N° RG 25/00321 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GW5Q

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Ordonnance du 05 Janvier 2026

Minute : GMC

N° RG 25/00321 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GW5Q

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Société DMF

C/

S.A.S.U. LA BARAKA DOREE

Copie exécutoire délivrée

à

la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

05 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

Société DMF, dont le siège social est sis 88C Route de DREUX – 27810 MARCILLY SUR EURE

représentée par la SELARL GINISTY MORIN LOISEL JEANNOT, demeurant Rue Gilles de Roberval – ZAC d’Archevilliers – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 57, postulant et de la SELARL CL AVOCATS, demeurant 20 rue de Bucarest – 75008 PARIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. LA BARAKA DOREE, dont le siège social est sis 30 rue Isambart – 27530 EZY-SUR-EURE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Estelle JOND-NECAND

Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Décembre 2025 et mise en délibéré au 05 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 4 août 2024, la SCI Dmf a donné à bail à la SASU La Baraka Dorée des locaux commerciaux au sein d’un immeuble situé 30 rue Isambard à Ezy-sur-Eure (27530), à usage de restauration, petite épicerie, évènementiel, pour une durée de 9 ans, à compter du 1er août 2024, moyennant un loyer annuel hors taxe de 14 520 euros, soit un loyer mensuel hors taxes de 1 210 euros.

Par lettre recommandée du 13 janvier 2025, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SCI Dmf a mis en demeure la SASU La Baraka Dorée de régler les loyers impayés depuis décembre 2024.

Le 20 février 2025, la totalité de la dette locative n’ayant pas été soldée, la SCI Dmf a fait signifier à la SASU La Baraka Dorée, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer portant sur la somme au principal de 2 504 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025, et visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le 16 avril 2025, la SCI Dmf a fait délivrer un nouveau commandement de payer à la SASU La Baraka Dorée portant sur la somme de 1 595,50 euros.

La SASU La Baraka Dorée s’est acquittée de sa dette locative.

Le 16 septembre 2025, la SCI Dmf a fait signifier à la SASU La Baraka Dorée, par acte extra-judiciaire, un commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme au principal de 4?808 TTC au titre des loyers et charges impayés à compter du mois de mai 2025 et arrêtés au mois d’août 2025, augmentée des indemnités au titre de la clause pénale à hauteur de 204,98 euros, soit la somme totale de 5?012,98 euros.

L’état certifié des inscriptions délivré le 20 octobre 2025 ne fait état d’aucun créancier privilégié.

Le commandement étant resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, signifié à étude, la SCI Dmf a fait assigner la SASU La Baraka Dorée devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux à compter du 16 octobre 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SASU La Baraka Dorée et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe, situé 30 rue Isambard – 27530 Ezy-sur-Eure, et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner par provision la SASU La Baraka Dorée au paiement de la somme de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés pour la période de mai à octobre 2025 inclus, outre celle de 390,30 euros au titre de la clause pénale insérée au bail (article 20.2.2), le tout avec intérêts au taux légal majoré de 10 points à compter du premier jour de retard dans le paiement de chaque échéance,

— Chiffrer à 2 248,50 euros l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU La Baraka Dorée jusqu’à délaissement effectif des lieux et ce, conformément au bail régularisé,

— Condamner la SASU La Baraka Dorée à verser à la SCI Dmf la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SASU La Baraka Dorée aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer délivrés à la locataire qui s’élèvent à 294,02 euros.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SCI Dmf, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes.

La SASU La Baraka Dorée n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un le « défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SCI Dmf justifie, par la production du contrat de bail commercial du 4 août 2024, avoir donné à bail à la SASU La Baraka Dorée des locaux commerciaux au sein d’un immeuble situé 30 rue Isambard à Ezy-sur-Eure (27530).

Le bail contient une clause résolutoire (pages 34 et 35) qui peut jouer notamment en cas de défaut de paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et accessoire.

Par commandement de payer du 16 septembre 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SCI Dmf a mis en demeure la SASU La Baraka Dorée d’avoir à régler la somme de 4?808 TTC au titre des loyers et charges impayés à compter du mois de mai 2025 et arrêtés au mois d’août 2025, augmentée des indemnités au titre de la clause pénale à hauteur de 204,98 euros, soit la somme totale de 5?012,98 euros.

La requérante justifie que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte et que la somme de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés pour la période de mai à octobre 2025 inclus.

La société défenderesse, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne démontre pas avoir soldé la totalité de sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial au 16 octobre 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, et ce, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande de paiement d’une indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte des factures produites aux débats que la SASU La Baraka Dorée est redevable de la somme de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés pour la période de mai à octobre 2025 inclus.

Si la SCI Dmf inclut dans sa créance la clause prévue à l’article 20.2.2 du bail commercial, prévoyant une majoration de ces sommes à hauteur de 5% à titre d’indemnité forfaitaire, soit la somme de 390,30 euros ; il n’en demeure pas moins que cette dernière s’analyse comme étant une clause pénale et implique, comme tel, l’appréciation des juges du fond, de sorte qu’il convient de débouter la SCI Dmf de cette demande.

La SASU La Baraka Dorée sera donc condamnée la somme de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis mai 2025, mois d’octobre 2025 inclus.

Enfin, le contrat de bail mentionne dans son article 21 « Clause d’intérêts » que dans le cas « où le loyer, les charges ou toute autre somme due en vertu du bail, y compris le cas échéant toute indemnité d’occupation, ne serait pas payée par le preneur dans le délai prévu à l’article 20.1 ci-dessus, il porterait de plein droit intérêt au taux légal majoré de 10 points ».

Ces stipulations relatives à la fixation de pénalités de retard constituent une clause pénale que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter si la pénalité est manifestement excessive ou dérisoire en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant des intérêts calculés selon les dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier.

Dès lors, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal calculé conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Le bail stipule dans son article 20.2 « Clause pénale » que « dès résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit, jusqu’à la reprise de possession du local par le bailleur, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de base en vigueur à la date de ladite résiliation, majoré de 50% ».

La clause du bail qui prévoit que le preneur devra payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel majoré de 50% s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la SASU La Baraka Dorée à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer mensuel contractuel, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 1 499 euros.

En conséquence, la SASU La Baraka Dorée sera condamnée à payer à la SCI Dmf :

— La somme provisionnelle de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis mai 2025, mois d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal majoré de 10 points, à compter du 16 octobre 2025,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 1 499 euros à compter du 1er novembre 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

Sur les demandes accessoires

La SASU La Baraka Dorée qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, lesquels, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, comprendront les frais des commandements de payer délivrés à la locataire qui s’élèvent à 294,02 euros.

La SASU La Baraka Dorée sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Dmf la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Estelle JOND-NECAND, Présidente, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 16 octobre 2025 ;

CONDAMNONS la SASU La Baraka Dorée à restituer les locaux à usage de restauration, petite épicerie, évènementiel, au sein d’un immeuble situé 30 rue Isambard à Ezy-sur-Eure (27530), dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SASU La Baraka Dorée à payer à la SCI Dmf, à titre provisionnel :

— La somme de 7 806 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés depuis mai 2025, mois d’octobre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal calculé conformément aux dispositions de l’article L313-3 du code monétaire et financier, à compter du 16 octobre 2025,

— Une indemnité mensuelle d’occupation de 1 499 euros à compter du 1er novembre 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés par le preneur.

DEBOUTONS la SCI Dmf de sa demande formulée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la SASU La Baraka Dorée à payer à la SCI Dmf la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SASU La Baraka Dorée aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais des commandements de payer délivrés à la locataire qui s’élèvent à 294,02 euros;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT