N° RG 25/00191 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GXTQ

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

[E] [X],

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Préf28

Copie certifiée conforme

à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MONTESLIN (RCS CHARTRES n°818 040 917)

dont le siège social est sis 33 bis rue Jean Jaurès – 28600 LUISANT

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [X]

demeurant 7 rue au Lin – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [R], en sa qualité de caution

demeurant 13 rue du 16 août 1944 – 28600 LUISANT

représenté par M^e BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Avril 2026 et mise en délibéré au 26 Mai 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2021, la SCI MONTESLIN a consenti à Madame [E] [X] un bail portant sur un logement sis à Chartres .

Monsieur [T] [R] est intervenu à l’acte en qualité de caution;

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 2 juillet 2025 , d’avoir à payer la somme de 12 677,86 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement , dénoncé à la caution le 18 juillet 2025, reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 29 octobre 2025, le bailleur a fait assigner la locataire et la caution en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de condamner solidairement la locataire et la caution au paiement d’une provision de 15 637,86 € au titre des loyers échus au 22 octobre 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, expose que la locataire a quitté les lieux au mois de décembre 2025, se désiste de ses demandes de résiliation du bail et expulsion, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 15 180,86 € au 31 décembre 2025 inclus, indique que l’acte de cautionnement est régulier dans la mesure où il n’existe aucune obligation de ventiler les composants du loyer , que la révision annuelle y est prévue, que la durée y est indiqué de manière indéterminée et maintient ses demandes indemnitaires s’opposer à tous délais de paiement.

Citée à l’Etude du commissaire de justice, la locataire ne comparaît pas.

Monsieur [R], représenté par son avocat, expose qu’il n’a pas été tenu informé de la dette de la locataire, que l’acte de caution est nul pour défaut de ventilation entre loyer et charges, que l’indice annule de révision du loyer n’est pas indiqué, que la durée du bail n’est pas explicite, que la bailleresse n’a pas agi avec vigilance ayant laissé s’accumuler la dette de loyer et que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher des contestations sérieuses demande de se déclarer incompétent au profit du juge du fond, subsidiairement de réduire le montant de la créance et accorder des délais de paiement et, en tout état de cause, de condamner la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 1529€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la validité de l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement signé par M. [R] le 30 janvier 2021 est signé conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989;

Le tribunal constate que M. [R], dont le nom figure en première page du bail, a paraphé l’intégralité des pages du bail souscrit par Madame [X] et a apposé sa signature en dernière page de ce bail;

S’agissant de la nullité de cet acte pour absence de ventilation dans la composante du loyer, M. [R] n’indique pas le fondement juridique de ce moyen, étant rappelé que l’article 22-1 précité ne prévoit pas cette ventilation.

En tout état de cause, le montant du loyer et des charges est de 740€ et apparaît clairement sur le bail et sur l’acte de cautionnement;

S’agissant du moyen relatif à la révision du bail, cette mention figure au bail et l’absence de mention de l’indice IRL n’est pas une condition sanctionnée par la nullité de l’acte ;

S’agissant de la durée du cautionnement, cette durée est indiquée comme étant indéterminée et l’article 22-1 précité prévoit que la caution peut dénoncer son acte à la fin du bail; Cette disposition de la loi figure au demeurant de manière claire au dernier paragraphe de l’acte de cautionnement signé;

Enfin, s’agissant du devoir d’information, le texte précité ne prévoit pas une telle obligation pour le bailleur;

En conséquence, le tribunal dit qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur l’engagement de M. [R];

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En l’absence de contestation sur le montant de la dette, la locataire sera condamnée, solidairement avec la caution, au paiement d’une provision de 15 180,86 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’absence de la locataire, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer qu’elle est en situation de payer les sommes réclamées;

S’agissant de la demande de délais de paiement de M. [R]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort des explications de la caution qu’il est âgé de 79 ans, qu’il est retraité et perçoit une pension de 796€, que ses revenus avec son épouse, sont de 13 335 € ;

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, la déchéance du terme pourra être prononcée après une mise en demeure restée infructueuse;

sur les autres demandes

dans la mesure où Madame [E] [X] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] et Monsieur [T] [R] à payer à la SCI MONTESLIN, à titre provisionnel la somme de 15 180,86 euros (quinze mille cent quatre vingt euros et 86 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 décembre 2025;

ACCORDE à Monsieur [T] [R] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’il devra s’en acquitter par 23 paiements mensuels successifs de 300 euros (trois cent euros), le premier le 5 juillet 2026, les 22 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 24ème et dernière mensualité

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance par Monsieur [R] d’une seule mensualité, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible quinze après une mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec accusée de réception restée infructueuse;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SCI MONTESLIN la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

“En conséquence,

La République française mande et ordonne :

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution,

aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,

à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente copie certifiée conforme à la décision numérique et revêtue de la formule a été signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Chartres.”