N° RG 25/06351 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/06351 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 2 avril 2026

Le Greffier

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

02 AVRIL 2026

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Immatriculée au RCS de Paris

sous le n° 404 362 576

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.A. SEYNA

Immatriculée au RCS de Nanterre

sous le n° 843 974 635

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean WEYL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111,

substituant Maître Marion LACOME D’ESTALENX,

Avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [H]

né le 04 Avril 1998 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2026 prorogé au 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu acte sous seing privé en date du 17 avril 2024 avec prise d’effet au 24 avril 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a loué à Monsieur [S] [H] un local meublé à usage d’habitation n°SBG03B0807 situé au [Adresse 4] moyennant une redevance mensuelle initiale, révisable, de 599 euros TTC, payable à terme à échoir le premier jour de chaque mois.

En vertu d’un acte signé le 24 avril 2024, la SA SEYNA, mandatée par la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 4], et par l’intermédiaire de la SAS GARANTME, s’est portée caution des sommes dues par Monsieur [S] [H] dans le cadre du bail susvisé, à partir du 25 avril 2024.

Par acte d’huissier du 28 mars 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 198,02 euros en principal au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, et ont demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail, condamner Monsieur [S] [H] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir, ordonner à défaut l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner le locataire à payer la somme de 2 294,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante : o la somme de 1 096,03 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION,

o la somme de 1 198,02 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de ce montant.

condamner le locataire à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et remise des clés, condamner le locataire à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

Elles font valoir que le locataire règle son loyer de façon partielle et irrégulière, et que le commandement de payer délivré le 28 mars 2025 est demeuré infructueux ; la SA SEYNA a versé à la bailleresse la somme totale de 1 198,02 euros de sorte qu’elle est subrogée aux droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à hauteur de cette somme. Elles indiquent s’opposer à d’éventuels délais de paiement en ce que le locataire n’a jamais justifié d’une quelconque difficulté financière.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 953,51 euros, au titre des loyers et charges échus au à la date de l’audience, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [S] [H] ne comparaît pas.

Les conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives du 6 novembre 2025 font état de ce que Monsieur [S] [H] ne s’est pas présenté au rendez-vous leurs locaux le 20 octobre 2025 et ne leur a pas ouvert lors de venue à domicile le 3 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis prorogée au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est donc soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-IV de la loi susvisée dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation aux fins de résiliation judiciaire du bail en raison d’impayés le 30 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Comme précisé supra, cette disposition est applicable à l’assignation d’espèce tendant au prononcé de la résiliation du bail en raison d’impayés par le locataire.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 20 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte de la procédure que la SA SEYNA agit par subrogation de la bailleresse, limitée à un certain montant, sur le fondement de l’article susvisé, de deux quittances subrogatives délivrées les 29 avril et 27 mai 2025, chacune pour la somme de 599,01 euros, de sorte que la subrogation porte sur la somme totale de 1 198,02 euros. Lesdites quittances ont été émises par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION qui indique dans celles-ci reconnaître avoir reçu les sommes visées supra par la SAS GARANTME, agissant pour le compte et par délégation de l’assureur cité dans l’acte de cautionnement du 24 avril 2024, pour le logement sis [Adresse 4], et qu’en contrepartie de ces règlements, la bailleresse subroge la SAS GARANTME, la caution, dans tous ses droits et actions contre le locataire débiteur.

Il est également produit un pouvoir spécial de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en faveur de la SAS GARANTME aux fins d’obtenir la résiliation des baux et l’expulsion des locataires ayant bénéficié des garanties émises par la SAS GARANTME et demeurant débiteurs. Il est précisé que la SAS GARANTME pourra exercer toutes poursuites amiables et judiciaires, citer et comparaître tant en demande qu’en défense devant tous juges et tribunaux, obtenir tous jugements, les faire exécuter par toutes voies de droit, exercer tous recours et, généralement faire tout ce qui sera nécessaire au recouvrement, le tout dans les limites des sommes garanties par l’acte de cautionnement délivré par la SAS GARANTME pour chaque locataire. Le pouvoir indique enfin que la SAS GARANTME mènera les procédures au nom du bailleur ou de son mandataire et s’acquittera de tous les honoraires et frais.

En outre, les demanderesses produisent une attestation de Monsieur [O] [Z], directeur général de la SA SEYNA, datée du 27 mai 2024, par laquelle il indique avoir conclu avec la SAS GARANTME deux conventions de délégation de gestion les 17 décembre 2019 et 14 juin 2021 renouvelables tacitement, en ce qui concerne, entre autres, le « recouvrement des loyers impayés (incluant la procédure d’expulsion et la procédure de surendettement) », et ce, sans exception.

Dès lors, la présente subrogation conventionnelle remplit les conditions de l’article 1346-1 du code civil de sorte que la SA SEYNA peut ainsi prétendre à l’éventuelle condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 198,02 euros à son profit.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [S] [H] s’élève à la somme de 5 953,51 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Le décompte précise une créance de la caution à hauteur de 1 198,02 euros et une créance bailleur à hauteur de 4 755,49 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [S] [H] au paiement de cette somme, en répartissant le montant comme suit :

—  1 198,02 euros au profit de la SA SEYNA,

—  4 755,49 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit du 30 juin 2025, pour la somme de 1 096,03 euros due à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et sur la somme de 1 198,02 euros due à la SA SEYNA, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1728-2°du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728 1° du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des lieux, soit à en user raisonnablement, en respectant à la fois la destination des lieux et la tranquillité du voisinage.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies. Il y a lieu de prononcer la résiliation du bail avec effet à compter du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [S] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [S] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir la SA SEYNA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [S] [H] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 avril 2024 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, d’une part, et Monsieur [S] [H], d’autre part, concernant le logement n°SBG03B0807 situé au [Adresse 4], et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à verser à la SA SEYNA la somme de 1 198,02 euros (décompte arrêté au 20 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 4 755,49 euros (échéance de janvier 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 sur la somme de 1 096,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] à verser à la SA SEYNA une somme de 1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER