N° RG 25/00115 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GTKD

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

à :

M^e Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 04 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [T]

demeurant 3 allée des Amandiers – Etg 2 – Appt 8 – 28000 CHARTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C280852025002102 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

comparant en personne assisté de M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé

En présence de : [K] [G], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Octobre 2025 et mise en délibéré au 04 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 mars 2008, C’Chartres Habitat a donné à bail à M. [T], un appartement à usage d’habitation situé 3 allée des Amandiers à Chartres, moyennant un loyer mensuel de 172,71 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, C’Chartres Habitat a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 7 octobre 2025, C’Chartres Habitat, représenté par son conseil, sollicite :

à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, la résiliation de judiciaire du bail d’habitation,l’expulsion de M. [T],la condamnation de M. [T] à lui payer la somme actualisée de 1 919,14 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 6 octobre 2025, la condamnation de M. [T] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,la condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.la condamnation de M. [T] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.Il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement sollicitée par le preneur.

M. [T], comparant à l’audience en personne, et assisté de Mme [Y], travailleuse sociale, expose qu’il a repris le paiement des loyers, versant 25 euros supplémentaire par mois afin de résorber la dette locative. Il déclare percevoir des revenus à hauteur de 532 euros et 599 euros par mois. Il ajoute qu’il est également redevable de dettes d’électricité et d’eau pour lesquelles un plan d’apurement a été mis en place à hauteur de 25 euros.

Par ailleurs, une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement a été déposée.

Il demande l’octroi de délais de paiement et propose de continuer de verser 25 euros par mois en plus du paiement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 20 mai 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, C’Chartres Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 février 2025, au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5.6) et C’Chartres Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [T] le 29 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 412,29 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mars 2025.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [T] a en outre repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Enfin, C’Chartres Habitat n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. Dans cette hypothèse, il sera redevable envers C’Chartres Habitat d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à titre provisionnel à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

De plus, l’expulsion de M. [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

C’Chartres Habitat produit un décompte démontrant que M. [T] reste lui devoir, la somme de 1 919,14 euros à la date du 6 octobre 2025.

M. [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 919,14 euros correspondant à l’arriéré de loyers.

III. Sur les demandes accessoires

M. [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 12 mars 2008 entre l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat et M. [P] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 3 allée des Amandiers (étage 2 – appartement 8) à Chartres, sont réunies à la date du 29 mars 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE à titre de provision M. [P] [T] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat la somme de 1 919,14 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2025 ;

AUTORISE M. [P] [T] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 25 euros, payables en plus du loyer résiduel et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 16ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu’en cas de respect par M. [P] [T] des délais accordés et du paiement des loyers résiduels, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que M. [P] [T] devra alors de libérer les lieux et restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas et à titre de provision M. [P] [T] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement soit 172,7 euros sans indexation ni variation, à compter du 6 octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postériEure-et-Loirment à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025 ;

REJETTE la demande formulée par l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole dénommé C’Chartres Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

Ainsi ordonnée et prononcée le 04 Novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION