N° RG 25/00308 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GSES

Minute : GMC TJ

Copie exécutoire

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme

à :

[J] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 13 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DENOMME 3-9 RUE DU GRAND FAUBOURG 28000 CHARTRES

représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA BRETTE, dont le siège social est sis 26/28 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES

(RCS CHARTRES n° 382 830 818)

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [H]

demeurant 25 rue Marcel Proust – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

Eugénie LALLART, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 16 décembre 2025

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Novembre 2025et mise en délibéré au 13 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

Exposé DU LITIGE :

Monsieur [H] [J] est propriétaire d’un parking intérieur constituant le lot n°139 au sein de l’immeuble en copropriété situé 3-9 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suite à des impayés au titre des charges locatives, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « 3-9 rue du Grand Faubourg » (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la S.A. FONCIA BRETTE, adressé à Monsieur [H] [J] plusieurs mises en demeure de régler l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025 (signifié à étude), le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [H] [J] devant le Tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  1 933,90 € arrêté au 13 mars 2025, au titre de l’arriéré de charges et de frais imputables, se détaillant comme suit :

* Au titre des charges de copropriété impayées : 1 095,42 € ;

* Au titre des frais de recouvrement : 1 302,84 € ;

* Au total : 2 398,26 € – (448,94 € + 15,42 €) = 1 933,90 €.

—  3 200 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,outre sa condamnation aux entiers dépens.

L’affaire a été appelé à l’audience du 04 novembre 2025, où elle a été retenue.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Il expose que Monsieur [H] [J], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Ainsi, le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété a occasionné des frais pour procéder au recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, qui doivent être imputables à ce seul copropriétaire défaillant, et s’estime ainsi bien fondé à en obtenir le remboursement. Enfin, il expose que la résistance abusive de Monsieur [H] [J], qui ne règle pas ses charges de co-propriété depuis de nombreuses années, justifie sa demande de dommages et intérêts.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [H] [J] ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 précité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours ce, en vertu de l’article 19-2 de la loi susvisée, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le décompte de la créance due au 13 mars 2025 ;

— de multiples mises en demeure et relance adressées à Monsieur [H] [J] entre le 04 août 2021 et le 04 février 2025 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2020 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2019, et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 29 octobre 2021 votant l’approbation des comptes de l’exercice 2020, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/10/2021 au 30/06/2022 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 06 février 2023 votant l’approbation des comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 30/06/2022, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023 et l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 07 décembre 2023 votant l’approbation des comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025 et le vote d’honoraires de travaux ;

— les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 04 février 2025 votant l’approbation des comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025, le vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026, et le vote d’honoraires de travaux ;

— différents appels de fonds au titre des années 2021 à 2025 ;

— les contrats de syndic de 2020 à 2026 ;

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Force est de constater que Monsieur [H] [J] n’a pas contesté les décisions des assemblées générales et n’a formulé aucune demande sur rectification sur ses décomptes individuels.

Le décompte reprend les différents appels et les régularisations intervenues.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge du 01 octobre 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il y a lieu de retenir le décompte de la créance à la date du 13 mars 2025, produite à l’audience, à savoir la somme de 2 398,26 €, déduite des frais de recouvrement (952,48 €), des frais de constitution de dossier par avocat (350,36 €) et des sommes à porter au crédit de Monsieur [H] [J] pour 448,94 € (0,49 € au titre de l’annulation d’intérêts de retard au 25/11/2021, 441,49 € de règlement par chèque du 01 décembre 2022, et 6,96 € de régularisation de charges) et 15,42 €, soit la somme totale de 631,06 €.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 631,96 €, au titre des charges de copropriété dues au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Par ailleurs, il sera rappelé que le coût de la sommation de payer relève non pas des dépens mais des frais de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite des frais au titre de recouvrement de sa créance pour un montant de 1 302,84 € décomposés de la façon suivante :

—  952,48 €, des frais de mises en demeure, relances et intérêts de retard du 04/08/2021 au 04/02/2025 ;

—  350,36 € au titre des frais de constitution de dossier transmis à l’avocat.

les frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En revanche les frais intitulés « constitution de dossier transmis à l’avocat » qui sont réclamés au titre du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et qui ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 952,48 €.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] [J] au paiement de la somme de 952,48 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que le défendeur serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [H] [J] sera ainsi condamné à payer au demandeur, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé 3-9 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES la somme de 631,06 € (SIX CENT TRENTE-ET-UN EUROS ET SIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté dues au 13 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé 3-9 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES la somme de 952,48 € (NEUF CENT CINQUANTE-DEUX EUROS ET QUARANTE-HUIT CENTIMES) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé 3-9 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé 3-9 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES la somme de 700 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT