TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51387 – N° Portalis 352J-W-B7J-C647V

N° : 2

Assignation des :

17 et 18 Février 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 mai 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 11] (RIVP), Société anonyme

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

Madame [W] [M] [L] épouse [H]

demeurant au :

[Adresse 4]

[Localité 8]

Et, dans les locaux loués au :

[Adresse 5]

[Localité 8]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2016, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] (ci-après, « RIVP ») a donné à bail commercial à Mme [V] épouse [H], des locaux situés [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 3] [Adresse 9] [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 30 mai 2016, moyennant un loyer annuel de 11 500 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société RIVP a fait délivrer à Mme [V], par actes de commissaire de justice en date des 11 et 12 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 4 335, 92 euros au titre des arriérés suivant décompte arrêté au 25 juin 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société RIVP a, par actes de commissaire de justice en date des 17 et 18 février 2025, fait assigner Mme [V] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile :

«  Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 11 août 2024,

Ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] [V], épouse [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un local commercial situé au [Adresse 6], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Madame [W] [M] [V], épouse [H], à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer outre tous accessoires du loyer, du 12 août 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Condamner Madame [W] [M] [V], épouse [H], à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 11.149,88 € arrêtée au 3 janvier 2025 (terme du 1er trimestre 2025 inclus), à actualiser à l’audience, outre intérêts à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, plus celle de 1.114 € au titre de la clause pénale.

Condamner Madame [W] [M] [V], épouse [H], à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. "

A l’audience qui s’est tenue le 29 avril 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Elle a toutefois précisé solliciter la condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 6 339, 96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), la dette ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à son domicile à l’étude et dans les lieux loués par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [V] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 juillet 2024 par la société RIVP à Mme [V] pour avoir paiement de la somme de 4 335, 92 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 25 juin 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 3 janvier 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par Mme [V] jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société RIVP.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société RIVP sollicite la condamnation de Mme [V] à lui régler la somme de 6 339, 96 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts à compter de la délivrance de l’assignation.

Il ressort du décompte actualisé au 22 avril 2025 que cette somme correspond aux loyers et charges impayés pour les premier et deuxième trimestres 2025.

Si les factures afférentes à ces trimestres ne sont pas versées, il se déduit des factures jointes au commandement de payer qu’ont été facturées, outre les loyers pour un montant de 3 255, 05 euros, un acompte charges générales pour un montant de 4, 83 euros et un acompte impôt et taxes pour un montant de 288, 17 euros conformément au contrat de bail, des sommes pour un montant de 219, 16 euros pour le premier trimestre 2025 et pour un montant de 222, 91 euros pour le deuxième trimestre 2025 au titre de la consommation d’eau froide. Or, il n’est versé aucun justificatif concernant la consommation d’eau froide. Il convient, en conséquence, de déduire ces sommes qui apparaissent sérieusement contestables et ce d’autant qu’il ressort du procès-verbal de signification dans les lieux loués que ceux-ci étaient inoccupés au 18 février 2025.

Mme [V] sera en conséquence condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 5 897, 89 euros (6 339, 96 – 219, 16 – 222, 91) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 17 février 2025.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La société RIVP sollicite la condamnation de Mme [V] à lui payer une provision d’un montant de 1 114 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [V], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société RIVP une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [V] épouse [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [V] épouse [H] à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11], à compter de la résiliation du bail, soit du 12 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, Mme [V] épouse [H] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 5 897, 89 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] au titre de la clause pénale ;

Condamnons Mme [V] épouse [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons Mme [V] épouse [H] à payer à la société Régie immobilière de la ville de [Localité 11] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 30 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ