RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01108 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6II

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 03 AVRIL 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SODIAC

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M. [R] [E] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [Z] [V], selon contrat de location en date du 26 novembre 2020, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 484,72 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, à la demande de la SODIAC, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [Z] [V], pour la somme en principal de 2.068,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 29 novembre 2024, la SODIAC a fait citer Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V],

— autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Madame [Z] [V] lors de la restitution des clés, qui seront réputés avoir été abandonnés,

— autoriser la SODIAC à détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à une association de son choix,

— condamner Madame [Z] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.856,89 euros,

— condamner Madame [Z] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 490,16 euros jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [Z] [V] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [V] aux dépens.

A l’audience du 6 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.769,23 euros.

Madame [Z] [V], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [Z] [V] par courrier du 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 26 novembre 2020 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [V] le 16 septembre 2024 pour la somme en principal de 2.068,57 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 novembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Z] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 16 novembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 45,72 euros qui resteront à la charge du bailleur et des frais de contentieux de 151,22 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [Z] [V] est débitrice de la somme de 3.572,29 euros au 31 janvier 2025.

Madame [Z] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

Le dernier règlement effectué par Madame [Z] [V] au titre du loyer et des charges date du 15 décembre 2023.

Madame [Z] [V] sera condamnée à verser à la SODIAC la somme de 3.572,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2025.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience et en l’absence de Madame [Z] [V] à l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [Z] [V] sera également condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 490,16 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [Z] [V] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande.

Madame [Z] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 novembre 2020 entre la SODIAC et Madame [Z] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 16 novembre 2024,

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la SODIAC la somme de 3.572,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [Z] [V],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 490,16 euros révisable, à compter du 1er février 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 3 avril 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE