N° RG 25/00013 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GO3P

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[E] [P]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [K],

[F] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [P]

né le 13 Septembre 1978 à CHARTRES (28000)

demeurant 31 rue de Crochet – 28230 EPERNON

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [K]

née le 02 Janvier 1967 à ST VALERY SUR SOMME (80230)

demeurant 9 ruelle des Jaudrais – Logt.1 – 28130 MAINTENON

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [R] en sa qualité de caution

demeurant Rue Jean d’Ayen – BAT. LES FRESNES – appt.9 – Etage 4 – 28130 MAINTENON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er décembre 2018, M. [E] [P] a consenti à Mme [X] [K] un bail d’habitation sur un logement situé 9 ruelle des Jaudrais à 28130 MAINTENON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448 euros outre 12 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, M. [F] [R] s’est porté caution solidaire pour Mme [X] [K] pour la durée du bail et de son éventuel renouvellement ou reconduction tacite dans la limite de deux renouvellements, soit jusqu’à la date du 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, M. [E] [P] a fait signifier à Mme [X] [K] un commandement de payer, pour un montant en principal de 2.697 euros au titre des loyers et charges impayés et un commandement de justifier d’une assurance habitation locative. Par acte du 22 juillet 2024, l’acte a été signifié à M. [F] [R] en sa qualité de caution.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [K] le 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, M. [E] [P] a fait assigner Mme [X] [K] et M. [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [X] [K] et la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à leur verser les sommes suivantes :

· 4 .354 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

· une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,

· la somme de 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

· les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, et à la caution, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, du coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, des frais de copies de pièces.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

M. [E] [P] comparait en personne. Il expose à l’audience qu’il n’a aucun contact avec Mme [X] [K] et que la dette locative s’élève à la somme de 6.303 euros à la date de l’audience.

Mme [X] [K], régulièrement citée à personne, n’est ni présente, ni représentée.

M. [F] [R], régulièrement cité à domicile, n’est ni présent, ni représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce

Sur la recevabilité de la demande ;

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, M. [E] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er avril 2025.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable.

— Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [X] [K] le 12 juin 2024 et dénoncé à Monsieur [F] [R] le 22 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.697euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Elle n’a pas non plus justifié d’une assurance habitation locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de justifier d’une assurance en date du 12 juin 2024.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 12 août 2024.

Il est constaté que le bail est résilié depuis le 12 août 2024.

Mme [X] [K] est absente à l’audience et le tribunal ne dispose aucun élément n’est connu sur sa situation personnelle.

Il est constaté que Mme [X] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant de sa dette, il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner à Mme [X] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, le commandement de payer a été dénoncé à M. [F] [R] en sa qualité le 22 juillet 2024. Il résulte de l’acte de cautionnement que ce dernier est tenu solidairement au paiement des loyers éventuellement révisés, des charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d’occupation jusqu’au 30 novembre 2024, soit une somme de 4.311 euros.

Il résulte des pièces produites par M. [E] [P]- contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 6.303 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de l’audience.

Mme [X] [K] sera condamnée à payer à M. [E] [P] la somme de 6.303 euros et M. [F] [R] sera tenu solidairement avec Mme [X] [K] au paiement de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, soit au paiement de la somme de 4.311 euros.

En l’absence de demande et de proposition de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’accorder de délais en application.

En l’absence de l’octroi de délais, Mme [X] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [F] [R] et Madame [X] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les frais de copies de pièces.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il y a lieu de condamner Mme [X] [K] et Monsieur [F] [R] à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action de M. [E] [P];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2018 entre Monsieur [E] [P] et Madame [X] [K] concernant le logement situé 9 ruelle des Jaudrais à 28130 MAINTENON sont réunies à la date du 12 août 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 12 août 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [X] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à Monsieur [E] [N] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [K] et Monsieur [F] [R] à verser à Monsieur [E] [N] la somme de 4.311€ (quatre mille trois cent onze euros) au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2024, incluant une dernière mensualité de novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Madame [X] [K] à verser à Monsieur [E] [N] la somme de 1.992€ au titre de la dette locative du 1er décembre 2024 au 1er avril 2025, incluant une dernière mensualité de mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Mme [X] [K] et M. [F] [R] in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de sa notification à la caution, le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, les frais de copies de pièces.

CONDAMNE in solidum Mme [X] [K] et M. [F] [R] à payer à M. [E] [P] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 1er juillet 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN