Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05450 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRUK

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, Greffier ;

DEBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. LES BRUYÈRES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Saba BENZEGHIBA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [X] [O]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [I] [O] épouse [O]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 avril 2018, la société civile immobilière LES BRUYERES (ci-après la SCI LES BRUYERES) a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [I] [R] épouse [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à LA GRAND-CROIX (42 320) moyennant un loyer mensuel révisable de 660 € outre une provision mensuelle sur charges de 10 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 660 €.

Le même jour, l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement par les parties.

Le 30 novembre 2023, l’état des lieux de sortie a été établi en présence des locataires sortants et Monsieur [L] [U] représentant de la société INSIDE EDL mandatée par la SCI LES BRUYERES.

Le 7 mai 2024, la SCI LES BRUYERES a fait délivrer à Monsieur et Madame [O] une sommation de payer la somme de 7 809,11 euros incluant le loyer du mois de novembre 2023, les charges et réparations locatives.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 septembre 2024, la SCI LES BRUYERES a attrait Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de condamner ces derniers solidiairement à lui payer les sommes suivantes :

7 809,11 euros arrêté au 28 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;350 euros de dommages et intérêts ;350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience 21 octobre 2025.

Lors de l’audience, la SCI LES BRUYERES, représentée par son conseil, a déposé ses dernières conclusions au titre desquelles elle sollicite de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] à lui payer les sommes suivantes :

644,18 euros au titre du loyer du mois de novembre 2023 ;191,33 euros au titre de la taxe des ordures ménagères ;6 973,60 euros de réparations locatives ;1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;et les débouter de leurs demandes.

Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] représentés par leur avocat, demandent aux termes de leurs dernières écritures, de :

— Débouter la SCI LES BRUYERES de ses demandes ;

— Ordonner à la SCI LES BRUYERES de restituer le dépôt de garantie d’un montant de 660 euros ;

— Condamner la SCI LES BRUYERES à leur payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner la SCI LES BRUYERES à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aussi, le preneur est redevable des loyers et des charges afférentes jusqu’à la date de résiliation du bail en application de la force obligatoire du contrat et des articles précités.

Au cas présent, il est constant que par courrier adressé à la SCI LES BRUYERES par Madame [I] [O], les locataires ont donné congé du logement à compter du 28 novembre 2023.

Concernant le loyer de novembre 2023

L’article 1353 du code civil dispose que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SCI LES BRUYERES sollicite le paiement du loyer de novembre 2023 en précisant que les défendeurs réglaient leur loyer avec un mois de décalage. Elle verse aux débats un courrier du 29 décembre 2019 adressé aux époux [O] indiquant que ces derniers s’acquittent de leur loyer avec un mois de retard et ce, depuis deux mois.

Dans un courrier ultérieur en date du 20 juillet 2022, la SCI LES BRUYERES interpelle à nouveau les locataires en mentionnant que le versement des loyers s’effectue autour du 7 du mois suivant. Elle produit également deux relevés de compte dans lesquels il apparait que Madame [I] [O] a effectué le 7 juin 2022 un virement d’un montant de 660 euros et un second le 8 juillet 2022 d’un montant de 690 euros.

Enfin, la SCI LES BRUYERES communique une facture n°2065/14 d’un montant de 644,16 euros portant la mention « non payé à ce jour » pour la période du 1er au 28 novembre 2023.

A l’inverse, Madame et Monsieur [O] affirment s’être acquittés du loyer de novembre 2023. Ils produisent 3 relevés de compte au nom de Madame [I] [O]. Ils justifient avoir effectué trois virements portant la mention « loyer » d’un montant de 690,18 euros, les 7 septembre 2023, 6 octobre 2023 et 8 novembre 2023.

Ils versent également les documents suivants établis par les SCI LES BRUYERES :

— Une facture n°206314 du 31 octobre 2023 pour le loyer de septembre 2023 réglé le 7 septembre 2023 pour un montant de 690,18 euros ;

— Une facture n°2052/14 du 31 octobre 2023 pour le loyer d’octobre 2023 réglé le 4 octobre 2023 pour un montant de 690,18 euros ;

— Une facture n°2064/14 du 22 novembre 2023 relative au loyer d’octobre 2023 réglé le 7 novembre 2023 pour la somme de 690,18 euros.

Ces factures tiennent lieu de reçu et valent donc quittance puisqu’elles attestent du paiement effectif des sommes dues. Dans la mesure où le bail liant les parties stipulait expressément un paiement à terme à échoir, Monsieur et Madame [O] démontre avoir procédé en 2023 au paiement de leur loyer des mois de septembre, octobre et novembre, étant précisé que deux factures ont été délivrées pour le seul mois d’octobre 2023 alors que deux versements distincts ont été réalisés le 4 octobre et 7 novembre 2023.

Au regard des pièces produites par la SCI LES BRUYERES et en l’absence d’un décompte complet de loyers, il convient d’observer que les courriers adressés à Monsieur et Madame [O] en 2019 et 2022 soulignant un décalage récurrent du paiement des loyers, sont insuffisants à établir que le retard de paiement évoqué s’est poursuivi jusqu’au départ effectif des locataires.

Par conséquent, la SCI LES BRUYERES n’apporte pas la preuve que Monsieur [X] [O] et Madame [I] [R] épouse [O] ne se sont pas acquittés du paiement de leur loyer de novembre 2023 de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Concernant la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2023

Les défendeurs contestent le montant sollicité par la SCI LES BRUYERES. Ils considèrent que les modalités de répartition de cette taxe entre les différents occupants de l’immeuble ne sont pas renseignées par la bailleresse.

Cependant, la SCI LES BRUYERES produit l’avis de taxe foncière afférent, faisant apparaitre un montant de 420 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. A cet égard, il ressort du courrier du 31 octobre 2023 transmise aux époux [O] que celle-ci sollicite la somme de 191,33 € correspondant à la quote-part due par les locataires au titre des 10 mois d’occupation soit pour la période de janvier à novembre 2023, étant précisé que cette somme a été répartie par moitié entre les deux occupants de l’immeuble.

Au regard de ces éléments, il apparait que la SCI LES BRUYERES est fondée à solliciter la somme de 191,33 euros aux époux [O] au titre du paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] à payer à la SCI LES BRUYERES la somme de 191,33 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 13 avril 2018 et un état des lieux de sortie en date du 30 novembre 2023, tous deux réalisés contradictoirement.

La SCI LES BRUYERES sollicite le paiement de la somme de 6 973,60 euros au titre de réparations locatives. A l’appui de sa demande, elle produit aux débats les éléments suivants :

— une facture de la société VILLEVIEILLE MICHEL-PLATRERIE PEINTURE du 29 mars 2024 pour un montant de 4 991,80 euros toutes taxes comprises ;

— une facture de la société AMRB création du 29 mars 2024 pour un montant de 1 764,00 euros toutes taxes comprises ;

— une facture de la société ELECTRICITE GENERALE BSR BONNAND SOUVETON REMILI du 27 février 2024 pour un montant de 217,80 euros toutes taxes comprises.

Il convient d’examiner ces différentes factures en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie susmentionnés, afin de contrôler si la nature des travaux et les sommes sollicitées par la bailleresse résultent effectivement de dégradations commises par Monsieur et Madame [O].

Concernant la facture de la société VILLEVIEILLE MICHEL-PLATRERIE PEINTURE

Celle-ci concerne principalement des travaux de peinture des murs et des boiseries pour le salon, les chambres, le hall des chambres et les barrières extérieures. Cette facture a également été établie suite à la démolition de la cuisine.

Dans un premier temps, l’état des lieux de sortie retient que l’équipement de la cuisine est en état d’usage comme lors de l’état des lieux d’entrée, à l’exception du mauvais état de l’évier mentionné dans le premier. Par ailleurs, s’il est fait état de traces constatées sur certains éléments de cuisine dans l’état des lieux de sortie, elles n’apparaissent pas sur les photographies réalisées durant celui-ci, de sorte que la démolition de la cuisine dont la SCI LES BRUYERES sollicite le remboursement n’apparait pas justifiée.

Dans un second temps, l’état des lieux d’entrée indique que les peintures sont en bon état dans l’ensemble des pièces à vivre. Les boiseries sont décrites en état d’usage notamment les plinthes sauf le lambris présent dans la chambre 1 mentionné en bon état.

Sur ce point, l’état des lieux de sortie et les photographies produites attestent que les peintures des murs sont en bon état dans les chambres 2 et 4. Il est décrit que les peintures dans le salon, les chambres 1 et 3 ainsi que le hall présentent quelques traces. A l’examen des photographies, il n’apparait pas qu’il s’agit d’usure anormale. Par ailleurs, les boiseries sont décrites en état d’usage de sorte qu’il n’est pas démontré de dégradations de ces dernières.

Enfin, s’agissant du garde-corps installé sur la terrasse, l’état des lieux d’entrée mentionne qu’il est en état d’usage. L’état des lieux de sortie retient également un état d’usage avec en commentaire « ajout de barre métallique soudé ». En ce sens, la photo n°58 montre la présence de deux barres métalliques. Ces éléments ne sauraient justifier les travaux indiqués dans ladite facture portant sur « la découpe de 21 poteaux ferrailles et ponçage et la peinture sur la partie supérieure de la barrière ».

Par conséquent, la SCI LES BRUYERES sera déboutée de ses demandes correspondant à cette facture.

Concernant la facture de la société AMRB

A titre liminaire, il convient de relever qu’elle inclut une somme destinée à la remise en état de la cuisine, laquelle n’a pas lieu d’être mise à la charge des anciens locataires, au regard des observations précédemment formulées.

Elle porte également sur la réparation d’un volet roulant, le remplacement d’une porte endommagée, la fourniture de 3 garnitures de portes ainsi que le remplacement de 3 serrures endommagées.

L’état des lieux de sortie ne fait toutefois apparaitre aucune dégradation de portes hormis des légères traces relevées sur celle des chambres 1, 2 et 4. En outre, les photographies produites confirment que les portes sont en état d’usage normal. Le remplacement d’une porte, tel que mentionnée dans la facture ne s’avère donc pas justifié.

En revanche, l’état des lieux de sortie mentionne que les volets roulants des chambres 3 et 4 sont hors d’usage. De plus, il ressort qu’il manque la poignée des portes des chambres 1 et 3.

Au vu de ces éléments et compte tenu des prix indiqués dans la facture, il convient de retenir la somme globale de 529 euros toutes taxes comprises de réparations locatives correspondant à :

—  174 € TTC de réparation du volet roulant ;

—  122,40 € TTC de remplacement d’une manivelle du volet roulant ;

—  175 € TTC au titre des 2 garnitures de porte ;

—  57,6 € TTC de remplacement des 2 serrures de porte.

Concernant la facture de la société ELECTRICITE GENERALE BSR BONNAND SOUVETON REMILI

Elle correspond à la fourniture et la pose d’une prise dans la véranda, de spot leds dans la salle de bain et d’un interrupteur.

Il convient d’observer qu’aucune prise dans la véranda n’est mentionnée dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, de sorte que cette demande de la SCI LES BRUYERES sera écartée.

Cependant, l’état des lieux de sortie fait état d’un luminaire dans la salle de bain ainsi qu’un interrupteur dans les WC 2 en mauvais état alors qu’ils étaient mentionnés en « état d’usage » lors de l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, la somme globale de 204 € toutes taxes comprises, facturée par la société ELECTRICITE GENERALE BSR BONNAND SOUVETON REMILI au titre du remplacement du luminaire et de l’interrupteur, sera retenue au titre d’une réparation locative.

Par conséquent, en l’état de ces éléments et du détail chiffré susvisé auquel il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par les anciens locataires, Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] seront condamnés solidairement à payer à la SCI LES BRUYERES, la somme de 73 € (773 € – 660 €) toutes taxes comprises au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamner à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Il y a lieu de rappeler qu’une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à des dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, aucun élément ne permet de démontrer une volonté dilatoire ou un usage abusif du droit d’ester en justice de la part de la SCI LES BRUYERES dont il a été partiellement fait droit à ses demandes.

Par conséquent, Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] au paiement des dépens de la présente instance qui comprendront le coût de la sommation de payer du 7 mai 2024 ainsi que de l’assignation.

Toutefois, eu égard à la solution du litige et aux circonstances de la cause, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront ainsi déboutées de leurs demandes respectives formulées à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

DEBOUTE la SCI LES BRUYERES de sa demande de paiement du loyer de novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] à payer à la SCI LES BRUYERES la somme de 191,33 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2023, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] à payer à la SCI LES BRUYERES la somme de 73 euros toutes taxes comprises au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] de leur demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] au paiement des dépens qui comprendront les coûts de la sommation de payer du 7 mai 2024, ainsi que de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI LES BRUYERES de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [X] [O] et Madame [I] [O] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE