TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53183 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NHO

N° : 15-CH

Assignation du :

30 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET TIBI, Société à responsabilité limitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS – #G0328

DEFENDEUR

Monsieur [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS – #D0754

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Exposant que de nombreux dégâts des eaux surviennent depuis plusieurs années dans l’appartement de Mme [H] situé au sixième étage et que ces désordres sont localisés au niveau du plafond de l’appartement à l’aplomb de la chambre de service située au 7ème étage dont M. [R] est propriétaire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Cabinet Tibi, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

La condamnation de M. [R] à faire procéder à la réfection complète de l’étanchéité de sa cuisine et de sa salle de douche, par une entreprise assurée au titre de la responsabilité civile et garantie décennale pour ce type d’intervention, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,A défaut de satisfaire à cette condamnation sous un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’autorisation pour le syndicat des copropriétaires à accéder à l’appartement de M. [R] sis [Adresse 1], lots n° 17 et 18, 7ème étage, et à procéder lui-même aux réparations nécessaires, aux frais exclusifs de M. [R], en présence d’un huissier, d’un serrurier et de la force publique si besoin était,La réserve par le juge des référés du droit de liquider l’astreinte ordonnée, A titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire,La condamnation du défendeur aux dépens.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 17 octobre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [R] a gravement manqué à ses obligations telles que contenues à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que, du fait de son inertie et de son refus de procéder aux réparations de ses pièces d’eau, il a causé un préjudice particulièrement important tant à Mme [H] qui subit des fuites et infiltrations très importantes depuis plusieurs années, qu’au syndicat des copropriétaires, les désordres étant en train d’affecter les parties communes, notamment la structure de l’immeuble.

Il soutient qu’il a été établi à plusieurs reprises que lesdits désordres avaient pour origine l’absence d’étanchéité de la douche et de la cuisine de M. [R] qui sont hors d’âge.

Il invoque en conséquence l’existence d’un dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile en raison de risques d’affaissement ou de chute de morceaux de plafonds.

Il souligne que M. [R] reconnaît que l’ensemble de ses installations sanitaires ne sont pas étanches mais prétend que la réfection de son appartement sera effectuée par un hypothétique acquéreur, tout en ne produisant pour autant qu’une simple annonce qui ne saurait démontrer qu’une vente est en cours.

Il relève que M. [R] ne produit aucune pièce qui établirait que la fuite serait située sur une canalisation commune comme il le soutient, alors qu’il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble (page 34) qu’il s’agit bien de canalisations uniquement privatives.

Il précise avoir pris soin de procéder à une protection provisoire de la canalisation située sous les installations privatives de M. [R] avec la pose de PVC par l’entreprise SEP

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [R], représenté par son conseil, a demandé, à titre principal, le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires, le donné acte que M. [R] s’engage à informer le futur acquéreur de ses lots de la présente procédure, à titre subsidiaire, le donné acte des protestions et réserves d’usage qu’il formule à la demande d’expertise et la réserve des dépens.

Pour s’opposer aux demandes, M. [R] relève que la société SEP mandaté par le syndic de l’immeuble a constaté un écoulement d’eau au niveau de la canalisation qui recueille les évacuations des chambres de services situées en amont, que l’eau a débordé du receveur et le sol n’étant pas étanche, s’est infiltrée pour réapparaître chez la voisine du sixième étage.

Il soutient que cette canalisation qui recueille les évacuations de l’ensemble des chambres de service contiguës est commune en application de l’article 3 de la loi de 1965 et ne saurait constituer une canalisation privative au sens du règlement de copropriété, dès lors qu’elle n’est pas à son usage exclusif.

Il conteste que l’infiltration subie par Mme [H] en juin 2023 résulte d’un défaut d’étanchéité de sa douche, dès lors que la chambre de service était inoccupée depuis plusieurs mois.

Il soutient également que la réfection de la cuisine, si elle s’avère nécessaire compte tenu de son ancienneté, est sans lien avec l’origine de l’écoulement constaté.

Il fait, enfin, valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la réalité du dommage imminent invoqué, ni d’une urgence.

S’il était fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, il s’oppose au prononcé d’une astreinte les circonstances de l’espèce ne la justifiant pas et ce d’autant qu’une intervention sur les canalisations, parties communes de l’immeuble, semble nécessaire, qu’il sera contraint de solliciter l’intervention d’un professionnel dont il sera tributaire des délais d’intervention et que le bien objet du litige est actuellement en vente.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2020.

MOTIFS

Sur la demande principale de réalisation de travaux

Suivant l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin.

Le dommage imminent visé par l’article 835 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite visé par ce même article désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

Suivant l’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 3 de cette loi, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes, les gros œuvres des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et tout élément incorporé dans les parties communes.

Enfin, aux termes du règlement de copropriété, sont des parties communes « les canalisations et tuyaux du tout à l’égout […] ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l’égout, les conduites, canalisations et colonnes montantes d’eau, de gaz, et d’électricité (sauf toutefois les parties de toutes ces canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux et destinés à l’usage exclusif de ceux-ci) » et sont des parties privatives « les tuyaux canalisation ou lignes intérieures, affecté à l’usage du local pour la distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité et pour l’évacuation des eaux usées ».

En l’espèce, il ressort des factures du 7 juin 2023 et du 9 juin 2023 établies par la Société européenne de plomberie (ci-après SEP) qu’une fuite a affecté le plafond du 6ème étage de l’appartement de Mme [H] en provenance de la chambre de service située au 7ème étage appartenant à M. [R].

S’il s’évince de ces factures que la douche de cette chambre de service n’est pas étanche (les paillasses et le carrelage mural), celles-ci ne permettent nullement d’établir que l’absence d’étanchéité de cette douche serait à l’origine du dégât des eaux constaté chez Mme [H] le 3 juin 2023 et ce d’autant que M. [R] indique que la chambre de service est inoccupée, ce qui est conforté par le devis établi par la SEP 9 juin 2023 qui précise que « l’appartement semble inoccupé ».

En outre, dans la facture du 9 juin 2023, il est indiqué que l’origine de la fuite proviendrait de la canalisation 50 qui recueille les évacuations des chambres de services, l’écoulement se situant dans la chambre de service de M. [R] côté cuisine, quelques centimètres après la pénétration de cette canalisation sous le receveur de douche, cet écoulement se répandant ensuite au sol et s’infiltrant au 6ème étage, dès lors que le sol n’est pas étanche.

La SEP préconise ainsi une réparation de cette canalisation « car cette fuite inonde le 6ème étage (Fourneuf) à chaque utilisation d’une des chambres de service en amont ».

Or, cette canalisation dès lors qu’elle recueille les évacuations de toutes les chambres de services n’est pas à l’usage exclusif de M. [R] et ne saurait en conséquence constituer une partie privative comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Il convient au surplus de relever que le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce qui établirait, d’une part, que la fuite est toujours active et, d’autre part, qu’elle aurait affecté les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires échoue, dès lors, à rapporter la preuve de l’existence d’un dommage imminent dont M. [R] serait à l’origine et d’une urgence à ce que les travaux de réfection soient réalisés.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes tendant à la condamnation de M. [R] à faire procéder à la réfection complète de l’étanchéité de sa cuisine et de sa salle de douche et à défaut de satisfaire à cette condamnation sous un délai de deux mois, être autorisé à procéder lui-même aux réparations nécessaires aux frais de M. [R].

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

De plus si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà des moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, la facture et le devis du 9 juin 2023 dans lesquels la SEP constate un écoulement sur la canalisation 50 qui recueille les évacuations des chambres de services au niveau de la chambre de service de M. [R] qui se répand au sol et comme le sol n’est pas étanche, s’infiltre au 6ème étage et préconise une réparation d’abord provisoire puis pérenne de cette canalisation, ce qui nécessite la dépose totale destructive du receveur de la douche de M. [R] ne sont pas contestés par M. [R].

Dès lors, la mesure d’expertise sollicitée par le syndicat des copropriétaires apparaît dépourvue de toute utilité.

La demande de ce chef du syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des dépens.

Par suite, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de condamnation de M. [R] à faire procéder, sous astreinte, à la réfection complète de l’étanchéité de sa cuisine et de sa salle de douche et à défaut de satisfaire à cette condamnation sous un délai de deux mois, à être autorisé à procéder lui-même aux réparations nécessaires aux frais de M. [R] ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] d’expertise ;

Condamnons syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Cabinet Tibi, aux entiers dépens.

Fait à Paris le 28 novembre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ