TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/04/2024

à : M^e Vincent LOIR, M^e Emilie CAMBOURNAC

Copie exécutoire délivrée

le : 05/04/2024

à : M^e Gabriel AOUIZERAT, M^e Delphine PLAT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/01134 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZASH

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 05 avril 2024

DEMANDEURS

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gabriel AOUIZERAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #1702

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gabriel AOUIZERAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #1702

DÉFENDERESSES

Le Syndicat Des Copropriétaires DU [Adresse 4], Représenté par son syndic la société OLLIADE – [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 321

La Société OLLIADE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

S.C.I. FAMILLE HAUTPOUL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine PLAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1966

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 22 janvier 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/01134 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZASH

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont pris à bail à la SCI FAMILLE HAUTPOUL suivant contrat de bail conclu le 13 juillet 2020 un appartement de 3 pièces de 81,92 m2 situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer de 2200 € par mois.

Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont donné congé du logement à la SCI FAMILLE HAUTPOUL par lettre du 1er juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI FAMILLE HAUTPOUL à leur payer les sommes suivantes:

12320 € en réparation de leur trouble de jouissance durant 16 mois de février 2021 à juillet 2022,385 € en remboursement du traitement contre les rongeurs effectué dans les lieux,2360 € représentant leurs frais de déménagement et d’agence pour un nouveau logement,1000 € en réparation de leur préjudice moral,250 € en remboursement du constat d’huissier établi le 1er juillet 2022,2000 € chacun au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Par actes de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la SCI FAMILLE HAUTPOUL a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en intervention forcée.

Les instances ont été jointes le 22 janvier 2024.

A l’audience du 22 janvier 2024, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, la SCI FAMILLE HAUTPOUL sollicite le rejet des demandes d’indemnisation de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] et leur condamnation in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, subsidiairement la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et de la société OLLIADE à la garantir de toute condamnation à son encontre et leur condamnation in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en tout état de cause la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et de la société OLLIADE à lui payer la somme de 3308,02 € en réparation de son préjudice financier et la somme de 5000 € en réparation de son préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] s’oppose aux demandes de la SCI FAMILLE HAUTPOUL et de la société OLLIADE et demande subsidiairement la condamnation de la société OLLIADE à le garantir de toute condamnation, et en tout état de cause la condamnation de la SCI FAMILLE HAUTPOUL aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société OLLIADE s’oppose aux demandes et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à la garantir de toute condamnation et en tout état de cause la condamnation de la SCI FAMILLE HAUTPOUL aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

il est précisé à titre liminaire et de manière générale à l’attention de l’ensemble des parties qu’aucune d’elles n’établit l’envoi des lettres recommandées versées au débat.

Sur la demande d’indemnisation

1° sur la nature du désordre, son origine et la responsabilité

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En l’espèce, la présence de souris dans les lieux pris à bail par les demandeurs est établie par les multiples échanges de courriers électroniques entre les locataires, le syndic et l’agence immobilière gestionnaire du bien produits aux débats et par les interventions d’entrepreneurs diligentées par l’agence gestionnaire ou le syndic pour résoudre le désordre.

Ainsi, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont signalé pour la première fois à leur bailleur le 2 mars 2021 entendre depuis deux semaines des rongeurs au plafond, avoir trouvé une souris dans l’appartement et avoir fait intervenir une entreprise le 2 mars 2021 pour placer des pièges et reboucher quelques trous.

Le 12 avril 2021, ils ont informé un membre du conseil syndical de la présence de souris chez la voisine du 1ère étage depuis environ 3 mois. Le 15 avril 2021, le mandataire du bailleur a donné ces mêmes informations au syndic qui a fait déplacer une entreprise le 16 avril 2021 sans qu’il ne soit néanmoins justifié d’une intervention effective à cette date.

Des interventions de traitement de la présence de rongeurs ont été réalisées dans les parties communes à 3 reprises en juillet 2021, puis à nouveau en août 2021, en novembre 2021 et en février 2022, et un nouveau contrat de lutte contre les rongeurs a été souscrit pour les parties communes fin juillet 2021, le précédent contrat ayant été résilié en décembre 2020.

Le 20 juillet 2021, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont indiqué au mandataire du bailleur qu’un ou des cadavres de souris dans la cloison occasionnaient des odeurs importantes, et le même phénomène lui a été signalé le 7 août 2021, de sorte que le bailleur a fait retirer ces souris des cloisons.

Durant les mois suivants, à compter de septembre 2021 et jusqu’au congé délivré par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] le 1er juillet 2022, des demandes répétées ont encore été faites par les locataires au syndic et au bailleur pour rechercher et boucher les voies d’entrée des souris dans les parties communes et leur appartement, la présence de souris étant toujours constatée.

Ainsi, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont indiqué à la SCI FAMILLE HAUTPOUL et la société OLLIADE en novembre 2021 souffrir toujours de la présence de bruits de souris et ils ont précisé à la SCI FAMILLE HAUTPOUL en février 2022 avoir encore retiré des souris mortes des cloison et constater toujours leur présence dans les lieux.

A l’occasion de ces échanges, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] ont fait état de recrudescence de bruits en avril 2021, novembre 2021, février 2022, juin 2022, le courriel du 8 avril 2022 faisant néanmoins état de bruits incessants depuis un an.

Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] se sont plaints par ailleurs à nouveau auprès de la SCI FAMILLE HAUTPOUL d’odeurs en juin 2022, ce qui a donné lieu à une nouvelle opération de retrait de cadavres par le bailleur, ainsi que de la présence de souris sur leur terrasse les empêchant d’ouvrir normalement leurs porte-fenêtres.

Enfin, le constat d’huissier du 1er juillet 2022 relève dans l’appartement pris à bail la présence d’un piège avec un rongeur mort, de cadavres de rongeurs dans la trappe de visite du conduit d’évacuation des eaux usées et d’excréments de rongeurs près des baies vitrées.

La présence de souris dans les lieux n’est pas contestée par la SCI FAMILLE HAUTPOUL. La durée de leur présence dans les lieux est en outre confirmée par l’intervention d’un entrepreneur à l’initiative des locataires en mars 2021, la pose de foudroyant dans les cloisons en août 2021 par le bailleur, les interventions diligentées par le syndic en avril 2021, juillet 2021, août 2021, novembre 2021 et février 2022 et par le constat d’huissier du 1er juillet 2022 et la nouvelle opération de retrait de cadavres de souris dans les cloisons en juin 2022.

De plus, la nature des interventions de traitement de la présence des souris et leur fréquence confirment une présence en nombre, et non une apparition isolée et limitée.

Ainsi, l’infestation des lieux par des souris est établie ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent -la salubrité du logement n’étant pas en cause- et en tout état de cause un manquement de sa part à son obligation de garantir à ses locataires la jouissance paisible du logement, ses diligences personnelles à cet égard étant sans incidence sur sa responsabilité et les locataires n’ayant pas la charge de s’adresser directement à des tiers pour résoudre les désordres.

En conséquence, la SCI FAMILLE HAUTPOUL engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] en raison de la présence de souris dans les lieux pris à bail, pour la période de février 2021 à juillet 2022 limitée à 16 mois, conformément à leur demande.

2° Sur l’évaluation des préjudices

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En l’espèce, le loyer de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] s’élevait hors charges selon le bail à 2392,96 € par mois (loyer + complément de loyer, la provision pour charges s’ajoutant à hauteur de 82 € par mois) étant relevé que la photocopie du contrat de bail produit au débat est quasiment illisible et que Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] évoquent pour leur part un loyer de 2200 €.

Par ailleurs, ils ont effectivement fait état à plusieurs reprises dans leurs échanges « d’accalmies » dans les bruits subis, et l’intensité de ces bruits et leur fréquence n’est pas établie avec précision. En revanche, les odeurs liés à la présence de cadavres dans les cloisons à trois reprises sont établies dès lors qu’elles ont nécessité l’ouverture des cloisons, et l’infestation n’a par ailleurs jamais été complètement endiguée dans les lieux.

En conséquence, au regard de la nature du désordre, des éléments d’appréciation sur l’étendue du désordre, et de la valeur locative du logement, il y a lieu d’évaluer le trouble de jouissance subi par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] en raison de la présence de souris à la somme de 400 € par mois soit la somme totale de 6400 € pour 16 mois.

En conséquence, la SCI FAMILLE HAUTPOUL sera condamnée à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] la somme de 6400 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance.

De plus, la multiplicité des réclamations faites par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] auprès de la SCI FAMILLE HAUTPOUL, les démarches entreprises directement auprès du syndic en lieu et place du bailleur, et le temps passé à recevoir des entreprises caractérisent un préjudice moral pour les demandeurs justifiant de condamner la SCI FAMILLE HAUTPOUL à leur payer la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

En revanche, l’intervention diligentée en mars 2021 par les locataires pour reboucher des trous et poser des pièges n’ayant pas été précédée d’une demande au bailleur, la demande en paiement de cette facture est rejetée.

Par ailleurs, la raison du départ des lieux des demandeurs n’est pas établie, aucun élément extérieur objectif ne venant étayer leurs déclarations unilatérales sur les circonstances de leur départ. Le lien de causalité entre la présence de souris et leur départ des lieux n’étant pas certain, leur demande de prise en charge de leurs frais de déménagement et d’agence est rejetée.

Enfin, le coût du constat d’huissier ne constitue pas un préjudice financier directement consécutif à la responsabilité du bailleur dès lors que l’établissement de ce constat résulte du choix par les demandeurs des modalités d’administration de la preuve. Son coût ne relève pas non plus des dépens au seul motif qu’il s’agisse d’un acte d’huissier, celui-ci n’étant pas requis pour l’instance. En conséquence, la demande de remboursement de ces frais est rejetée, cette demande relevant de l’appréciation de la demande au titre des frais irrépétibles.

Sur le recours de la SCI FAMILLE HAUTPOUL

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse l’obligation légale d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes.

L’existence et la constatation de dommages ayant pour origine les parties communes sont suffisantes pour engager cette responsabilité de plein droit, le copropriétaire victime n’ayant pas à établir la faute du syndicat des copropriétaires. Seule la preuve d’une faute du copropriétaire victime ou d’une circonstance de force majeure est susceptible de fonder une exonération totale ou partielle de responsabilité.

Envers un copropriétaire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de nature contractuelle.

Par ailleurs, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer

Le syndic titulaire d’un mandat confié par le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des tiers sur le fondement de l’article 1240 du code civil en raison des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient ainsi à la SCI FAMILLE HAUTPOUL qui recherche la responsabilité du syndic d’établir que les négligences et les fautes de gestion de la société OLLIADE dans l’exercice de son mandat lui ont causé un préjudice direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que la SCI FAMILLE HAUTPOUL ne caractérise pas la responsabilité respective du syndicat des copropriétaires et du syndic à l’origine de la présence de souris dans le logement pris à bail par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] de février 2021 à juillet 2022 et de son obligation consécutive d’indemniser ses locataires.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] repose sur l’existence de dommages trouvant leur origine dans les parties communes.

Or en l’espèce, si la présence de souris a été constatée dans plusieurs lots privatifs durant la période litigieuse, l’accès à ces lots nécessite un premier passage par l’intermédiaire de parties communes, caves, murs porteurs et de fondations, planchers, colonnes communes.

En conséquence, la seule présence de souris dans le logement de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], la caractérisation d’une faute de sa part à l’origine de l’entrée des souris dans les parties communes n’étant pas nécessaire et l’absence de faute ne l’exonérant pas par ailleurs de sa responsabilité.

En outre, si le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de disposer d’un local fermé pour les poubelles et de conclure un contrat de prévention des rongeurs, la résiliation fin 2020 du contrat de prévention contre les rongeurs au profit d’un unique passage annuel dans les parties communes se justifiant en l’absence de rongeurs à cette date, il lui appartenait toutefois de mettre en œuvre les mesures nécessaires pour mettre fin à la présence de souris.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], par le truchement de son syndic, a pris des premières mesures de traitement en juillet et août 2021 alors qu’il était informé de la situation depuis avril 2021 et l’ensemble des mesures prises (traitement à plusieurs reprises des parties communes) n’ont pas mis fin aux désordres qui ont perduré jusqu’au départ de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] en juillet 2022.

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] est engagée à l’égard de la SCI FAMILLE HAUTPOUL au titre de la présence de souris dans son logement et des préjudices qui en sont résultés pour Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F].

S’agissant de la société OLLIADE, si elle ne peut être tenue responsable à la différence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de la seule apparition et de la seule présence de souris dans les lieux, n’étant pas propriétaire des parties communes, il lui appartenait en revanche dans l’exercice de son mandat de syndic qui porte sur l’administration de l’immeuble de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à leur présence.

Or elle n’est intervenue pour la première fois que deux mois et demi après avoir été alertée du désordre et ses interventions, insuffisantes, n’ont pas mis fin aux désordres. En effet, seules des mesures de prévention dans les parties communes ont été prises à compter de septembre 2021, et non plus de traitement, sans que les voies d’accès des souris ne soient recherchées et traitées, sans que des actions ne soient menées avec l’ensemble des copropriétaires et les copropriétés voisines, de sorte que le désordre a perduré.

En conséquence, sa responsabilité est également engagée à l’égard de la SCI FAMILLE HAUTPOU, l’insuffisance de ses diligences étant directement à l’origine de la persistance du désordre.

Chacun des coresponsables d’un même dommage est tenu à l’égard de la victime de le réparer intégralement.

Toutefois, il y a lieu de relever que la SCI FAMILLE HAUTPOUL n’a de son côté alerté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] par l’intermédiaire de la société OLLIADE que deux mois après avoir été informée des désordres par ses locataires.

En l’absence de résolution du désordre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et malgré le refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] en novembre 2021 de prendre des mesures complémentaires et notamment de rechercher et reboucher les voie d’accès des souris, la SCI FAMILLE HAUTPOUL n’a pas introduit d’action judiciaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour le contraindre à prendre les mesures nécessaires laissant perdurer le sinistre durant plus d’une année. De plus, elle a refusé en 2022 de prendre en charge le devis de rebouchage des points de pénétration identifiés dans son logement alors que ces travaux lui incombaient personnellement et auraient réduit l’étendue du trouble de jouissance et le préjudice moral subis par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F]. L’envoi tardif par ses soins d’une mise en demeure au syndic en juin 2022 n’est du reste pas justifiée faute de preuve de l’envoi, et la majeure partie des démarches faites auprès du syndic l’ont été par les locataires alors que cette charge lui incombait au titre de son obligation de garantir aux locataires la jouissance paisible de leur logement.

En conséquence, les diligences insuffisantes de la SCI FAMILLE HAUTPOUL auprès du syndicat des copropriétaires et son refus de faire fermer les points d’entrée dans son logement ont contribué à l’absence de résolution de l’infestation et donc au trouble de jouissance et au préjudice moral subis par ses locataires et sa faute est donc également directement à l’origine des préjudices subis par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F].

Dès lors, il y a lieu de limiter le recours de la SCI FAMILLE HAUTPOUL au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral subis par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et du syndic à hauteur de 50%.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE seront condamnés in solidum à garantir la SCI FAMILLE HAUTPOUL des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50%.

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires de la SCI FAMILLE HAUTPOUL à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et de la société OLLIADE

Il est relevé que cette demande n’est pas présentée à titre subsidiaire par la SCI FAMILLE HAUTPOUL et doit donc être examinée.

Le lien de causalité entre la présence de souris et le départ de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] n’étant toutefois pas établi ainsi que caractérisé ci avant, la responsabilité de la société OLLIADE et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] tenant à ce départ ne peut être retenue.

Par ailleurs, le préjudice moral tenant au conflit avec Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] et à l’introduction par ces derniers d’une instance judiciaire n’est pas établi par la SCI FAMILLE HAUTPOUL.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts complémentaires sont rejetées.

Sur le recours du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à l’encontre de la société OLLIADE

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil en l’absence de lien contractuel entre eux ou sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil s’ils sont contractuellement liés.

En l’espèce, le recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à l’encontre du syndic relève de la responsabilité contractuelle de la société OLLIADE dans l’exécution du contrat de syndic.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La faute invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] tenant à la résiliation du contrat de prévention des rongeurs en décembre 2020 par la société OLLIADE n’est pas établie, cette résiliation resultant de l’absence de rongeurs à cette date et la souscription d’un tel contrat n’étant pas une obligation.

Au surplus, le lien de causalité entre l’apparition des rongeurs chez Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] au moment même de cette résiliation et la résiliation de ce contrat qui prévoyait alors un passage annuel dans l’immeuble n’est pas établi.

Ainsi, l’apparition des rongeurs dans les lieux ne peut être imputée au syndic, et relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en qualité de propriétaire des parties communes.

En revanche, la date de souscription d’un nouveau contrat de traitement et prévention des rongeurs, fin juillet 2021, plusieurs mois après que la prolifération de rongeurs a été constatée, et l’insuffisance des mesures prises après l’été 2021 (pas de recherche active des points d’entrée et de rebouchage des trous observés dans les parties communes, mesures de traitement de la présence de rongeurs insuffisantes) et jusqu’en juillet 2022 caractérisent des fautes de gestion de la société OLLIADE dont elle ne peut s’éxonérer au motif que le conseil syndicat aurait refusé ces mesures alors qu’elles relevaient de sa mission d’administration des parties communes et ne nécessitaient pas l’accord du conseil syndical.

Ces fautes de la société OLLIADE dans la résolution du désordre ont contribué à la persistance de l’infestation et à la durée des préjudices immatériels subis par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] du fait de la présence de souris dans les lieux et justifient de faire droit au recours du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à hauteur de 55 % au titre de sa contribution à la dette résultant des prejudices immatériels évaluée à 50%, et non entièrement en l’absence de faute de la société OLLIADE tenant à l’apparition des rongeurs dans les parties communes.

Sur le recours de la société OLLIADE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4]

La société OLLIADE invoque la faute du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] tenant à sa demande de résilier le contrat de prévention des rongeurs en 2020.

Toutefois, aucune faute de la société OLLIADE au titre de la résiliation de ce contrat de prévention des rongeurs n’a été retenue. En conséquence, le recours de la société OLLIADE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] au titre de la contribution à la dette mise à sa charge est rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile n’est pas applicable à la procédure orale.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI FAMILLE HAUTPOUL partie perdante à titre principal.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner la SCI FAMILLE HAUTPOUL à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] la somme de 1250 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE seront condamnés in solidum à garantir la SCI FAMILLE HAUTPOUL de sa condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 50%.

En outre, la répartition de la contribution à la dette de frais irrépétibles et de dépens entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE sera fixée à 50% chacun et ils seront tous deux condamnés à se garantir de cette condamnation à proportion de ce partage.

Les autres demandes au titre des frais irrépétibles et les autres recours formés au titre des frais irrépétibles et des dépens sont rejetés.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI FAMILLE HAUTPOUL à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] la somme de 6400 € en réparation de leur trouble de jouissance, et 600 € à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes d’indemnisation de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F],

CONDAMNE in solidum la société OLLIADE et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à garantir la SCI FAMILLE HAUTPOUL des condamnations prononcées ci-dessus à son encontre au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral à hauteur de 50%,

REJETTE le surplus des demandes d’indemnisation de la SCI FAMILLE HAUTPOUL,

CONDAMNE la société OLLIADE à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à hauteur de 55% de la contribution de 50% mise à sa charge au titre des préjudices immatériels subis par Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] (soit 55% d’une contribution fixée à 50% de la somme de 6400+600=7000 €),

REJETTE le recours de la société OLLIADE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4],

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la SCI FAMILLE HAUTPOUL à payer à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [F] la somme de 1250 € chacun soit 2500 € au total sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI FAMILLE HAUTPOUL aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE à garantir la SCI FAMILLE HAUTPOUL de sa condamnation au titre des dépens et des frais irrépétibles à hauteur de 50%,

DIT que la répartition de la contribution à la dette de dépens et frais irrépétibles entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE est fixée à 50 % chacun et condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la société OLLIADE à se garantir de leur contribution à la dette de frais irrépétibles et dépens à proportion du partage ainsi fixé,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 avril 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge