N° RG 24/00551 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKIT

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Ordonnance n°25/

du 03 Mars 2025

N° RG 24/00551 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKIT

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S.D.C. 4-6-8 RUE AU LAIT 28000 CHARTRES pris en la personne de son syndic, FONCIA BRETTE

C/

[S] [D]

Copie exécutoire délivrée

le

à

la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

la SCP IMAGINE BROSSOLETTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

03 Mars 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. 4-6-8 RUE AU LAIT 28000 CHARTRES pris en la personne de son syndic, FONCIA BRETTE,

domiciliée : chez Son syndic, la S.A. FONCIA BRETTE, dont le siège social est sis 26-28 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Situation :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [D],

demeurant 74 rue Carnot – 74210 FAVERGES SEYTHENEX

représenté par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Séverine FONTAINE

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2025, à l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 03 Mars 2025

ORDONNANCE :

— Mise à disposition au greffe le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signée par Estelle JOND-NECAND, Présidente du TJ, et par Séverine FONTAINE, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son représentant légal, le syndic Foncia Brette, expose que les habitants de cet immeuble subissent des nuisances résultant des locations meublées de courtes durées consenties par Monsieur [S] [D] à des locataires de passage n’y élisant pas domicile, alors que cette activité est contraire au règlement de copropriété.

Après avoir délivré deux mises en demeure le 12 décembre 2023 et le 31 janvier 2024 afin de procéder au retrait du bien de location et d’enlever le jacuzzi de l’appartement, le syndicat de copropriétaire a, par exploit délivré le 10 juillet 2024, fait citer Monsieur [S] [D] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :

Ordonner à Monsieur [S] [D] de cesser l’activité de location courte durée du lot n°8 et 21 de l’immeuble en copropriété situé 6 rue du Lait à Chartres, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Ordonner à Monsieur [S] [D] d’enlever le jacuzzi installé au sein de son appartement situé 6 rue au Lait à Chartres, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, Condamner par provision Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son syndic, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner Monsieur [S] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son syndic, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner Monsieur [S] [D] aux entiers dépens.

Compte tenu de l’absence de Monsieur [S] [D] à l’audience du 23 septembre 2024, celui-ci n’ayant alors pas constitué avocat, le dossier a été mis en délibéré.

Monsieur [S] [D] a, par la suite, obtenu la réouverture des débats et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 27 janvier 2025.

A cette audience, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son représentant légal, son syndic, Foncia Brette, comparait par son avocat et maintient les demandes précédentes à titre principal. Outre la cessation de l’activité de location, il ajoute demander le retrait du bien de toutes les plateformes telles Airbnb, Abritel, Booking…, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir. Il sollicite également le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [S] [D].

A titre subsidiaire, il sollicite de renvoyer l’affaire pour qu’il soit statué sur le fond par application de l’article 837 du code de procédure civile.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de Monsieur [S] [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [S] [D] comparait par son avocat et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires. Il demande également au Juge des référés de condamner ce dernier à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de le condamner aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 8 de la loi dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.

Sur la location à courte durée :

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, en ses articles 1 et 2 de la deuxième partie, une clause d’habitation bourgeoise. Il est ainsi indiqué :

« Destination de l’immeuble

Article premier : L’immeuble est destiné à l’usage d’habitation.

Article deux : – Utilisation des parties privatives

Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés que pour l’habitation.

La location (en nu ou en meublé) à des personnes différentes, des pièces composant un même local ou de certaines d’entre elles, est interdite, mais les locations en meublé d’un appartement entier sont autorisées. La généralité des locaux compris dans l’immeuble ne pourra être utilisé ni pour y effectuer des actes de production industrielle, ni pour exercer un commerce de détail »

Qu’il s’agisse d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou d’une clause d’habitation bourgeoise ordinaire (cette dernière clause admettant l’exercice de certaines activités professionnelles), il est admis que, sauf stipulation contraire expresse du règlement de copropriété, cette clause prohibe l’utilisation des locaux pour effectuer des actes de production industrielle ou de commerce en détail.

Si elle ne prohibe pas spécifiquement les locations de courtes durées, ni les activités commerciales comme les activités hôtelières, elle impose le respect de la destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage d’habitation.

Le syndicat de copropriétaire fait valoir que le fait pour Monsieur [D] de louer l’appartement dont il est propriétaire à courte durée n’est pas conforme au règlement de copropriété qui prévoit que les logements ont un usage d’habitation ; et il ajoute que Monsieur [D] se livre, à titre professionnel, par le biais de sa société de location, la SAS [D] location, à une activité de nature commerciale en raison des divers services qui sont proposés, et qui est, dès lors, interdite par le règlement de copropriété.

Le défendeur ne conteste pas avoir mis son bien en location comme un meublé de tourisme, loué à des locataires de passage n’y élisant pas domicile mais il fait valoir que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations de courtes durées ; que la location d’appartement meublé ne constitue pas, par elle-même, une activité de commerce de détail, qu’aucun service ou prestation n’est, en l’espèce, fourni qui permettrait de qualifier de commerciale son activité et que dès lors, son activité de location est une location civile de courte durée conforme au règlement de copropriété, comme cela avait été confirmé par le Syndic en 2021.

Il résulte d’un échange de courrier électronique versé aux débats que le syndic a indiqué dans un premier temps à Monsieur [S] [D] que la location de meublés de courte durée était autorisée par le règlement de copropriété de l’immeuble. Par la suite, le syndic a fait valoir dans la lettre de mise en demeure que la location à court terme n’entre pas dans les dispositions de l’article 1er, 2ème partie du règlement de copropriété stipulant que la destination de l’immeuble est à usage d’habitation.

Il résulte du règlement de copropriété que l’appartement objet des débats est destiné à un usage d’habitation.

Or, conformément à l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, l’usage d’habitation désignant les cas dans lesquels le logement est occupé à titre de résidence principale ou secondaire, des locations de très courtes de durées ont vocation à sortir de l’usage d’habitation puisque ceux qui y logent ne s’y installent pas.

L’ensemble des pièces versées aux débats font apparaitre que les locations dans l’appartement dont est propriétaire Monsieur [D] se font pour des durées très courtes, à des fins touristiques, qui ne sont pas des baux mobilité d’une durée comprise entre un et dix mois.

Compte tenu de la clause d’habitation bourgeoise stipulée par le règlement de copropriété, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement, de telles locations engendrant des allées et venues constants de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble à vocation bourgeoise.

Par ailleurs, il résulte des annonces Booking, « cocon et spa », « Abritel », « le bon coin » produites aux débats et qui datent de l’année 2024 que différents services sont proposés associés à la location de l’appartement (« petit déjeuner disponible », « snack-bar sur place », « ménage inclus », « draps et linge inclus/fournis », « kit de bienvenu ») qui qualifient l’activité de Monsieur [S] [D] de commerciale, sans que ce dernier ne puisse valablement se dédouaner de toute responsabilité en faisant valoir que les services sont proposés par devers lui par les sites de location en ligne.

En conséquence, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété, trouble qu’il convient de faire cesser en ordonnant au défendeur de mettre fin à ces locations, pendant une durée de dix mois à compter du deuxième mois suivant la signification de la décision, sous astreinte de 250 euros par jour et par infraction constatée par voie d’huissier de justice désigné selon le libre choix du requérant.

Le demandeur sera débouté du surplus de sa demande puisqu’il ne peut être fait droit à une interdiction définitive, le juge des référés ne pouvant prendre que des mesures provisoires et l’interdiction définitive de l’activité de location saisonnière supposant une interprétation du règlement de copropriété qui relève du seul pouvoir du juge du fond.

Sur la demande de retrait du jacuzzi :

A titre préliminaire, si Monsieur [S] [D] fait valoir que le Syndicat des copropriétaires n’est pas autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour porter ce chef de demande, force est de constater qu’il ressort des termes mêmes du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2024 que dans l’autorisation d’engager une procédure judiciaire donnée au Syndic il est expressément fait mention des infiltrations d’eau constatées en raison de la présence d’un jacuzzi dans l’appartement et dès lors, la résolution qui donne l’autorisation d’agir pour « obtenir réparation du litige suivant : arrêt du AIRBNB » inclut nécessairement l’arrêt de la location et l’arrêt du dégât des eaux.

Ce chef de demande sera donc déclaré recevable.

Le syndicat fait valoir que l’installation d’un jacuzzi dans l’appartement de Monsieur [S] [D] a causé de nombreuses fuites et des fissures qui sont la conséquence de la charge imposée par le jacuzzi. Il en sollicite le retrait.

Il est constant qu’un dégât des eaux est survenu en 2022, qu’il avait pour origine l’appartement de Monsieur [D] et qu’il a occasionné des dégâts dans l’immeuble, comme en atteste l’effondrement du faux-plafond du porche.

Le défendeur produit des factures de plomberies ainsi que des attestations indiquant qu’il a fait procéder aux réparations nécessaires au sein de son appartement pour faire cesser les désordres en 2022.

De nouvelles fuites sont apparues en 2023 puis en 2024.

Or, il appartient au requérant de rapporter la preuve des faits allégués et d’établir qu’ils constituent un trouble manifestement illicite. En l’espèce, le syndicat de copropriété ne produit aux débats ni constat d’huissier, ni rapport d’expertise amiable mais uniquement des photographies de flaques d’eau datées de l’année 2024 (outre des documents relatifs à la fuite de 2022) qui sont insuffisantes pour établir un lien de causalité entre l’existence du jacuzzi et les dégâts des eaux. En défense, Monsieur [D] produit, de son côté, des factures de plomberie de 2022, 2023 et 2024 ainsi qu’une attestation de plomberie pièces, faisant état des interventions qu’il a sollicité après les différentes fuites. En outre, il communique aux débats un rapport d’inspection de plomberie du 30 décembre 2024 aux termes duquel le plombier indique : « après investigation, nous sommes parvenus à localiser la fuite. Les infiltrations sont dues à un manque d’étanchéité au niveau des joints silicone et des boutons de contrôle du jacuzzi. Les infiltrations ne sont pas récentes. (…) Préconisations : nous préconisons pour cela de revoir l’étanchéité de la totalité de la balnéo, silicone et au niveau des boutons de contrôle. Mais aussi une réfection des joints de faïence dans la douche. »

Il n’est dès lors pas démontré par le demandeur que ces constats soient compatibles avec les écoulements observés dans le porche.

Par ailleurs, il ne résulte pas du règlement de copropriété que l’installation d’un jacuzzi dans des parties privées soit interdit.

En conséquence, la demande du syndicat tendant à faire retirer le jacuzzi sera rejetée.

Sur la demande provisionnelle

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En l’espèce, le demandeur n’indique pas quelle est la nature du préjudice à indemniser au titre des dommages et intérêts qu’il sollicite. Il ne précise pas si sa demande se fonde sur les dégâts occasionnés par la fuite ou encore sur l’activité de location à courte durée.

En conséquence, la demande provisionnelle apparait sérieusement contestable et il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande de passerelle

Aux termes de l’article 837 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond si l’une des parties le demande, et si l’urgence le justifie.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas d’une urgence particulière justifiant qu’il soit fait droit à la demande de passerelle.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en partie à l’instance, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle Jond-Necand, Présidente, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

Ordonnons à Monsieur [S] [D] de cesser, pour une durée de dix mois à compter du 2ème mois suivant la signification de la présente décision, son activité de location courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile dans l’appartement dont il est propriétaire au sein de l’immeuble du 6 rue au Lait 28000 Chartres, et par voie de conséquence de retirer les annonces de toutes les plateformes de location,

Disons que passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision, Monsieur [S] [D] sera redevable d’une astreinte provisoire de 250 euros par jour et par infraction constatée par huissier de justice désigné selon le libre choix des requérants;

Rejetons la demande du syndicat de copropriétaire de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son représentant légal, le Syndic Foncia Brette, ayant son siège 26-28 boulevard de la Courtille 28000 Chartres, visant à faire retirer le jacuzzi de l’appartement de Monsieur [S] [D] ;

Disons n’y avoir lieu a référé sur la demande de condamnation provisionnelle ;

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires visant à renvoyer l’affaire pour qu’il soit statué au fond par application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [S] [D] à payer au syndicat de copropriétaire de l’immeuble situé 4,6,8 rue au Lait à Chartres, pris en la personne de son représentant légal, le Syndic Foncia Brette, ayant son siège 26-28 boulevard de la Courtille 28000 Chartres, la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [S] [D] au paiement des dépens de la présente instance ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Séverine FONTAINE Estelle JOND-NECAND