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Jugement

du 11 Février 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00319 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GRPL

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SDC [Adresse 1], représenté par son syndic, la société NOGESTIM

C/

S.A.S. [Localité 1]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— Me [M] T35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 1]”

représenté par son syndic, la société NOGESTIM, N° RCS 343 439 667, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3] ;

représenté par Me [N] [M], demeurant [Adresse 3] CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, M^e Marie-Odile COTEL, demeurant [Adresse 4] – Mail : [Courriel 1] – 45000 ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS ;

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [Localité 1]

N° RCS 842 611 568, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Benjamin MARCILLY

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2025, à l’audience du 10 Décembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 11 Février 2026

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 11 Février 2026

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Benjamin MARCILLY, Juge, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La société par actions simplifiées [Localité 1] (ci-après SAS [Localité 1]) est propriétaire des lots n°07, 08, 19 et 20 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 6] à [Localité 5].

Par courrier en date du 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » (ci-après le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société NOGESTIM, mis en demeure la SAS [Localité 1] de régler la somme de 23.672,91 euros au titre de charges de copropriété demeurées impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SAS [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de condamnation au paiement d’une somme de 19 664,01 euros.

Assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS [Localité 1] n’a pas constituée avocat.

La clôture de la mise en état a été fixée au 18 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation délivrée le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la SAS [Localité 1] à lui payer la somme de 19 664,01 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er avril 2025, ainsi que des frais de recouvrement d’un montant de 24,00 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure, soit à compter du 24 octobre 2024 ; Condamner la SAS [Localité 1] aux dépens ; Condamner la SAS [Localité 1] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 19 664 euros, au visa des articles 10,10-1,18-1 A de la loi du 10 juillet 1985 et de l’annexe 09 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndicat des copropriétaires soutient que la société défenderesse, en tant que copropriétaire est tenue aux règlements des charges de copropriété, mais que malgré une lettre de mise en demeure, elle reste redevable de la somme de 19 664,01 euros, au titre des appels de charges et des cotisations fonds travaux des exercices 2023 et 2024, somme arrêtée au 1er avril 2025, cette somme incluant des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux à hauteur de 24,00 euros.

Enfin, le syndicat des copropriétaires s’oppose à toute demande de délai de paiement dans la mesure où le paiement des charges est une obligation à la charge de chaque copropriétaire, que leur défaut constitue une faute qui permet alors audit syndicat d’en obtenir réparation, tout en précisant que ce dernier ne dispose d’aucun fond propre de sorte que tout impayé met en péril son équilibre financier.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

S’agissant des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

En application de ce texte, l’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Ainsi, l’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verses aux débats :

— le règlement de copropriété ;

— le contrat de syndic ;

— la matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des 25 juin 2022, 24 juin 2023 et 28 juin 2023 qui ont :

* approuvé les comptes des exercices des années 2021, 2022 et 2023 ;

* approuvé la modification du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024 ;

* approuvé les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 ;

* décidé de réaliser les travaux suivants :

° la remise en service du portail automatique ;

° la neutralisation de la cuve à fuel ;

° la réfection et isolation du toit-terrasse ;

° l’injection d’un déboucheur avec hydrocurage du réseau des eaux usées ;

° l’installation de répartiteurs de chauffage et de robinets thermostatiques ;

— les appels de provisions sur charges courantes des années 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— une lettre de mise en demeure en date du 24 octobre 2024 en vue du recouvrement de la somme de 23 672,91 euros (lettre évoquant un décompte en pièce-jointe qui n’est cependant pas versé aux débats) ;

— un décompte de l’arriéré des charges arrêté au 1er avril 2025.

Il résulte du décompte arrêté au 1er avril 2025 produit par le syndicat des copropriétaires que la somme de 19 664,01 euros inclut les frais de relance du 30 novembre 2023 d’un montant de 24,00 euros.

Ces frais ne constituent pas des charges de copropriété de sorte qu’il convient de les exclure du calcul des sommes dues par la SAS [Localité 1] à ce titre.

Par ailleurs, il ressort du décompte arrêté au 17 septembre 2025 versé par le syndicat de copropriétaires au dossier de plaidoirie que la SAS [Localité 1] est redevable de la somme de 16 664,01 euros dans la mesure où 06 virements bancaires sont intervenus depuis le précédent décompte du 01er avril 2025.

Ainsi, la créance invoquée par le syndicat de copropriétaires au titre des charges de copropriétaire arrêtée au 17 septembre 2025 n’est fondée qu’à hauteur de 16 664,01 – 24,00 = 16 640,01 euros.

La SAS [Localité 1] sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

Conformément à l’article 36 du décret n° 67-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la somme de 16 640,01 euros produira intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 24 octobre 2024.

S’agissant des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; […]. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS [Localité 1] à lui verser la somme de 24,00 euros au titre de frais de mise en demeure qui constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence, les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés.

Il convient donc de condamner la SAS [Localité 1] au paiement de la somme de 24,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

La somme de 24,00 euros produira intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 24 octobre 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS [Localité 1], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans les circonstances de l’espèce, la SAS [Localité 1], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé au [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société NOGESTIM les sommes de :

—  16 640,01 euros selon le décompte arrêté au 17 septembre 2025 au titre des charges et provisions sur charges de copropriété et des travaux avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024 ;

—  24,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS [Localité 1] aux dépens ;

CONDAMNE la SAS [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » situé au [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT