TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [V] [R]

M. Le Préfet de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSP

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), société anonyme d’économie mixte, dont le siège social est sis [Adresse 2], et ayant sa division NORD de la Gérance [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP GUERRIER ET DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

Délibéré au 17 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/01945 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2003, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après, la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [V] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5], position GG, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 217,36 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 436,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [R] le 28 novembre 2023.

Par assignation du 5 février 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-1 571,51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

-400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 mai 2024. Le défendeur s’étant présenté tardivement, la réouverture des débats a cependant été ordonnée.

Lors de l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour vérifier que la dette avait bien été soldée par le défendeur.

L’affaire a ainsi été retenue à l’audience du 29 octobre 2024, au cours de laquelle la RIVP, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et indiqué qu’en dépit de la diminution de la dette, s’élevant désormais à la somme de 780.28 euros et de la reprise du paiement du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle était opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et ne formait donc aucune demande en ce sens.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [V] [R], également avisé en personne de la date de renvoi, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon ce même article, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, il est également prévu que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales sumentionnées et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 novembre 2023 lui laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 1 436.90 euros.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui mentionné par l’article 24 susvisé, il convient d’en faire application. Or, d’après l’historique des versements, cette somme n’a pas été réglée en intégralité par M. [V] [R] dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 janvier 2024.

S’il ressort du dernier décompte produit par la bailleresse et des déclarations de cette dernière que M. [V] [R] a bien repris le paiement du loyer courant, celui-ci ne se présente pas à l’audience et ne forme, par voie de conséquence, aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. La RIVP n’en forme pas non plus et se dit même opposée à une telle suspension.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 octobre 2024, M. [V] [R] lui devait la somme de 780,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif et et les indemnités d’occupation échues à cette date, terme de septembre 2024 inclus.

M. [V] [R] sera égalementcondamné à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer actuel, indexé et augmenté des charges à partir du 26 octobre 2024 (lendemain du décompte), jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 et celui de l’assignation du 5 février 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 avril 2003 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et M. [V] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], 5ème étage, position GG est résilié depuis le 28 janvier 2024,

CONSTATE qu’aucune des parties ne forme de demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, par conséquent, à M. [V] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], 5ème étage, position GG ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 780,28 euros (sept cent quatre-vingts euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 25 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

CONDAMNE M. [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite à compter du 26 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [V] [R] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 et celui de l’assignation du 5 février 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 6],

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection