TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01802 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CYA

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 2]

AJPA 75, demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jérôme-Marc BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01802 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CYA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2006 à effet au 1er octobre 2006, la société SAGECO, aux droits de laquelle est venue la société CDC HABITAT SOCIAL, a consenti un bail d’habitation à M. [V] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 268,02 euros et d’une provision pour charges de 93,02 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1473,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [E] le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a assigné M. [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [V] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1838,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, sauf à parfaire,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, d’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 26 mai 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de l’une des parties, au 10 septembre 2025.

À l’audience la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 4 septembre 2025, s’élève désormais à 2946,26 euros. Elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [V] [E], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, abandonne toute contestation du montant des charges et demande :

— l’admission de l’intervention volontaire de l’APJA 75 en qualité de curateur,

— exclure du montant de la dette les frais de contentieux non justifiés,

— des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois,

— le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’intervention volontaire de l’APJA 75

L’article 66 du code de procédure civile dispose que « constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ». En vertu des articles 325 et suivants du code de procédure civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ».

En l’espèce, il est établi que l’APJA 75 a été désignée en qualité de curateur de M. [V] [E] jusqu’au 4 avril 2023. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1473,70 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 septembre 2025, M. [V] [E] lui devait la somme de 2842,02 euros, soustraction faite des frais de procédure (12,98 + 91,26).

M. [V] [E], qui a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration de 10%.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire de l’APJA 75en qualité de curateur de M. [V] [E],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2006 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [V] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

CONDAMNE M. [V] [E] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2842,02 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025,

AUTORISE M. [V] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 novembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [V] [E] sera condamné à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle à titre de provision égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [V] [E] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024, celui de l’assignation du 4 février 2025 et de sa notification au préfet,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge