N° RG 25/00577 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GU6O

Minute : GMC TJ

Copie exécutoire

à :

Marion MEHEUST, demeurant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

à :

S.C.I. C55 IMMO 2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 21 RUE DE L’EPERVIER 28000 CHARTRES

rerpésenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARTRES LP GESTION SARL,

(RCS CHARTRES n°328 962 147)

dont le siège social est sis 1 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL [Z] AVOCATS, demeurant 217 rue Saint Honoré – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant substituée par M^e Marion MEHEUST, demeurant 30 boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 2, postulant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. C55 IMMO 2

dont le siège social est sis 3 place Marceau – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : François RABY, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 29 Juillet 2025

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 16 Septembre 2025et mise en délibéré au 25 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI C55 IMMO 2 est propriétaire des lots n°1 et n°7 de l’immeuble en copropriété situé au 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000.

Par assignation en date du 21 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, a fait citer la SCI C55 IMMO 2 devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin de :

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, en son action,

L’en déclarer bien fondé, En conséquence,

Condamner la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme totale de 2.317,51 euros, correspondant à : 1.278,31 euros à titre principal, charges arrêtées au 23 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;1.039,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;Condamner la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 2.700 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de 2.124,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner la SCI C55 IMMO 2 aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son avocat, maintient les demandes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI C55 IMMO 2 n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— l’extrait Kbis de la SCI C55 IMMO 2 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 novembre 2022, 21 novembre 2023, 05 octobre 2022, 18 avril 2023 et 12 novembre 2024 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023-2024, 2024-2025, 2025-2026 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 18 janvier 2024 et 20 mars 2024 ;

— le décompte de la créance due au 23 mai 2025 ;

— les appels de fond du 1er octobre 2022 au 30 juin 2025 ;

— les décomptes de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

— les factures de frais de constitution du dossier et de transmission du dossier par le syndic ;

— les notes d’honoraires du cabinet [Z]-AVOCATS ;

— le contrat de syndic ;

Il ressort de ces documents que la SCI C55 IMMO 2 était bien redevable de la somme de 1.278,31 euros au titre des charges et travaux de copropriété suivant un relevé de compte en date du 23 mai 2025, les frais de mise en demeure, de lettre comminatoire et d’honoraires devant être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En outre, l’article 1343-2 du Code civil précise quant à lui que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Par conséquent, il convient de condamner la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, la somme de 1.278,31 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Les frais de mise en demeure sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

A l’inverse, les frais sollicités au titre de l’assignation constituent des frais irrépétibles de la procédure et seront examinés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient ainsi de déduire des frais de recouvrement la somme de 480 euros.

En outre, les frais intitulés « ENVOI LETTRE COMMINATOIRE » pour un montant de 480 euros seront exclus des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’ils correspondent à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice par le syndic et non à l’envoi de la lettre comminatoire de Maître [Z], ces derniers étant inclus dans la note d’honoraires n° 962485 en date du 27 mars 2024.

Les frais relatifs à la transmission du dossier à un auxiliaire de justice relèvent quant à eux du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 79,20 euros.

Il convient donc de condamner la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000 la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 23 mai 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’article 2274 du code civil précise par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI C55 IMMO 2, partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, les sommes de :

—  1.278,31 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 23 mai 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus,

—  79,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

SOIT une somme totale de 1.357,51 euros (mille trois cent cinquante sept euros et cinquante et un cents) au titre des charges, travaux de copropriété et frais de recouvrement impayés au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024, date de la mise en demeure, qui porteront également intérêt lorsqu’ils seront dus pour une année entière au moins.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI C55 IMMO 2 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue de l’Epervier à CHARTRES 28000, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA CHARTRES LP GESTION, la somme de de 600,00 euros (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI C55 IMMO 2 aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 25 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT