Tribunal Judiciaire de Chartres, Referes, 16 juin 2025, n° 25/00072

TJ Chartres 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que la S.A.S. Les Grillades de Mousso n'a pas démontré avoir soldé sa dette locative dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation des locaux par la S.A.S. Les Grillades de Mousso constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Créance certaine et non contestée
La cour a constaté que la S.A.S. Les Grillades de Mousso est redevable d'une somme au titre des loyers et charges impayés, sans contestation sérieuse de sa part.
Accepté
Clause pénale prévue au contrat
La cour a jugé que l'indemnité forfaitaire est due par la S.A.S. Les Grillades de Mousso, en l'absence de contestation sérieuse.
Accepté
Dépôt de garantie en cas de résiliation
La cour a confirmé que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une indemnité au bailleur pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Chartres, réf., 16 juin 2025, n° 25/00072
Numéro(s) :	25/00072
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu CAUCHONValentin PLANCHENAULT
Cabinet(s) :	CAUCHON-PAVAN AVOCATS ASSOCIES
Parties :	La S.C.I. BAR DU BOIS SABOT c/ La S.A.S. LES GRILLADES DE MOUSSO

Texte intégral

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPV7

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Ordonnance n°

du 16 Juin 2025

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GPV7

==============

S.C.I. BAR DU BOIS SABOT

S.A.S. LES GRILLADES DE MOUSSO

Copie exécutoire délivrée

M^e Mathieu CAUCHON

M^e Valentin PLANCHENAULT

Copie certifiée conforme délivrée

M^e Mathieu CAUCHON

M^e Valentin PLANCHENAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

16 Juin 2025

DEMANDERESSE :

La S.C.I. BAR DU BOIS SABOT, dont le siège social est sis 1 rue Maurice Violette – 28500 LURAY

représentée par M^e Mathieu CAUCHON de la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, demeurant 8 Place Anatole France – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38

DÉFENDERESSE :

La S.A.S. LES GRILLADES DE MOUSSO, dont le siège social est sis 117 rue du Bois Sabot – 28100 DREUX

représentée par M^e Valentin PLANCHENAULT, demeurant 2 Allée des Atlantes – Propylées 1 – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 19 Mai 2025 et mise en délibéré au 16 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 novembre 2022, la SCI Bar du Bois Sabot a consenti, à la SARL Allo Pizza Pronto, un bail commercial portant sur un local commercial situé 117 rue du Bois Sabot à Dreux (28100), pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer initial annuel de 16 800 euros TTC, soit 1 400 euros hors taxe mensuel devant être payé à terme échu.

Le 1er mai 2023, la SARL Allo Pizza Pronto a cédé son droit au bail commercial à la SAS Les Grillades de Mousso.

Aux termes de ce contrat de cession, il a été expressément prévu que le cessionnaire exécuterait aux lieux et place du cédant l’intégralité des clauses, charges et conditions qui lui incombaient aux termes du bail, et qu’il paierait, à compter de son entrée en jouissance et jusqu’à la fin du bail, les loyers, charges et accessoires, ainsi que toutes augmentations qui pourraient intervenir par la suite.

Selon le bailleur, la SAS Les Grillades de Mousso s’est révélée défaillante dans le paiement des loyers et des charges, de sorte que le 6 décembre 2024, la SCI Bar du Bois Sabot a fait signifier à la SAS Les Grillades de Mousso, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire en matière commerciale, la somme de 16 100,80 euros, correspondant aux loyers et charges demeurés impayés au titre des mois de mai 2024 à décembre 2024 et des taxes foncières de 2023 et 2024, dans le délai d’un mois, outre le coût de l’acte pour 77,08 euros, soit la somme de 16 177,88 euros.

Aux motifs que le commandement de payer serait resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la SCI Bar du Bois Sabot a fait assigner la SAS Les Grillades de Mousso devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition, au 6 janvier 2025, de la clause résolutoire stipulée au bail commercial en date du 29 novembre 2022, cédé selon acte en date du 1er mai 2023 ;Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 6 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS Les Grillades de Mousso et tous occupants de son chef des locaux en cause, si besoin est, avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard ;Se réserver expressément la possibilité de liquider ladite astreinte ;Condamner la SAS Les Grillades de Mousso à régler à la SCI bar du Bois Sabot la somme provisionnelle de 16 100,80 euros au titre des loyers impayés entre mai 2024 et décembre 2024 et des taxes foncières de 2023 et 2024 ;Condamner la SAS Les Grillades de Mousso à régler à la SCI bar du Bois Sabot, à titre d’indemnité forfaitaire des frais contentieux, une somme de 1 610 euros correspondant à 10% des sommes dues à la date du commandement de payer du 6 décembre 2024 ;Dire et juger que la somme susvisée de 16 100,80 euros correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du commandement de payer du 6 décembre 2024, portera intérêt majorée de 8 points jusqu’à paiement complet, à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 ;Dire et juger que le dépôt de garantie relatif au bail litigieux restera acquis à la SCI Bar du Bois Sabot à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par la résiliation du bail présentement exposée ;Condamner la SAS Les Grillades de Mousso à régler à la SCI bar du Bois Sabot la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS Les Grillades de Mousso aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 6 décembre 2024.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI Bar du Bois Sabot représentée par son avocat, maintient ses demandes, actualisant la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2 500 euros.

La SAS Les Grillades de Mousso, représentée par son conseil, demande au juge des référés de lui accorder un délai de paiement selon un échéancier de 24 mois, à hauteur d’une somme mensuelle de 1 080 euros ; de suspendre la clause résolutoire insérée au bail commercial litigieux ; dire qu’elle règlera l’indemnité forfaitaire fixée par le tribunal sur 24 mois ; de réduire à de plus justes proportions l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société demanderesse de ses autres demandes, fins et prétentions.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la SCI Bar du Bois Sabot justifie, par la production du contrat de bail commercial du 29 novembre 2022, avoir donné à bail à la SARL Allo Pizza Pronto, un local commercial situé 117 rue du Bois Sabot à Dreux (28100), et que ce dernier a été cédé par la SARL Allo Pizza Pronto le 1er mai 2023 à la SAS Les Grillades de Mousso.

Le bail contient une clause résolutoire (page 28) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

La SCI Bar du Bois Sabot justifie, par la production de la situation du compte arrêtée au 1er mai 2025, que les causes du commandement de payer du 6 décembre 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 23 100,80 euros reste due au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2024 et ce jusqu’au mois de mai 2025 inclus, et des taxes foncières de 2023 et 2024.

La SAS Les Grillades de Mousso, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer et au demeurant, ne conteste pas le montant réclamé à ce titre. Elle sollicite qu’un délai de paiement lui soit accordé selon un échéancier de 24 mois, à hauteur d’une somme mensuelle de 1 080 euros, et que la clause résolutoire insérée au bail commercial litigieux soit suspendue.

La SCI Bar du Bois Sabot s’oppose à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement, invoquant que la société défenderesse n’a effectué aucun paiement depuis l’assignation et qu’elle ne justifie pas de sa situation financière.

Dès lors, si la SAS Les Grillades de Mousso indique avoir connu des difficultés financières l’empêchant de faire face au coût du loyer et des charges, il n’en demeure pas moins qu’elle ne produit aucune pièce financière à l’appui de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement sollicités par la défenderesse et de constater la résiliation du bail commercial au 6 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des situations de compte fournies par la requérante que la SAS Les Grillades de Mousso est redevable de la somme de 23 100,80 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2024 et ce jusqu’au mois de mai 2025 inclus, et des taxes foncières de 2023 et 2024.

La SAS Les Grillades de Mousso sera donc condamnée au paiement de ces sommes à titre provisionnel.

Sur les demandes d’indemnité forfaitaire, de majoration des sommes dues de 8 points et de conservation du dépôt de garantie en applications des dispositions contractuelles

Le contrat de bail dispose, en sa page 29, que « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.

En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le bailleur se réserve de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu’il aura éprouvés de ce chef ».

Les demandes qui tendent au paiement d’une indemnité forfaitaire correspondant à 10% des sommes dues à la date du commandement de payer, à la majoration à hauteur de 8 points des sommes dues par le locataire ainsi que celles relatives à la conservation du dépôt de garantie en cas de manquements aux dispositions contractuelles du locataire peuvent s’analyser comme étant des clauses pénales.

S’il n’entre pas dans les prérogatives du juge des référés de faire application des clauses pénales prévues au contrat de bail, qui relèvent des pouvoirs du juge du fond, il résulte des débats que la défenderesse ne conteste pas devoir ces indemnités et majorations en application de ce contrat. Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, l’indemnité forfaitaire est due à titre provisionnel par la défenderesse, de même que les majorations et retenue du dépôt de garantie sollicitées par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

La SAS Les Grillades de Mousso, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 décembre 2024 (77,08 euros).

La SAS Les Grillades de Mousso sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Bar du Bois Sabot la somme de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie Giloppe, juge des référés, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la SAS Les Grillades de Mousso à restituer le local commercial situé 117 rue du Bois Sabot à Dreux (28100), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

REJETONS la demande de délais de paiement de la SCI Bar du Bois Sabot ;

CONDAMNONS la SAS Les Grillades de Mousso à payer à la SCI Bar du Bois Sabot, à titre provisionnel, la somme de 23 100,80 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de mai 2024 et ce jusqu’au mois de mai 2025 inclus, et des taxes foncières de 2023 et 2024 ;

CONDAMNONS la SAS Les Grillades de Mousso à payer à la SCI Bar du Bois Sabot, à titre provisionnel, la somme de 1610 euros au titre de l’indemnité forfaitaire ;

DISONS que la somme susvisée de 16 100,80 euros correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du commandement de payer du 6 décembre 2024, portera intérêt majorée de 8 points jusqu’à paiement complet, à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 ;

DISONS que le dépôt de garantie relatif au bail litigieux restera acquis à la SCI Bar du Bois Sabot à titre d’indemnisation forfaitaire provisionnelle du dommage causé par la résiliation du bail ;

CONDAMNONS la SAS Les Grillades de Mousso à payer à la SCI Bar du Bois Sabot la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS Les Grillades de Mousso aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 janvier 2025 (77,08 euros).

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sindy UBERTINO-ROSSO Elodie GILOPPE