DÉCISION DU : 04 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00095 – N° Portalis DB3A-W-B7K-EICM

NAC : 5AA

AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT” C/ [J] [Q], [F] [I]

MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me CABANES, en présence de M^me NOEL

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M^me ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN “TARN HABITAT”

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Q]

né le 24 Février 1989 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant

Madame [F] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante

Débats tenus à l’audience du : 23 Mars 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026

Le 04 Mai 2026

ccc délivrées aux parties

cccrfe délivrée à M^e RIMAILLOT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 6 août 2014, l’Office Public Départemental HLM TARN HABITAT a donné à bail à M. [J] [Q] et Mme [F] [I] un appartement n° 734, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 370,57 €, outre provision sur charges de 99,76 €.

Le loyer résiduel s’élève à la somme de 353,33 €.

Des loyers étant demeurés impayés, TARN HABITAT a adressé à M. [J] [Q] et Mme [F] [I] une mise en demeure en date du 17 septembre 2025.

Puis, par actes du 30 octobre 2025, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 3 novembre 2025, l’acte a été notifié à la CCAPEX.

Enfin, par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2026, TARN HABITAT a fait assigner en référé M. [J] [Q] et Mme [F] [I] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 23 mars 2026, l’Office Public Départemental HLM TARN HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1153-1 du code civil, de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 31 décembre 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,

— Ordonner l’expulsion de M. [J] [Q] et Mme [F] [I], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner M. [J] [Q] et Mme [F] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 2 335,74 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 20 mars 2026),

— Les condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Les condamner à lui payer la somme de 261,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner au paiement des dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

TARN HABITAT ne s’oppose pas à ce que soient accordés des délais de paiement aux défendeurs, et confirme le règlement de la somme de 245 € le 16 mars 2026 par les locataires, tel que cela figure sur le décompte produit.

En défense, Mme [F] [I] comparaît et sollicite du Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Elle ne la conteste pas, et fait valoir un nouveau virement de 245 € à [Localité 3] le 20 mars 2026. L’application de son téléphone, présentée à l’audience, mentionne que ce deuxième paiement est « en cours de traitement ». De plus, elle indique avoir sollicité l’aide du Fonds de Solidarité Logement (FSL).

Elle affirme qu’elle travaille en CDD à temps partiel à ce jour et qu’elle perçoit un salaire mensuel de 700 €. M. [J] [Q] travaille selon elle en intérim, pour un salaire mensuel de 1700 €. Elle précise avoir deux enfants à charge. Sur sa situation financière, elle explique avoir un crédit en cours pour l’achat de sa voiture ainsi que des dettes liées à ses dépenses énergétiques.

Mme [F] [I] se prévaut de la reprise du paiement du loyer courant.

Elle propose d’apurer la dette locative sur deux ans.

M. [J] [Q], bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

L’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 21 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 6 août 2014 contient une clause résolutoire (article 11) prévoyant explicitement un délai de deux mois pour régularisation de la dette.

Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 30 octobre 2025.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 31 décembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus, en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L’une d’elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

En l’espèce, TARN HABITAT produit un décompte actualisé au 20 mars 2026, présentant un solde de la dette d’un montant de 2 335,74 €.

Mme [F] [I] ne conteste pas l’existence de la dette, bien qu’elle affirme avoir fait un virement d’un montant de 245 € à l’attention de TARN HABITAT le 20 mars 2026, lequel n’apparaît pas sur le décompte actualisé du demandeur.

Il sera relevé que, cette somme apparaissant comme « en cours de traitement » sur le compte client de Mme [F] [I], elle ne saurait être déduite du décompte actualisé, l’opération de paiement n’étant pas allée à son terme.

Néanmoins, la somme de 85,23 €, correspondant à des frais de poursuites, devra être déduite, celle-ci ne pouvant être assimilée à une dette de loyer.

Il en va de même pour la somme de 7,62 € qui apparaît à quatorze reprises sur la situation de compte, et qui correspond à des frais d’enquête sociale. La somme totale de 106,68 € devra donc être également déduite.

En conséquence, M. [J] [Q] et Mme [F] [I] seront condamnés à payer à TARN HABITAT la somme de 2 143,83 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 20 mars 2026, à titre provisionnel.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Mme [F] [I] sollicite des délais de paiement, faisant valoir qu’elle va rembourser l’intégralité de sa dette.

Elle propose d’apurer celle-ci sur 24 mois.

TARN HABITAT ne s’y oppose pas.

Compte tenu des éléments présentés lors des débats, M. [J] [Q] et Mme [F] [I] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [J] [Q] et de Mme [F] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [Q] et Mme [F] [I] seront condamnés au paiement des dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2014 entre l’Office public Départemental HLM TARN HABITAT d’une part, et M. [J] [Q] et Mme [F] [I] d’autre part, portant sur le logement n°734, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 31 décembre 2025,

CONDAMNONS M. [J] [Q] et Mme [F] [I] à payer à l’Office public Départemental HLM TARN HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2 143,83 € (deux-mille-cent-quarante-trois euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités échus au 20 mars 2026,

AUTORISONS M. [J] [Q] et Mme [F] [I] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités d’un montant de 90 € (quatre-vingt-dix euros), et une 24ème mensualité d’un montant de 73,83 € (soixante-treize euros et quatre-vingt-trois centimes),

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [J] [Q] et Mme [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, TARN HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

que M. [J] [Q] et Mme [F] [I] soient condamnés à payer à TARN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien ;

DÉBOUTONS l’Office Public Départemental HLM TARN HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS M. [J] [Q] et Mme [F] [I] aux dépens de l’instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE