N° RG 25/00174 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXIE

Minute : GMC JCP REF

MI : 26/0075

Copie exécutoire

à :

Copie certifiée conforme

à :

la SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

M^e Christine BORDET-LESUEUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 5

Service des Expertises

Régie

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

EXPERTISE

DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur, [H], [R],

Madame, [G], [A] épouse, [R],

demeurant tous deux 8 rue de Fausserville – 28120 LES CHATELLIERS NOTRE DAME

représentés par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur, [J], [S],

demeurant 6 route de Corbreuse – 91410 RICHARVILLE

représenté par M^e Christine BORDET-LESUEUR, demeurant 28 TER Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 5

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN, statuant en matière de référé

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 10 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 décembre 2016, M., [S] a donné à bail à Mme et M., [R] une maison à usage d’habitation située 8 rue de Fausserville à Les Chatelliers Notre Dame, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

En suite de l’apparition de différents désordres et par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, Mme et M., [R] ont fait assigner M., [S] devant le juge des contentieux de la protection de Chartres statuant en référé afin notamment de voir ordonner une expertise judiciaire et de voir ordonner la suspension de l’obligation de paiement des loyers.

A l’audience du 3 février 2026, Mme et M., [R], représentés par leur conseil, déposent leur dossier de plaidoirie.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils sollicitent :

Une expertise judiciaireLa suspension de l’obligation de paiement des loyers par eux à compter de la décisionLa consignation des loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de ChartresLe constat de l’exécution par provisionLa condamnation de M., [S] aux dépens.

M., [S], représenté par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières conclusions, il sollicite :

Le rejet des prétentions de Mme et M., [N] condamnation aux dépens, ainsi qu’à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il résulte du constat réalisé par commissaire de justice en date du 30 avril 2025 que les murs de la maison d’habitation présentent des traces d’humidité dans l’ensemble des pièces ainsi qu’en façade.

Les pièces versées aux débats par M., [S] ne permettent pas de déterminer que des travaux ont été entrepris afin de remédier à ce constat.

Sans préjuger pour autant de l’imputabilité des défauts constatés et compte tenu de l’urgence caractérisée par un lieu de vie éventuellement néfaste pour les locataires et du différend les opposant à leur bailleur, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au présent dispositif

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Quant à l’article 1719 du même code, il dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, Mme et M., [R] ne démontrent pas l’inexécution ou l’inexécution suffisamment grave par M., [S] de ses obligations en qualité de bailleur, l’imputabilité des défauts constatés n’étant pas démontrée à ce stade.

En conséquence, leur demande de suspension du paiement des loyers et leur consignation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Des considérations d’équité, inhérentes à la nature du litige et au stade procédural auquel il se trouve, commandent d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés,

ORDONNE une expertise confiée à Madame, [Y], [L] expert près la cour d’appel de Versailles, demeurant 34 rue Saint Jean 28100 DREUX

Tél : 02.37.55.89.56

Port. : 06.50.87.16.71

Mèl : anne.clenet@expert-de-justice.org qui aura pour mission de :

*Se rendre sur les lieux au 8 rue de Fausserville à Les Chatelliers Notre Dame (28120) :

*Se faire remettre tous documents et entendre toutes personnes qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission

*Décrire l’immeuble concerné et dire s’il est affecté des désordres allégués et dire à quelle date ils se sont révélés

*Décrire le siège, la nature et l’importance des dommages

*Déterminer la cause des désordres constatés en précisant par référence aux pièces contractuelles et aux règles de l’art, s’ils résultent d’un vice de conception, de réalisation, d’utilisation ou d’entretien, d’un vice de matériaux ou d’un souci d’économie excessif

*Apprécier la conformité du logement par rapport aux normes d’habitabilité et de décence prévues par les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent

*De manière générale faire toutes les recherches et constatations techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie ultérieurement d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis

DIT que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement;

DIT que l’expert devra tenir informé ce magistrat de l’exécution de sa mission et de toute difficulté qu’il pourrait rencontrer pour l’accomplir ;

DIT que l’expert soumettra aux parties un pré-rapport et leur impartira un délai d’au moins quatre semaines pour remettre leurs dires à l’issu duquel il déposera son rapport définitif ;

DIT qu’il devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine ;

DIT que dans le but de limiter les frais d’expertises, les parties sont invitées, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties ;

SUBORDONNE l’exécution de l’expertise au versement au greffe du tribunal de ce siège par Mme, [C], [A] épouse, [R] et M., [H], [R] d’une avance de 2000 € (chèque de banque libellé à l’ordre de «TJ CHARTRES REGIE AV REC») dans les deux mois de la présente décision ;

DIT que les frais de l’expertise seront avancés par Mme, [C], [A] épouse, [R] et M., [H], [R] :

— dans les deux mois à compter de la notification du présent jugement,

— obligatoirement par chèque de banque libellé à l’ordre de : “TJ CHARTRES REGIE AV REC.”

— entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de Chartres;

DIT qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert nous soumettra et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

REJETTE la demande formulée par Mme, [C], [A] épouse, [R] et M., [H], [R] de suspension du paiement des loyers et leur consignation ;

RESERVE les autres demandes et les dépens.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION