TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00016 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEAS

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 1er avril 2022, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Monsieur [F] [I] un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 815 euros augmenté de 140 euros de provision sur charges.

La gestion du bien immobilier a été confiée à un professionnel par mandat de gérance n° 10 079.

La société AXA France IARD s’est portée caution au profit du mandataire de Monsieur [C] [O] dans le cadre d’une police d’assurance loyers impayés, dégradations locatives et protection juridique souscrite par un contrat LOCAPOLIS+.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement a été délivré à Monsieur [F] [I] pour un montant de 4 274.54 euros selon décompte en date du 2 novembre 2023.

Par une quittance subrogative du 24 novembre 2023, la société AXA France IARD à réglé au bailleur la somme de 2 294,53 euros due par Monsieur [F] [I] au titre des loyers et charges pour la période du 1er septembre 2023 au 30 novembre 2023.

Monsieur [F] [I] a quitté les lieux le 19 février 2024 et un procès-verbal de constat de reprise des lieux et état des lieux, après remise des clefs par le locataire, a été dressé par commissaire de justice le même jour.

En date du 04 juin 2024, la société AXA France IARD a versé au bailleur de 2 777,38 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 1er décembre 2023 au 19 février 2024.

Par une quittance subrogative du 16 juillet 2024, la société AXA France IARD a réglé au bailleur la somme de 5 412,81 euros correspondant à l’indemnisation des dégradations immobilières garantis telles que prévues dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la société AXA France IARD a attrait Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 10 985,19 euros avec les intérêts de droit, Condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil, Condamner le défendeur au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le défendeur aux dépens y compris le coût de l’assignation ainsi que les frais d’exécution en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société AXA France IARD, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, soutient être subrogée dans les droits du bailleur au titre des impayés locatifs et des dégradations locatives qu’elle a garantis.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 27 mars 2025 lors de laquelle la société AXA France IARD, régulièrement représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son assignation.

Régulièrement cité par exploit délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [F] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la qualité à agir de la demanderesse

Aux termes de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de garantie liant la demanderesse au bailleur stipule en son article 6 « Subrogation » que l’assureur est subrogé, à concurrence des sommes qu’il a réglées, dans les droits et actions que l’assuré peut avoir contre les tiers responsables du sinistre.

En conséquence, la société AXA France IARD est bien subrogée dans les droits du bailleur de sorte qu’elle a qualité à agir.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société AXA France IARD verse au débat, outre les quittances subrogatives qui font état de la prise en charge des loyers impayées, le contrat de bail, le contrat d’assurance, la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2022, et un extrait de compte arrêté au 19 février 2024, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

La quittance subrogative pour la période du 01 septembre 2023 au 30 novembre 2023 fait état du paiement par la société AXA France IARD au titre des loyers impayés la somme de 2294,53 euros, déduction étant faite de la franchise immobilière à hauteur de 656 euros et de la taxe d’ordure ménagère à hauteur de 187,47 euros.

La seconde quittance subrogative concerne les impayés du 01 décembre 2023 au 19 février 2024 pour un montant de 2 777,38 euros, laquelle comprend la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dette locative prise en charge par la société AXA France IARD s’élève à la somme de 5071, 91 euros.

En conséquence Monsieur [F] [I] est condamné à verser à la société AXA France IARD la somme de 5071, 91 euros en remboursement des loyers et charges impayés.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Le locataire est obligé :

(..)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…) »

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce sont produits aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 1er avril 2022 ainsi qu’un état des lieux de sortie par procès-verbal établi par commissaire de justice en date du 19 février 2024.

Le constat d’état des lieux de sortie, corroboré par les photographies jointes à l’acte, font état d’une propreté générale classée comme mauvaise. Les murs et plafonds des différentes pièces, dont notamment le séjour, les chambres, l’entrée, la salle de bain et les toilettes, classés comme étant en bon état au moment de l’état des lieux d’entrée, sont décrits en mauvais état avec notamment la présence de tâches, de traces (décrites comme des noirceurs dans les chambres), ainsi que des jaunissements.

La présence de graffitis est également à noter dans le séjour.

Concernant les portes, l’état des lieux sortant décrit un état général mauvais avec présence de traces sur la porte d’entrée outre des tâches et des éclats sur celle de la cuisine. Les portes de la salle de bain et des toilettes sont sales et présentent des écaillements en bas de porte avec des jaunissements tout comme les portes des deux chambres qui sont en mauvaise état.

Concernant l’enrouleur volet du séjour, le commissaire de justice relève que « [ce dernier] est manquant, de même que le sangle », ce qui est corroboré par les photographies.

Ces dégradations seront mis à la charge du locataire à hauteur de 220 euros.

La demanderesse produit également un rapport d’expertise réalisé par la société SEDGWICK le 29 avril 2024 portant sur un montant de 4 635,05 euros au titre des dégradations, vétusté déduite.

Un devis du 5 mars 2024 est également versé au débat portant sur l’ensemble des réparations de rénovation concernant le logement, à hauteur de 26 806,82 euros.

Enfin, la demanderesse verse au débat la quittance subrogative de 5 412,81 euros au titre des détériorations immobilières.

En revanche, aucun justificatif de la perte pécuniaire sollicitée n’est produit aux débats.

En conséquence Monsieur [F] [I] est condamné à verser à la société AXA France IARD la somme de 4635,05 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre des frais de constat

L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que :

« Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, la société AXA France IARD produit un justificatif du coût du procès-verbal du 02 mai 2024 à hauteur de 515,52 euros.

Il convient alors de condamner Monsieur [F] [I] au paiement de la moitié des frais engagés, à savoir 257,76 euros.

Sur la résistance abusive

Conformément à l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie ni la mauvaise foi du défendeur ni un préjudice distinct.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [F] [I], partie succombante, sera condamné aux dépens, incluant les frais de procédure en cours, les débours et les frais d’actes.

Par ailleurs, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société AXA France IARD l’intégralité des frais engagés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [F] [I] sera condamné à verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à la société AXA France IARD la somme de 5071,91 euros (cinq mille soixante et onze euros et quatre-vingt-onze centimes), en remboursement des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à la société AXA France IARD la somme de 4635,05 euros (quatre mille six cent trente-cinq euros et cinq centimes), en remboursement des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à la société AXA France IARD 257,76 euros (deux cent cinquante-sept euros et soixante-seize centimes) au titre de la moitié des frais de commissaire de justice à l’occasion du constat d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE la société AXA France IARD de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE la société AXA France IARD pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] à payer à la société AXA France IARD la somme de 600 euros (six cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [I] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,