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Jugement

du 21 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 24/03386

N° Portalis DBXV-W-B7I-GNYC

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[M] [S]

C/

[Z] [A]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e GALY T2

— M^e LEFOUR T29

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S]

né le 18 Juin 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] [Localité 3] [Adresse 2] ; représenté par M^e Bruno GALY, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 2

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [A]

née le 08 Décembre 1939 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] ; représentée par M^e Marie Pierre LEFOUR, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 02 octobre 2026, à l’audience du 26 Novembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’immeuble sis [Adresse 6] " [Localité 5] vendu par Madame [Z] [A] à Monsieur [X] [S] pour la somme de 85 000 euros, selon acte authentique passé pardevant Maître [V] le 20 Novembre 2021 ;

Vu les désordres dont s’est plaint l’acquéreur postérieurement à la vente;

Vu l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [H] ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 4 Novembre 2024 ;

Vu le litige existant entre les parties ;

Vu les pièces du dossier ;

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 9 Décembre 2024 par lequel Monsieur [X] [S] a fait assigner Madame [Z] [A] devant la présente juridiction et ses conclusions postérieures tendant obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

*Au titre de la reprise des fissures, 5.410 € HT

* Au titre des reprises en toiture, 7705 € HT

Les dites sommes, majorées de la TVA applicable, étant indexées sur l’indice BT 01 à la date du paiement, l’indice de base étant celui connu au mois de mars 2024, soit 130,8, publié en janvier 2024

* la somme de 5.000 € au titre du trouble de jouissance

— la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Vu la réplique de la défenderesse tendant au visa des articles 1641 et suivants du Code civil :

— à ce que le requérant soit débouté de ses demandes adverses

— à ce qu’il soit condamné à payer à la défenderesse, la somme de 5.000,0 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs demandes respectives au visa de l’article 455 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 2 0ctobre 2025 et le renvoi de l’affaire à l’audience juge unique du 26 Novembre 2025 ;

Vu la mise en délibéré au 21 Janvier 2026 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 dudit Code énonce que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1645 dudit Code stipule que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire non combattue par la preuve contraire, l’existence d’une infiltration en plafond de la cuisine en lien avec une couverture en matériaux inadaptés à la faiblesse de la pente de la toiture. L’expert a indiqué que celle-ci était ancienne et avait provoqué des dégâts apparents et visibles lors de l’acquisition. Si l’expert judiciaire a pu préciser que ces désordres étaient masqués par le papier qui recouvrait les murs et le plafond, il a néanmoins pris le soin de dire que cela n’était que partiel. Il ressort au demeurant d’un cliché photographique de la cuisine inséré dans le rapport d’expertise, que le papier peint en question était en partie déchiré, révélant en cela l’état du support sur lequel il avait été apposé. L’acquéreur a donc pu se convaincre de la présence de ce désordre lors de la vente, l’expert ayant indiqué à cet égard, que ce dernier avait entrepris des réparations en conséquence dès son emménagement.

Le désordre au titre des reprises en toiture ne saurait en conséquence être considéré comme un vice caché. La demande de dommages et intérêts à ce titre de Monsieur [S] sera dès lors rejetée.

S’agissant des fissures, l’expert judiciaire a indiqué qu’elles étaient la conséquence d’un écartement entre le bâtiment d’origine et l’extension de 1977 suite à la prise d’assiette du bâtiment neuf. Il a expliqué qu’elles étaient dues au tassement des sols sous une partie de l’habitation. S’il a précisé que les faux aplombs et les faux niveaux étaient visibles au moment de la vente, il a mentionné cependant que les fissures avaient été habillées depuis de nombreuses années par des corniches intérieures et extérieures. Il a ajouté que c’est en démontant ces habillages que Monsieur [S] s’était rendu compte des écarts entre les deux corps de bâtiment. Il est donc manifeste que les fissures étaient donc masquées lors de la vente par un revêtement qui ne les rendait pas visibles. En cela, elles ne pouvaient être décelables par l’acquéreur. Elles étaient en outre connues de la venderesse car l’expert judiciaire a pu indiquer que cet écartement avait pu être traité par Monsieur et Madame [A] vraisemblablement vers 1978 ou 1979. La clause d’exonération des vices cachés ne saurait en conséquence être opposable à Monsieur [S] car Madame [A] avait connaissance des désordres au moment de la vente. Le requérant est donc en droit d’obtenir qu’il soit remédié aux désordres en cause aux frais de la venderesse.

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 5410 euros HT, le coût de calfeutrement des fissures. Sans élément opposant probant contraire, il y a lieu de retenir cette somme et de la mettre à la charge de Madame [A]. Cette dernière sera donc condamnée à payer à Monsieur [S], la somme de 5410 euros HT, majorée de la TVA applicable et ce avec indexation sur l’indice BT 01 à la date du paiement, l’indice de base étant celui connu en Mars 2024, soit 130,8 publié en Janvier 2024.

Le trouble de jouissance consécutif à l’existence de ce vice caché imputable à la venderesse, apparaît par ailleurs justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 2000 euros que la défenderesse sera condamnée à payer au requérant à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Madame [A] qui succombe, sera en outre condamnée à payer à Monsieur [S], la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé.

Madame [A] qui succombe, ne saurait pour cette raison, voir accueillie, sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit dans la présente affaire.

PAR CES MOTIFS, le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [A] à payer à Monsieur [X] [S], la somme de 5410 euros HT, majorée de la TVA applicable et ce avec indexation sur l’indice BT 01 à la date du paiement, l’indice de base étant celui connu en Mars 2024, soit 130,8 publié en Janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] à payer à Monsieur [X] [S], la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] à payer à Monsieur [X] [S], la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et de référé ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE