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Jugement N°

du 23 Avril 2025

N° RG 22/00891 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FVJB

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Monsieur [V], [O], [P] [S],

Madame [U], [X] [T]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e MARTIN-SOL T27

— M^e LEGRIS T1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [V], [O], [P] [S],

né le 19 janvier 1985 à [Localité 16] (71), de Nationalité Française, exerçant la profession de chargé d’affaires, demeurant [Adresse 7] ; représenté par M^e Sandrine MARTIN SOL, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27, M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS;

Madame [U], [X] [T],

née le 29 octobre 1992 à [Localité 15] (78), de Nationalité Française, exerçant la profession d’infirmière, demeurant [Adresse 6] à [Adresse 11] ([Adresse 4]) ; représentée par M^e Sandrine MARTIN SOL, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27, M^e Laurence LECLERCQ-DEZAMIS, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS;

DÉFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10],

constitué en la forme coopérative, représenté par Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 1] ; représentée par M^e Sabrina LEGRIS, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1, M^e Yona ANOU, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2329 ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Benjamin [Localité 17]

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025, à l’audience du 26 Février 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 23 Avril 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 23 Avril 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [S] est propriétaire des lots n°2, 10 et 13 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 12] (28). Madame [U] [T] et Monsieur [V] [S] sont propriétaires indivis des lots n°8 et 9 de ce même ensemble immobilier. La copropriété comporte quatre bâtiments et un jardin, et compte quatre copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2022, Monsieur [V] [S] et Madame [U] [T] (ci-après : les consorts [B]) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à BOUTIGNY PROUAIS devant le présent tribunal aux fins principales de voir annuler intégralement l’assemblée générale du 17 décembre 2021, et à titre subsidiaire les résolutions 1 à 6 de cette même assemblée générale. Puis, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2022, ils ont sollicité l’annulation de l’assemblée générale du 4 mars 2022. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du Juge de la Mise en état du 16 juin 2022. Par acte du 11 juillet 2022, ils ont fait la même demande concernant l’assemblée générale du 20 mai 2022, et les instances ont une nouvelle fois été jointes par ordonnance du 17 novembre 2022.

Par ordonnance du 21 septembre 2023 sur incident formé par le défendeur, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action principale engagée par les consorts [B] tendant à obtenir le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 dans son intégralité, et a déclaré recevable l’action relative aux résolutions 1 à 6. Le juge de la mise en état a également constaté le désistement d’incident du Syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes d’incident et a dit n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties supportant ses propres dépens.

Par ordonnance du 20 juin 2024 sur incident formé par le défendeur, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action principale engagée par les consorts [B] tendant à obtenir le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 au titre de la résolution n°7, et a déclaré recevable l’action principale relative aux résolutions 1 à 6. Le juge de la mise en état a également constaté le désistement d’incident du Syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes d’incident et a dit n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties supportant ses propres dépens.

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2024, le cabinet FONCIA a été élu aux fonctions de syndic en remplacement de Monsieur [W], ancien copropriétaire ayant vendu son bien.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 18/09/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de leurs moyens, Monsieur [V] [S] et Madame [U] [T] demandent au tribunal de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur action,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— prononcer l’annulation des résolutions n°1 à 6 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires défendeur du 17 décembre 2021,

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires défendeur du 4 mars 2022 en son intégralité,

— prononcer l’annulation de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires défendeur en date du 20 mai 2022 en son intégralité,

En tout état de cause :

— rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 196, ils sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le Syndicat des copropriétaires défendeur à leur payer 12000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les exempter de toute participation au paiement de la somme qui leur est octroyée à ce titre,

— condamner le Syndicat des copropriétaires défendeur aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e MARTIN-SOL, avocat,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [B] font valoir les moyens suivants :

Afin d’éclairer le contexte, ils exposent que jusqu’en 2020, aucun syndic n’a été désigné, et ce en violation de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [S] a convoqué une assemblée générale qui s’est finalement tenue le 12 juin 2020, et Monsieur [W], copropriétaire, a été élu syndic bénévole pour 13 mois jusqu’au 11 juillet 2021. Ils ont sollicité du syndic une assemblée générale pour se prononcer sur la réalisation de travaux qu’ils estimaient urgents mais cette demande est restée sans suite.

Sur l’assemblée générale du 17 décembre 2021 :

Se fondant sur l’article 7 du décret du 17 mars 1967, ils soutiennent que pour qu’une convocation à une assemblée générale soit valable, il faut que le syndic soit toujours en fonction au moment où la oonvocation est envoyée. Or, ils affirment que le mandat de Monsieur [W] s’est arrêté le 11 juillet 2021 et la convocation à l’assemblée générale du 17 décembre 2021 « adressée par le syndic » selon le procès-verbal, est postérieure à cette date, et Monsieur [W] n’a pas précisé qu’il convoqué l’assemblée générale en sa simple qualité de copropriétaire. Ils relèvent que, ni au procès-verbal de l’assemblée générale du 17 décembre 2021, ni aux assemblée générale ultérieures, lors desquelles Monsieur [W] avait bien la qualité de syndic, il n’est mentionné que l’assemblée générale a été organisée par Monsieur [W] en qualité de simple copropriétaire. Ils se fondent également sur l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que la désignation du syndic doit constituer l’unique objet de l’assemblée générale convoquée par un copropriétaire. Ils en déduisent que les résolutions n°1 à 6 sont nulles.

Ils ajoutent qu’en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, la constitution d’un bureau au début de chaque assemblée générale est obligatoire, aucune décision ne pouvant être valablement prise avant qu’il y ait été procédé, et qu’un président de séance ne peut être une personne extérieure à l’assemblée. Or, afin d’imposer la présence du représentant d’une société MATERA avec laquelle il était envisagé un contrat, Monsieur [W] a signé un pouvoir désignant le représentant de cette société comme son mandataire, et celui-ci a été désigné président de l’assemblée, alors qu’il était un tiers à l’assemblée, qu’il n’a rejointe d’ailleurs que téléphoniquement et non physiquement, sa signature ne figurant d’ailleurs pas au procès-verbal.

Sur l’assemblée générale du 4 mars 2022 :

Ils invoquent le fait que les convocations ont été adressées « par le syndic », à savoir Monsieur [W], or l’annulation rétroactive des résolutions 1 à 6 de la précédente assemblée générale a fait perdre rétroactivement à Monsieur [W] sa qualité de syndic habile à convoquer les assemblées suivantes.

Sur l’assemblée générale du 20 mai 2022 :

Les consorts [B] font valoir que le projet de résolution indique l’élection de Monsieur [W] en qualité de président du conseil syndical, alors qu’aucun projet de résolution portant sur l’élection des membres du conseil syndical n’est inscrit à l’ordre du jour. Pour les mêmes motifs que précédemment, ils concluent à l’annulation de cette assemblée générale (convocation par une personne non habile à le faire).

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges, ils concluent à son débouté, se disant à jour du paiement de leurs charges, et contestant avoir été destinataires de l’appel de fonds afférent.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 12/12/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à BOUTIGNY PROUAIS demande au tribunal :

— A titre principal : débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— A titre reconventionnel : condamner les demandeurs à lui verser la somme de 38,78 € au titre de leur arriéré de charges au 1er mars 2023, et condamner Monsieur [S] seul à lui verser 599,08 € au titre d’un arriéré de charges arrêté au 1er mars 2023,

— En tout état de cause : condamner les demandeurs à lui verser 4000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e LEGRIS, avocat.

Au soutien de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires invoque les moyens suivants :

Sur l’assemblée générale du 17 décembre 2021, il soutient que c’est en sa qualité de copropriétaire que Monsieur [W] a convoqué le 22 novembre 2021 l’assemblée générale en cause, aux fins, notamment, de désigner un syndic, et que c’est une simple erreur de plume qui entache le procès-verbal de l’assemblée générale comme indiquant une convocation adressée par le syndic, la confusion résultant du fait qu’il a été élu par cette assemblée générale en qualité de syndic coopératif. Il estime que cette erreur formelle est sans incidence sur la validité de l’assemblée générale. Il ajoute que Monsieur [W] n’a pas été désigné secrétaire de la séance, alors que le syndic l’est de droit, c’est donc la démonstration qu’il n’agissait pas alors en qualité de syndic. Le Syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [W] s’est fait assister par un tiers pour présenter la proposition d’une forme coopérative de gestion, il était néanmoins présent et a animé et dirigé les débats, de sorte que ce n’est pas un tiers qui a animé la séance, et que la mention de Monsieur [G] comme président de séance est sans incidence sur la validité de l’assemblée générale. Il ajoute qu’il n’est pas imposé de nombre minimal de membres pour constituer un conseil syndical, et qu’à défaut de candidature, Monsieur [W] pouvait donc se présenter comme le seul membre. Il estime à tout le moins que ce grief n’entache pas l’assemblée générale de nullité dans son intégralité. Au surplus, cette demande a été déclarée irrecevable, de sorte que la question est devenue selon lui sans objet. Il détaille enfin l’objet de chacune des résolutions 1 à 6, estimant que cet objet ne souffre d’aucune nullité pour chacune d’elles.

Sur les assemblées générales du 4 mars et du 20 mars 2022, il conteste que la tenue d’une nouvelle assemblée générale soit l’aveu implicite de la nullité de la précédente assemblée générale, mais qu’elle résulte du simple constat de l’existence d’un aléa juridique pour sécuriser la gestion et l’administration de la copropriété. De plus, les résolutions prises en assemblée générale restent en vigueur tant qu’elles n’ont pas été annulées. Dès lors, les convocations étaient valables.

Sur sa demande reconventionnelle, après avoir rappelé un élément de contexte relatif à des demandes dont il s’est désisté, le Syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [B], ainsi que Monsieur [S] seul, sont redevables de charges de copropriété, au titre d’appels de fonds qu’il dit leur avoir adressés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La clôture de la procédure est en date du 30/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Il sera relevé que si les parties ont déposé des conclusions d’incident aux fins d’interruption d’instance en l’absence de syndic après le départ de Monsieur [W] de la copropriété, il résulte de leurs écritures, et particulièrement de celles des demandeurs, que cet incident n’a pas été maintenu dès lors qu’un syndic a finalement été nommé et que le Syndicat des copropriétaires était à nouveau susceptible d’être représenté à l’instance et que par voie de conséquence, cette demande, à laquelle il n’avait pas été fait droit dans le cadre du second incident, n’avait plus lieu d’être, les parties pouvant à nouveau régulariser leurs écritures au fond.

Sur le fond

1 – Sur les demandes principales d’annulation des assemblées générales

* Sur l’assemblée générale du 17 décembre 2021

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, sauf s’il en disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965, ou le décret, l’assemblée générale est convoquée par le Syndic. Celui-ci doit toujours être en fonction au moment de la délivrance de la convocation, condition de la validité de celle-ci et de l’assemblée générale qui en est l’objet.

Cependant, aux termes de l’article 17 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.

Or, force est de constater que la convocation ne mentionne pas que Monsieur [W] convoque les copropriétaires en qualité de syndic bénévole, qu’il n’était plus au demeurant, cette mention ne figurant nulle part à la convocation (pièce 10 demandeurs). S’il est vrai que le procès-verbal de l’assemblée générale (pièce 11) mentionne « les copropriétaires de l’immeuble (…) se sont réunis en assemblée générale sur convocation adressée par le syndic», cette mention issue probablement d’une trame, peut d’autant plus être interprétée comme une erreur de plume, qu’au moment de la finalisation et de l’envoi de ce procès-verbal, Monsieur [W] était désigné, par cette assemblée générale, en qualité de syndic. Ce moyen de nullité ne peut donc prospérer.

En revanche, il résulte des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :

I.-Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

La désignation du président et du bureau est une formalité substantielle obligatoire, et le président doit être choisi parmi les copropriétaires ou les associés d’une société d’attribution membre de la copropriété. La désignation en qualité de président de séance d’une personne extérieure à l’assemblée entache de nullité l’assemblée qui s’est ainsi tenue. Un copropriétaire ne peut en effet déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale. (Cass 3° civ 13/11/2013)

Au cas d’espèce, le règlement de copropriété (pièce 3) en l’espèce ne prévoit pas de dérogation à ces règles.

Il apparaît au procès-verbal de l’assemblée générale que le président de séance désigné est un tiers à l’assemblée générale, Monsieur [H] [G], étant précisé que sa qualité prétendue de mandataire de Monsieur [W] (et ce malgré l’absence physique de Monsieur [G] et la présence physique de Monsieur [W] à l’assemblée générale et la confusion que le défendeur paraît entretenir à ses conclusions entre les notions d’assistance et de représentation), n’est nullement mentionnée à la résolution n°1. En outre, la signature d'[H] [G] n’apparaît pas sur le document produit en pièce 10 par les demandeurs, mais il n’est pas contesté par le défendeur que celle-ci est en réalité celle de Monsieur [W], seul présent à l’assemblée générale. En conséquence, le mandat de représentation en lui-même apparaît pour le moins fictif, le mandataire, même joint par téléphone pendant la tenue de l’assemblée générale, ne pouvant être désigné en tout état de cause président de l’assemblée générale, cette faculté ne pouvant lui être déléguée.

En conséquence, et au regard des ordonnances d’incident rendues, les résolutions n°1 à 6 de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 sont entachées de nullité, la formalité substantielle de désignation du président n’ayant pas été valablement accomplie, peu important le contenu ou la nature des résolutions en cause. La résolution n°7, quant à elle, a été adoptée avec le vote favorable des demandeurs qui ont été ainsi déclarés irrecevables à en solliciter l’annulation.

* Sur les assemblées générales du 4 mars et du 20 mai 2022

Il est rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, in fine, « dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. ».

L’annulation judiciaire de l’assemblée générale ayant désigné le syndic n’entraîne pas de plein droit celle des assemblées convoquées ultérieurement par ce même syndic, même si, par l’effet de cette annulation, le syndic se trouve rétroactivement dépourvu du pouvoir de convocation, la désignation d’un administrateur provisoire n’étant pas nécessaire.

En effet, le syndic qui aurait été désigné lors d’une assemblée générale irrégulièrement convoquée et ultérieurement annulée n’a pas, en principe le pouvoir de convoquer la prochaine assemblée, le syndic devant être en fonction lorsqu’il convoque l’assemblée générale et la nullité de l’assemblée générale ayant un effet rétroactif sur les délibérations prises. Cependant, la convocation de l’assemblée générale ultérieure est valable si le mandat de syndic est en cours lors de l’envoi des convocations même si ce mandat est rétroactivement annulé.

En l’espèce, si l’annulation des résolutions n°1 à 6 de l’assemblée générale du 17 décembre 2021, et notamment de celle ayant désigné Monsieur [W] en qualité de syndic et président du conseil syndical, est rétroactive en ce que les résolutions annulées sont censées n’avoir jamais existé, il n’en demeure pas moins que ces résolutions sont demeurées valables et en vigueur tant qu’elles n’ont pas été déclarées nulles. En conséquence, leur annulation n’étant prononcée que par le présent jugement, les convocations par Monsieur [W] en qualité de syndic aux deux autres assemblées générales de mars et mai 2022 doivent être considérées comme ayant été valables au moment où il les a envoyées.

En conséquence, les consorts [B] seront déboutés de leur demande d’annulation des deux assemblées générales du 4 mars et du 20 mai 2022.

2 – Sur la demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de charges de copropriété

Le Syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter la condamnation des demandeurs au paiement de sommes relatives à des arriérés de charges de copropriété, censés correspondre aux appels de fonds du 20 février 2022 qu’il produit. Il affirme avoir adressé ces appels de fonds par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cependant il ne produit que des preuves de dépôt datant de juin 2022, de sorte que, les appels de fonds étant généralement trimestriels, rien ne permet d’affirmer que ces preuves de dépôts sont afférentes aux appels de fonds édités plus de trois mois auparavant.

En tout état de cause, les demandeurs justifient, par la production d’un avis de virement, avoir versé le 12 septembre 2024 la somme correspondante aux demandes reconventionnelles, et ce en paiement d’appels de fonds de février 2022, ce qui démontre suffisamment qu’ils reconnaissaient devoir cette somme, mais surtout que celle-ci est désormais réglée, de sorte que les demandes reconventionnelles sont devenues sans objet, le défendeur n’ayant pas cru devoir contester ce règlement ni le fait qu’il était relatif aux arriérés réclamés.

En conséquence, le défendeur sera débouté de ses demandes devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon les dispositions précitées, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il résulte des motifs précédents que ce n’est que partiellement que les consorts [B] voient leurs demandes prospérer à l’encontre du Syndicat des copropriétaires. Dès lors, il apparaît qu’en considération de l’équité, il n’y a pas lieu de dispenser les consorts [B] de participation à la dépense commune des frais de procédures, qui seront donc répartis sur l’ensemble des copropriétaires sans exemption.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de ce qui précède, et de ce que les parties succombent chacune pour partie en leurs demandes, l’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions précitées au profit de l’une ou l’autre.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu des motifs précédents, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens. Les demandes au titre de l’article 699 sont donc sans objet.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

ANNULE les résolutions n°1, 2, 3, 4, 5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 13] en date du 17 décembre 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [V] [S] et Madame [U] [T] de leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 13] en date du 4 mars 2022 et 20 mai 2022 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 13] de sa demande de paiement d’arriérés de charges de copropriété, devenue sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [V] [S] et de Madame [U] [T], qui seront tenus, comme les autres copropriétaires, de participer à la dépense commune des frais de procédures, dont la charge sera répartie sur l’ensemble des copropriétaires sans exemption ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit;

DIT n’y avoir lieu à mise en œuvre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties, ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, et qu’il n’y a pas lieu de faire application en conséquence des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET