TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 15 Avril 2024

GROSSE :

Le 01/07/24

à M^e ARMAND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 01/07/24

à M^e HABERT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02478 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HLI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [F]

née le 31 Mars 1929 à [Localité 5] (MAROC) ([Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Natacha ARMAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [S]

né le 15 Mai 1989 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [C], [T], [R] [S]

née le 07 Février 1993 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 29 mars 2021, Madame [I] [F] a loué à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 318 euros, outre 182 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [F] a fait délivrer à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Madame [I] [F] a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 mars 2023, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement des locataires à leurs obligations,ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour,les condamner au paiement de :la somme de 7 684,53 euros au titre des loyers impayés, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame [I] [F] est décédée le 2 août 2023.

Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] sont venus aux droits de Madame [I] [F].

L’affaire, après un renvoi, a été appelée à l’audience du 18 octobre 2023.

A cette audience, Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F], représentés par leur Conseil, sont intervenus volontairement à l’instance. Aux termes de leurs écritures, ils ont demandé de :

faire droit aux demandes contenues dans l’assignation,constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 décembre 2022,prononcer l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S],condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] à leur restituer les clés sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement,fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1 500 euros, avec intérêts légaux à compter de sa date d’exigibilité,condamner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] au paiement de la somme de :18 803,52 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation,1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions aux termes desquelles ils ont demandé :

de rejeter les demandes de résiliation du bail et d’expulsion de la demanderesse,de surseoir à statuer sur l’application de la clause résolutoire dans l’attente de l’attribution d’un logement social,d’accorder un délai de paiement de trois ans.

Par jugement du 10 janvier 2024, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 24 janvier 2024, aux fins de permettre à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] de :

justifier de leur qualité pour agir, en produisant la pièce n° 6 et l’acte de décès de Madame [I] [F],justifier de la communication de leurs écritures à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S],clarifier leurs demandes de prononcé de la résiliation du bail et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en principal et au subsidiaire.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 15 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S], d’une part, et Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S], d’autre part, représentés par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] demandent de :

constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S], et de tous occupants de leur chef,condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] à leur restituer les clés sous astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement,fixer une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1 500 euros, condamner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] payer l’indemnité mensuelle d’occupation pour la première fois le 1er janvier 2023, jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] solidairement au paiement de la somme de 18 803,52 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation,condamner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] solidairement au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, distraction faite au profit de Maître Natacha ARMAND.

Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] sollicitent :

le rejet des demandes de résiliation du bail et d’expulsion de la demanderesse,un sursis à statuer sur l’application de la clause résolutoire dans l’attente de l’attribution d’un logement social,un délai de paiement de trois ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S], venant aux droits de Madame [I] [F], produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 24 janvier 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 28 mars 2023.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2022 pour un arriéré locatif de 4 642,11 euros.

Les sommes visées au commandement, que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise.

Il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 décembre 2022, et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] seront condamnés à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 500 euros), à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F].

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F].

Sur le paiement de sommes

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

En l’espèce, le montant du loyer et des charges dus en application du bail n’est aucunement contesté par les locataires.

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation qu’au 20 décembre 2022, la dette locative de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] s’élevait à la somme de 7 684,53 euros.

Le décompte actualisé au 11 septembre 2023 fixe le montant de la dette locative à la somme de 18 803,52 euros, terme du mois de septembre 2023 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] solidairement à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 684,53 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer, dont distraction sera prononcée au profit de Maître Natacha ARMAND.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] ;

DECLARE l’action de Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F], venant aux droits de Madame [I] [F], recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 mars 2021 concernant l’appartement situé au [Adresse 3], à effet au 11 décembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que l’obligation de Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 500 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] solidairement à verser à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] la somme de 18 803,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7 684,53 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] de leur demande en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] in solidum à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [U] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [S] in solidum aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera prononcée au profit de Maître Natacha ARMAND ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,