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la sommation de payer mise en compte le 9 septembre 2024 pour un montant de 132,53 euros.

Concernant la constitution de dossier pour le commissaire de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles. Le fait de devoir fournir des documents, tels des extraits de compte, des copies d’assemblées générales, ne constitue pas des diligences exceptionnelles, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 960 euros.

Monsieur [U] [I] sera, par conséquent, condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” la somme de 211,73 euros au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [U] [I] ne s’acquitte que très irrégulièrement des provisions sur charges mises à son compte.

En refusant de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, le copropriétaire a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [U] [I], qui succombe, sera condamné aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 6 septembre 2024, lequel a déjà été prise en considération au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [U] [I] soient condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]” à [Localité 8] :

— la somme de 1.238,95 euros au titre des arriérés de charges et travaux dus pour la période du 1er juillet 2023 au 1er avril 2025, appel du 2eme trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2024 sur la somme de 676,92 euros et à compter du 1er avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

— la somme de 211,73 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2025.

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” à [Localité 8] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” à [Localité 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 5]” à [Localité 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens ;

DIT que les dépens ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 9 septembre 2024, lequel a déjà été prise en considération au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS