TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03095 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNHI

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[J] [H], [V] [X]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [J] [H]

Monsieur [V] [X],

demeurant tous deux 147 rue charles biguet – 28480 THIRON-GARDAIS

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2023, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] un bail portant sur un logement sis à THIRON GARDAIS .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 9 février 2024, d’avoir à payer la somme de 3 910,54€ représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 27 septembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 6 264,05 € au titre des loyers échus au 1 août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 8199,06 € au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement.

Cités à l’Etude de l’huissier de justice, les locataires ne comparaissent pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 27 septembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, les locataires sont défaillants dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

Il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur que les locataires sont, soit régulièrement défaillants à payer le loyer , soit ne paient que des sommes très minimes de 20 à 30 € pour un loyer mensuel de plus de 500€, et ce depuis plusieurs années ;

Leur dette de loyers a augmenté depuis leur assignation et est considérable ;

Dans ces conditions, le tribunal dit que les manquements des locataires sont graves et de de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 6 264,05€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 6 août 2024, le bailleur ne pouvant augmenter sa demande en l’absence du locataire, outre que cela ferait double emploi avec l’indemnité d’occupation .

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du rapport de diagnostic social que Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] n’ont aucun revenu et ne perçoivent que des prestations sociales, qu’ils ont quatre enfants, ne perçoivent pas d’APL et qu’aucune demande de FSL n’a été déposée ;

En l’absence des locataires, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’ils sont en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré,

dans ces conditions, le tribunal ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni d’assortir cette expulsion d’une astreinte .

Sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 janvier 2023 entre Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] et l’OPH HABITAT EURELIEN,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 6 264,05 euros (six mille deux cent soixante quatre euros et cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 6 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024;

PRONONCE l’expulsion de Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, à compter du 7 août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les Madame [J] [H] et Monsieur [V] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI