N° RG 24/00220 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GGDV

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61

Copie certifiée conforme

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 16 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Société SARL ADVICE

dont le siège social est sis 14 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Monsieur [T] [U]

né le 31 Juillet 1972 à KAZAN (RUSSIE)

demeurant 14 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE

Madame [D] [Z]

née le 26 Décembre 1975 à KAZAN (RUSSIE)

demeurant 14 rue Beffroy – 92200 NEUILLY SUR SEINE

Tous représentés par M^e MEHEUST de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [O]

demeurant 13 rue de la Rémarde – 28700 BLEURY ST SYMPHORIEN

représentée par la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 61 substituée par M^e Clémence GAUTIER, demeurant 5 Rue Louis Pasteur – 28630 LE COUDRAY, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000061

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Madame [M] [N], auditeur de justice

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 puis prorogée au 17 Juin 2025, de nouveau au 08 Juillet 2025 puis au 16 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [O] a donné à bail à La SARL VISA ADVICE, par acte sous-seings privés en date du 05 avril 2017, à prise d’effet à même date, un local à usage mixte (habitation et professionnel) sis 13 ter rue de la Renarde – lieudit Bouchemont – 28700 AUNEAU BLEURY SAINT-SYMPHORIEN, moyennant un loyer mensuel initial de 1 000,00 euros.

Les lieux loués sont occupés par la SARL VISA ADVICE, représentée par Monsieur [T] [U], et Madame [D] [Z], sa concubine.

Les relations entre propriétaire et occupants se sont progressivement dégradées et ces derniers ont quitté les lieux courant 2023.

Par exploit introductif d’instance signifié à étude le 18 janvier 2024, La SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] ont fait assigner Madame [H] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins de voir :

condamner Madame [H] [O] à payer à la SARL VISA ADVICE la somme de 50 000,00 euros en réparation du trouble de jouissance subi ;condamner Madame [H] [O] à payer à Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z], à chacun, la somme de 10 000,00 euros en réparation de leur préjudice moral ;condamner Madame [H] [O] à payer à la SARL VISA ADVICE, à Monsieur [T] [U] et à Madame [D] [Z], à chacun, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [H] [O] aux dépens, dont le coût du procès-verbal de constat en date du 04 août 2023 et le coût du rapport d’expertise de Monsieur [G].

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024 puis, à la demande des parties, renvoyée aux audiences du 17 septembre 2024, 14 janvier 2025 et 11 mars 2025, date à laquelle elle a été plaidée.

Lors de l’audience du 11 mars 2025, la SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] Madame [D] [Z] sont représentés par leur avocat. Ils maintiennent, aux termes de leurs dernières écritures, leurs demandes.

Lors de l’audience, Madame [H] [O] est représentée par son avocat. Elle sollicite, aux termes de ces dernières écritures de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;En conséquence,

débouter purement et simplement la SARL VISA ADVICE de ses demandes, fins et conclusions au titre du préjudice de jouissance ;débouter purement et simplement Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] de leurs demandes, fins et conclusions au titre du préjudice moral ;débouter purement et simplement la SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] de leurs demandes, fins et conclusions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;condamner la SARL VISA ADVICE à lui payer les sommes suivantes :au titre des loyers impayés : 3 170,16 euros (ou 4 483,16 euros ?) ;au titre de la taxe ordures ménagère 2023 : 183,60 euros ;au titre de la consommation d’eau pour la période de janvier à juin 2023 : 270,00 euros ;au titre de la facture de Maître [I] du 17 mai 2023 : 334,20 euros ;au titre du procès-verbal de constat de Maître [I] : 525,20 euros ;au titre des travaux de réparation du logement : 12 743,66 euros ;condamner solidairement la SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] à lui payer la somme de 1 000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;condamner solidairement la SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] à lui payer la somme de 2 069,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement la SARL VISA ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de chacune des parties, il est fait référence aux termes de leurs écritures respectives déposées à l’audience du 11 mars 2025, associées aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogé aux 17 juin 2025, 08 juillet 2025 et 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».

Selon le même article, le bailleur est obligé « c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques du logement décent.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, et notamment du rapport d’expertise amiable non contradictoire établi par AD Expertise le 25 septembre 2023, que le bien loué comporte des désordres qui l’affectent partiellement.

Il sera relevé que l’expert n’a pas constaté les désordres décrits par les occupants, à l’exception de certains désordres du rez-de-chaussée.

En outre, l’expert amiable conclut « qu’une partie du bien peut être considérée comme impropre à sa destination » « compte tenu de l’état de salubrité constaté en pièce Salle de bains du rez-de-chaussée et de la non réaction du bailleur », sans préciser en quoi ce dernier point serait de nature à rendre l’origine du désordre imputable à la bailleresse.

En effet, il conclut également qu’il « s’agit d’une cause accidentelle qui aurait dû être traitée conformément à une application contractuelle de garantie MRH ».

La preuve n’est pas rapportée que l’habitabilité, le confort, l’entretien mais aussi les équipements électriques et de chauffage et l’humidité et l’aération ne remplissent pas les critères de décence requis.

S’agissant d’une question litigieuse de stockage de bois sur le bien loué aux demandeurs, force est de constater que cette question a été rapidement résolue par la bailleresse.

S’agissant de la vidange de la fosse septique, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la difficulté dénoncée était préexistante à leur emménagement et il sera rappelé que ladite vidange demeure à la charge du locataire conformément aux dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

La preuve n’est donc pas davantage rapportée par les demandeurs, sur l’ensemble des points évoqués, que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance.

La SARL VISA ADVICE ne démontre pas de surcroît en quoi les désordres mineurs et partiels, dont l’imputabilité à la bailleresse n’est pas rapportée, lui aurait occasionné un trouble de jouissance et ne justifie pas davantage d’un quelconque préjudice qu’elle évalue pourtant à la somme de 50 000,00 euros, somme correspondant à cinquante loyers.

Pour toutes ces raisons, La SARL VISA ADVICE sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance. De

Sur les demandes en dommages-intérêts en réparation des préjudices moraux

Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur payer, à chacun, la somme de 10 000,00 euros au motif que « les propos injurieux et le comportement agressif de la bailleresse ont généré un préjudice moral incontestable ».

Il ressort des pièces du dossier un état délétère des relations entre bailleur et locataire, chacune des deux parties ayant pu contribuer à cette situation.

En outre, et surtout, les demandeurs, qui qualifient leurs préjudices moraux respectifs comme étant de caractère « incontestable » n’établissent pourtant pas la moindre démonstration tant de l’existence que du quantum de ce préjudice.

Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] seront en conséquence déboutés de leur demande en dommages-intérêts en réparation des préjudices moraux.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de sommes afférentes au contrat de bail litigieux

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé au paiement du loyer et des charges récupérables.

Sur les loyers impayés

En l’espèce, la défenderesse sollicite la somme de 3 170,16 euros au titre des « 3 derniers mois de loyer impayés (3 x 1.056,72 €) », tout en ayant porté la somme de 4 483,16 euros au dispositif de manière manuscrite.

Elle ne précise toutefois pas la période de loyers prétendument impayés ni son terme, les parties ne semblant pas s’accorder sur celui-ci.

En outre, la société demanderesse justifie avoir réalisé des versements pour paiement des loyers jusqu’au mois de juillet inclus.

Madame [H] [O] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement des loyers impayés.

Sur la taxe d’ordures ménagères 2023

Madame [H] [O] ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa réclamation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023.

Sur la quote-part de consommation d’eau pour la période de janvier à juin 2023

Si la demanderesse justifie du versement d’une somme de 327,87 euros à Veolia eau le 20 mars 2023, rien ne permet de déterminer la période à laquelle se rattache ce règlement.

Toutefois, la bailleresse ne verse aux débats aucune pièce justificative qui puisse permettre, d’une part, d’identifier la consommation personnalisée de la locataire et, d’autre part, de connaître le montant prétendument impayé.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de la quote-part de consommation d’eau pour la période de janvier à juin 2023.

Sur les travaux de réparation du logement

La bailleresse sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer la somme de 12 743,66 euros au titre de travaux de remise en état du logement après son départ des lieux loués.

Elle soutient qu’elle a été contrainte de financer des travaux d’importance qu’elle déclare justifier au moyen d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 1er septembre 2023 et de diverses factures et autres tickets de caisse.

En premier lieu, ce procès-verbal est postérieur à un autre procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 04 août 2023 versé aux débats par la locataire et attestant de la libération des lieux, de sorte que les constatations faites ne peuvent être nécessairement rattachées à un comportement de la société demanderesse.

En second lieu, la somme réclamée par Madame [H] [O] n’est accompagnée d’aucune explication ou détail et les pièces justificatives comportent de nombreux tickets de caisse qui ne démontrent pas que les dépenses correspondantes ont été faites pour remettre en état le local loué.

Cependant, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la société locataire est présumée avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives.

Compte-tenu de la durée d’occupation de six ans, mais aussi du procès-verbal de constat établi le 04 août 2023 qu’elle a elle-même sollicitée et dont les photographies manifestent certaines dégradations et un état de saleté, la SARL VISA ADVICE sera condamnée à payer à Madame [H] [O] la somme forfaitaire de 1 200,00 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral

Madame [H] [O] sollicite la condamnation solidaire des demanderesses à lui payer, à chacun, la somme de 1 000,00 euros au motif qu’elle a subi « un préjudice qu’il convie d’indemniser ».

Il ressort des pièces du dossier un état délétère des relations entre bailleur et locataire, chacune des deux parties ayant pu contribuer à cette situation.

En outre, et surtout, la défenderesse n’établit pas la moindre démonstration tant de l’existence que du quantum de ce préjudice.

Madame [H] [O] sera en conséquence déboutée de sa demande en dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront la facture d’huissier de justice en date du 17 mai 2023, pour un si montant de 334,20 euros.

En revanche, Madame [H] [O] gardera la charge du coût du procès-verbal de constat en date du 1er septembre 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

[…]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] ».

La SARL ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] seront déboutés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [H] [O] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera en conséquence rappelé le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SARL VISA ADVICE de sa demande en dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

DEBOUTE Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] de leurs demandes en dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [H] [O] de ses demandes au titre des loyers impayés, de la taxe ordures ménagère 2023, de la consommation d’eau pour la période de janvier à juin 2023 ;

CONDAMNE la SARL VISA ADVICE à payer à Madame [H] [O] la somme de mille deux cents euros (1 200,00 euros) au titre des travaux de réparation du logement ;

DEBOUTE Madame [H] [O] de sa demande en dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE solidairement la SARL ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z], parties perdantes, aux dépens de la présente procédure qui comprendront la facture d’huissier de justice en date du 17 mai 2023, pour un montant de 334,20 euros.

DEBOUTE la SARL ADVICE, Monsieur [T] [U] et Madame [D] [Z] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION