N° RG 25/00150 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQOL

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

LE SERVICE DES DOMAINES

es-qualité de CURATEUR DE LA SUCCESSION DE M. [O] [B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR :

Synidcat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PARC GABRIEL

(Bâtiment D Vol.7) situé 2 rue du Général Walker 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE

dont le siège social est 34 rue Noël BALLAY, 28000 CHARTRES,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e GARNIER de la SCP GIBIER-FESTIVI-RIVIERRE-GUEPIN, avocat du barreau de CHARTRES

D’une part,

DÉFENDEUR :

LE SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de cuareur

de la succession de M. [O] [B], né le 31 décembre 1962 à CHARTRES,

et décédé le 5 mai 2023 à LUCÉ (28),

dont le siège social est sis 4 place du Martroi – CS 12435 – 45032 ORLEANS CEDEX 1

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Liliane HOFFMANN, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 Décembre 2024

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Avril 2025 et mise en délibéré au 06 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [B] était propriétaire occupant des lots n°804 et 407 de l’immeuble en copropriété dénommé le Parc GABRIEL situé 2 rue du Général Walker à CHARTRES 28000.

Par jugement rendu le 16 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de CHARTRES, Monsieur [O] [B] a été condamné au paiement de la somme de 2.598,57€ au titre des charges, appels provisionnels et travaux de copropriété échus au 31 mars 2021 portant sur le lot n°804, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par jugement rendu le même jour, Monsieur [O] [B] a également été condamné au paiement de la somme de 234,34€ au titre des charges, appels provisionnels et travaux de copropriété échus au 31 mars 2021 portant sur le lot n°407, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [O] [B] est décédé le 5 mai 2023. Par ordonnance rendue le 17 mai 2024 par la Présidente du tribunal judiciaire de CHARTRES, la succession de Monsieur [O] [B] a été déclarée vacante et le Service des Domaines désigné en qualité de curateur de la succession.

Par assignation en date du 13 mars 2025, signifiée à personne morale, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL, représenté par son syndic, la SA FONCIA BRETTE, a fait citer le Service des Domaines en qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3.961,70 euros au titre des charges de copropriétés, arrêtés au 1er janvier 2.025, pour l’appartement (lot n°804)1.260,44 euros au titre des charges de copropriétés, arrêtés au 1er janvier 2.025, pour le parking (lot n°407)2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2025.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

La Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] a adressé au tribunal ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite de constater qu’elle ne s’oppose pas à la demande de paiement des charges de copropriété et travaux du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2025 à hauteur de 4.390,09 euros. Elle conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts en l’absence de mauvaise foi et de comportement fautif de sa part et en l’absence de préjudice distinct du simple retard de paiement. Elle sollicite la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elle demande en tout état de cause de dire qu’en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, elle ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé, aux termes de l’article 810-4 du code civil, le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession. Il n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 25 janvier 2024, 25 avril 2023 et 31 mars 2022 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023, 2024 et 2025 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 3 février 2022, 3 août 2022, 3 novembre 2022 et 7 février 2023 ;

— les relances faisant suite aux mises en demeure de payer en date des 24 février 2022, 22 août 2022, 30 novembre 2022, 2 mars 2023 ;

— les décomptes de créances de l’appartement et du parking dues au 12 mars 2025 ;

— les appels de provisions du 31 décembre 2021 au 31 décembre 2024 ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— le contrat de syndic ;

— les jugements rendus par le tribunal judiciaire de Chartres le 16 novembre 2021 concernant les charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 31 mars 2021 ;

— le jugement du tribunal d’instance rendu le 2 avril 2019 concernant les charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er octobre 2018 ;

— le jugement du juge de l’exécution en date du 9 mars 2023 prononçant la caducité du commandement valant saisie immobilière.

Il ressort de ces documents que la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] reste devoir les sommes de :

3.131,50 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 12 mars 2025 concernant l’appartement (lot n°804), 334,59 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 12 mars 2025 concernant le parking (lot n°407).

Ont été exclus du décompte, les frais de mise en demeure, de relance, de constitution dossier, de « procédure saisie immo », de « créance douteuse » et d’état daté notarié en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En conséquent, il convient de condamner la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL la somme totale de 3.466,09 euros.

Sur la demande en paiement des frais de relance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Toutefois, il ressort des pièces produites et des décomptes, que les lettres de relance adressées au débiteur dans les 15 jours suivant la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires en raison de la proximité de la date de relance. Dès lors, les sommes afférentes, à savoir la somme de 108 euros, ne seront pas dues au titre des frais de recouvrement.

Par ailleurs, les frais intitulés « constitution dossier » constituent des frais irrépétibles de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile et non des frais de relance.

Les frais correspondant à la mention « créance douteuse » ne constituent pas des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation. Les frais intitulés « procédure de saisie immobilière » ainsi que ceux de l’état daté correspondent aux dépens auxquels M. [B] a été condamné par jugement du juge de l’exécution en date du 9 mars 2023. Ils ne peuvent en conséquence être recouvrés dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 164 euros.

Il convient donc de condamner la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loire au paiement de la somme de 164 euros au titre des frais de mise en demeure arrêtés au 12 mars 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL réclame la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison de l’avance de trésorerie rendue nécessaire au fonctionnement normal de la copropriété.

Il est relevé que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard de paiement pour lequel les intérêts légaux lui sont alloués. Par ailleurs, la mauvaise foi du service des domaines qui a été désigné par ordonnance du 17 mai 2024 et a entrepris des démarches pour la vente amiable de ce bien dès le 8 août 2024 dans la perspective de régler les dettes de M. [B], n’est pas établie.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il y a lieu d’allouer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL situé 2 rue du Général Walker à CHARTRES 28000, pris en la personne de son syndic, les sommes de :

3.131,50 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 12 mars 2025 concernant l’appartement (lot n°804),

334,59 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 12 mars 2025 concernant le parking (lot n°407).164 euros au titre des frais de recouvrement SOIT une somme totale de 3.630,09 euros (trois mille six cent trente euros et neuf centimes) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement au 12 mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus avec les intérêts au taux legal à compter de chacune des échéances de paiement, jusqu’à concurrence de l’actif net de la succession de M. [F] [B],

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL situé 2 rue du Général Walker à CHARTRES 28000 de sa demande de dommages et intérêts;

RAPPELLE que la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] ne peut être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral de M. [O] [B] ;

CONDAMNE la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le Parc GABRIEL la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la Direction régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, prise en son service des Domaines ès qualité de curateur de la succession de M. [O] [B] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN