N° RG 25/00099 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GP7Z

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

: M^e Gérard EWANGO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1749

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [N]

née le 21 Mai 1981 à DOURDAN (91410)

demeurant 1bis rue du Bourg Neuf Fains la Folie – 28150 ÉOLE EN BEAUCE

représentée par M^e Gérard EWANGO, demeurant 3 rue Jadin – 75017 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1749

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [O]

née le 09 Octobre 1987 à CHEVREUSE (78460)

demeurant 2 ter impasse de la forge – 28310 FRESNAY L’ÊVEQUE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [N] a donné à bail à Madame [V] [O], en vertu d’un contrat de location en date du 07 septembre 2019, un appartement n°8 situé 8 rue Marceau à 28700 AUNEAU, moyennant un loyer mensuel de 650 outre 25 euros de charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 07 septembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 septembre 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un congé aux fins de vente pour le 06 mars 2022 comprenant offre de vente. Madame [V] [O] a décliné l’offre et s’est maintenue dans les lieux après l’expiration de la période de préavis.

Par acte introductif d’instance en date du 02 février 2023, Madame [X] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, qui a rendu sa décision le 23 mai 2023 au terme de laquelle la résiliation du contrat a été constatée. L’expulsion de Madame [V] [O] a eu lieu le 10 avril 2024.

Madame [X] [N] a, par acte en date du 12 avril 2024, sommé Madame [V] [O] de quitter les lieux et d’avoir à assister à l’état des lieux contradictoire de sortie fixé le 25 avril 2024. Suite à l’absence de la locataire, un procès-verbal de constat faisant office d’état des lieux de sortie a été établi le 08 novembre 2024.

Se prévalant de dégradations locatives, la bailleresse a adressé à Madame [V] [O] un arrêté des comptes pour un solde débiteur de 18 800,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 08 octobre 2024, Madame [X] [N] a assigné Madame [V] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES afin de :

dire que Madame [V] [O] doit répondre des dégradations causées dans l’appartement sis 8, rue Marceau à Auneau (28700) en sa qualité de locataire et occupante principale du bien dans la période de septembre 2019 au 10 avril 2024 ;la condamner à verser à Madame [X] [N], bailleresse, les sommes de :18.800 euros à titre des frais des travaux de remise en état de l’appartement,3.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,la condamner aux dépens,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience du 11 mars 2025, Madame [X] [N], représentée par son avocat, maintient les demandes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’assignation en l’étude, Madame [V] [O] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état, nettoyage et réparations locatives

L’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Madame [X] [N] produit les pièces justificatives suivantes :

le contrat de location ;un état des lieux d’entrée contradictoire ;des photographies du bien à la signature du bail ;un procès-verbal de constat ;un devis de la société FG entreprise Mr [M] pour la somme de 18 215,00 euros ;un devis de la société Groupe de l’Etoile pour la somme de 19 318,20 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée réalisé le 07 septembre 2019 et des photos qui lui sont annexées, que le logement était en bon état général, à la réserve de quelques éléments en état moyen tels que les portes et menuiseries de l’entrée, les murs de la deuxième chambre, le radiateur de la première chambre et le placard de la salle de bain, et d’un élément en mauvais état, à savoir l’évier de la cuisine. En revanche, il résulte de l’état des lieux de sortie et des photographies attachées à ce dernier que de nombreux désordres ont été constatés et que la locataire n’a pas entretenu le logement.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que, concernant :

le séjour : le sol et les plinthes sont en très mauvais état et s’effritent, avec notamment la présence d’excréments visibles et une latte du parquet est tachée et collante,la cuisine : les murs se désolidarisent au niveau du plafond, ce qui laisse apparaître un écart visible entre les murs et le plafond. Deux plafonniers ne sont pas fonctionnels, ainsi que deux spots qui se désolidarisent du plafond et sont sales. S’agissant des équipements de la cuisine, la gazinière et une grille de VMC sont sales et crasseux, la manivelle du volet roulant de la fenêtre est cassée, ainsi que la porte coulissante du placard et un convecteur se désolidarise,la salle de bain : le plafond présente des traces noirâtres de moisissures au-dessus de la baignoire, le double abattant des toilettes et le sèche serviette se désolidarisent et la cuvette est sale, la porte basse du meuble sous lavabo est manquante, la baignoire est sale et endommagée et une grille de VMC est sale,la cage d’escalier : le garde-corps n’est pas intégré à l’escalier, mais posé au sol dans le séjour,la première et deuxième chambres : les deux poignées se désolidarisent des portes, au même titre que les convecteurs qui se désolidarisent du mur et le sol de la première chambre présente des traces et auréoles et celui de la deuxième chambre est sale et jonché de déchets.

Un premier poste d’indemnisation est relatif au remplacement de la baignoire et de ses accessoires. Il ressort de l’état des lieux entrant et des photos qui lui sont attachées, que la baignoire est en bon état. En revanche, il ressort du procès-verbal de constat qu’elle est sale et endommagée, et que ses accessoires sont en état d’usage.

Ainsi, la locataire est tenue de payer à la bailleresse la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 700,00 euros en se fondant sur l’estimation proposée par la société FG entreprise Mr [M].

Un autre poste d’indemnisation se rapporte à la réfection de la peinture des murs et plafonds du logement. L’état des lieux d’entrée atteste d’un bon état général des murs et plafonds de l’ensemble du bien loué, à l’exception de quelques accrocs sur deux d’entre eux. Néanmoins, au départ de la locataire du logement les murs du salon et de la cuisine sont en très mauvais état et le plafond de la salle de bain présente des traces noirâtres de moisissures. En outre, la peinture des murs et du plafond de la cage d’escalier, du pallier et de la première chambre est usagée. Par ailleurs, les murs de la deuxième chambre possèdent des trous et les plafonds des deux chambres sont jonchées de stickers.

Par conséquent, il convient de retenir la somme de 4 960,00 euros au titre de la réfection des murs et plafonds, conformément au devis de la société FG entreprise Mr [M].

Par ailleurs, les devis mentionnent également des dépenses liées à la dépose de murs en placot et leur mise en décharge, le doublage de certains murs et la création de nouvelles cloisons. Il convient de constater que les murs étaient en bon état au moment de l’état des lieux d’entrée, malgré la mention de quelques accrocs. Or, il ressort du constat que l’ensemble des murs du bien loué sont en état d’usage, que le papier peint et la peinture se désolidarisent, étant précisé qu’un écart visible s’est formé entre le mur et le plafond de la cuisine. Toutefois, les frais engagés relatifs à la dépose de nouveaux murs en placot, la mise en décharge des anciens murs et la création de nouvelles cloisons apparaissent quant à eux excessifs et injustifiés dès lors que seul un mur se désolidarise du plafond et que les autres murs du logement sont simplement sales et en état d’usage.

Par conséquent, il convient d’écarter ces prestations des deux devis.

Pareillement, les deux devis mentionnent l’achat et la pose de carrelage sur les murs et le sol de la salle de bains. L’état des lieux entrant atteste d’un bon état de ces éléments, tandis que le procès-verbal de constat mentionne l’état d’usage du carrelage. Néanmoins, les frais engagés pour cette prestation apparaissent excessifs et injustifiés. En ce sens, il n’y a pas lieu de retenir cette dépense.

La bailleresse sollicite également le remplacement des WC et du lavabo, ainsi que leurs accessoires. S’agissant d’abord des WC, si l’état des lieux entrant ne mentionne pas l’état des WC, le procès-verbal de constat affirme que le double abattant en bois, ainsi que le sèche serviettes se désolidarisent, et que la cuvette est sale. La bailleresse ayant suffisamment justifiée cette dépense, il convient de retenir le montant fixé par la société FG entreprise Mr [M] de 360,00 euros pour le remplacement des WC et de ses accessoires.

S’agissant ensuite du remplacement du lavabo de la salle de bain requis par la bailleresse, les photos annexées à l’état des lieux entrant témoignent de son bon état. En revanche, le procès-verbal de constat, appuyé par des photos de cet élément, relève que la porte du meuble sous lavabo est manquante et que le lavabo lui-même est usagé. A ce titre, il convient de retenir la facture de l’entreprise Groupe de l’Etoile et d’octroyer à Madame [X] [N] la somme de 660,00 euros HT (soit 666,00 euros TTC).

Un autre poste d’indemnisation concerne le remplacement du meuble sous l’évier, de l’évier lui-même et de ses accessoires. Si le procès-verbal de constat souligne l’aspect crasseux de l’évier et précise que deux portes sous l’évier sont « tombantes, cassées, collantes » et que l’intérieur est sale, l’état des lieux d’entrée mentionnait le mauvais état de l’évier.

Par conséquent, il convient d’écarter cette dépense des deux différents devis et de ne pas mettre à la charge de la locataire cette somme-là.

En outre, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les vitres et volets sont en bon état. Cependant, il ressort du procès-verbal de constat que le volet roulant manuel ne fonctionne pas, car la manivelle est cassée. Dès lors, la locataire est tenue de payer à la bailleresse la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 480,00 euros hors taxes (soit 528,00 euros TTC) pour le remplacement du volet roulant conformément au devis de la société Groupe de l’Etoile.

Par ailleurs, il convient de noter que les évacuations et alimentations du logement étaient en bon état lors de l’entrée de la locataire dans le bien loué. Cependant, l’état de ces éléments n’est pas évoqué dans le procès-verbal de constat. La bailleresse ne justifie pas suffisamment de la nature et du quantum du recours à cette prestation, de sorte qu’elle ne saurait être mise à la charge de la locataire.

Le devis de la société Groupe de l’Etoile mentionne également la fixation du radiateur du salon, l’achat et la pose d’un placard coulissant, ainsi que la dépose de meubles, dont l’existence ne ressort ni de l’état des lieux d’entrée, ni du procès-verbal de constat et les photographies qui lui sont annexées, de sorte que la bailleresse ne saurait faire supporter à Madame [V] [O] de telles dépenses respectivement d’un montant de 80,00 euros, de 580,00 euros et de 128,00 euros.

La bailleresse sollicite également le remplacement de la VMC avec ses accessoires dans la salle de bains. Si l’état des lieux entrant ne fait pas mention de cet élément, le procès-verbal de constat souligne la saleté de la VMC de la salle de bain. Toutefois, les frais engagés à hauteur de 440,00 euros selon le devis de la société Groupe de l’Etoile et 775,00 euros selon celui de la société FG entreprise Mr [M] relatifs au remplacement de la VMC, et de son moteur apparaissent quant à eux excessifs et injustifiés dès lors qu’elle n’est ni cassée ni en mauvais état.

Un autre poste d’indemnisation concerne la réfection de l’électricité du logement. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’éclairage de l’entrée, du salon et de la cuisine est en bon état. Les interrupteurs et prises de toutes les autres pièces sont également en bon état. En revanche, il ressort du procès-verbal de constat que dans la cuisine deux plafonniers ne fonctionnent pas, ainsi que deux des quatre spots présents, et que tous les spots se désolidarisent du plafond et sont sales. En outre, les spots de la salle de bain ne fonctionnent pas non plus et quelques prises se désolidarisent du mur. Par ailleurs, les convecteurs du salon et des deux chambres se désolidarisent du mur et celui du salon n’est plus branché.

Par conséquent, ces prestations seront mises à la charge de la locataire. Néanmoins, il convient de ne pas retenir le montant indiqué dans le devis de la FG entreprise Mr [M] de 1.630 euros HT au vu du manque de précision de la prestation que la société entend réaliser et de l’intégration d’autres réparations dans cette dépense, tels que le remplacement des radiateurs et appareillages. Il s’agit donc de retenir plusieurs dépenses soumises par la société Groupe de l’Etoile :

dans la salle de bain : la facture concernant le remplacement de l’appareillage électrique d’un montant de 20,00 euros HT (soit 22,00 euros TTC) et la fourniture et la pose de spots pour 240 euros HT (soit 264 euros TTC),dans la cuisine : la fourniture et la pose de deux luminaires avec ampoules pour un montant de 90 euros HT (soit 99,00 euros TTC) et la fourniture et pose de 4 spots lead pour 100 euros HT (soit 110,00 euros TTC) et le changement de l’appareillage électrique : interrupteurs et prises pour 160,00 euros HT (soit 176,00 euros TTC).

Les devis mentionnent également la fixation du garde-corps de l’escalier. Or le procès-verbal de constat et les photos qui y sont attachées atteste du fait que le garde-corps n’est plus fixé à l’escalier, mais posé au sol dans la pièce à vivre. De ce fait, cette dépense est dument justifiée dans son principe et son quantum. Il convient de retenir le montant fixé par le devis de la société Groupe de l’Etoile de 80 euros HT (soit 88 euros TTC).

Une autre dépense est relative au remplacement du parquet sur les sols du logement. Il ressort de l’état des lieux d’entrée et des photos y étant annexées, que les sols de l’ensemble du logement sont en bon état. En revanche, le constat souligne le très mauvais état du sol du salon et de la cuisine, qui s’effrite et dont une latte est tachée et collante, ainsi que celui de la première chambre dont le parquet flottant présente des traces et des auréoles. Les sols du pallier et de la deuxième chambre sont quant à eux en état d’usage. Néanmoins, le sol de certaines pièces n’est pas endommagé, comme celui de la salle de bains. De ce fait, le devis proposé par la société Fg entreprise Mr [M], préconisant le remplacement des sols de l’ensemble du logement, n’est pas suffisamment justifié dans son principe et son quantum. Il convient donc de retenir le devis de la société Groupe de l’Etoile d’un montant de 1.488 euros HT (soit 1.636,8 euros TTC), visant au remplacement des seuls sols endommagés.

Un dernier poste d’indemnisation concerne le changement des poignées et la remise en jeu des deux portes des chambres, mais aussi la remise en jeu de la porte d’entrée et le remplacement de la poignée. S’agissant des chambres, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas ces éléments. En revanche, le constat fait état de leur détérioration en indiquant que les deux poignées se désolidarisent de la porte. Il convient donc d’octroyer la somme de 160 euros HT (soit 176 euros TTC) au titre de ces réparations conformément à la facture de la société Groupe de l’Etoile.

A l’inverse, s’agissant de la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée mentionne l’état moyen de celle-ci. Ainsi, il s’agit d’écarter la dépense visant à la réparer proposée par la société Groupe de l’Etoile pour un montant de 80 euros HT (soit 88 euros TTC).

La locataire sera en conséquence condamnée à payer à Madame [X] [N] la somme totale de 9 785,80 euros au titre des réparations locatives.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [O], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

[…]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […] ».

Il serait inéquitable, en l’espèce, de laisser à la charge de Madame [X] [N] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 1 500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera en conséquence rappelé le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à Madame [X] [N] la somme principale de neuf mille sept cent quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt cents (9 785,80 euros) au titre des retenues locatives ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à Madame [X] [N] la somme de mille cinq cent euros (1 500,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY