TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/04782 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W24P

Jugement du 21 Janvier 2025

N° de minute

Affaire :

S.A.R.L. ETUDE FONCIERE BELLECOUR, S.A.R.L. EFB INVESTISSEMENTS

C/

Mme [O] [U] épouse [E]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS

—  805

M^e Thibaut DE BERNON

—  11

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 21 Janvier 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Septembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 03 Décembre 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.A.R.L. ETUDE FONCIERE BELLECOUR, prise en la personne de son représentant légal la société EFB, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. EFB INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [O] [U] épouse [E]

née le 08 Février 1939 à [Localité 12], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS exercent, pour la première, une activité de marchand de biens immobiliers, pour la seconde, des prestations de maîtrise d’œuvre, d’agence immobilière et de travaux immobiliers sur des immeubles destinés à la vente.

Madame [O] [U] épouse [E] est devenue propriétaire d’un immeuble sis au [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 1]) dans le cadre d’une succession conflictuelle, plusieurs appartements ayant été donnés à ses enfants.

Une promesse unilatérale de vente portant sur une partie de cet immeuble a été signée entre la société EFB INVESTISSEMENT et Madame [E] le 28 janvier 2021, pour un prix de 550 000 euros, la levée d’option par la société EFB devant intervenir au plus tard au 1er juin 2021.

La société EFB INVESTISSEMENTS se prévaut, en parallèle, d’un mandat confié par Madame [E], exécuté de janvier à octobre 2021, dans le cadre d’une mission de maîtrise d’œuvre pour la réfection de l’immeuble, ce que conteste cette dernière.

La société EFB INVESTISSEMENTS reproche à Madame [E] d’avoir refusé ultérieurement de consentir à la cession, exigeant le 20 octobre 2021 que le prix soit désormais fixé à 670 000 euros, se prévalant à défaut de la caducité de la vente, ce alors qu’elle venait de recevoir le dossier complet de rénovation de l’immeuble comportant les devis et plans réalisés.

Le 13 novembre 2021, la société EFB a ainsi mis en demeure Madame [E] d’avoir à réitérer la promesse de vente.

Différents échanges sont intervenus entre les parties avant que, par acte introductif d’instance du 16 mai 2022, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR (prise en la personne de son représentant légal la société EFB INVESTISSEMENTS) et EFB INVESTISSEMENTS n’assignent Madame [O] [C] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, la SARL ETUDE FONCIERE BELLECOUR et la SARL EFB INVESTISSEMENTS sollicitent, au visa des articles 1103, 1112, 1121, 1124, 1170, 1186, 1187, 1240 et 1352 du code civil, ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL :

Ordonner la vente forcée des lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 34, 25, 36 et 37 de l’immeuble sis au [Adresse 8]), cadastré section AW n°[Cadastre 2] à la société EFB et aux conditions figurant dans la promesse unilatérale de vente du 28 janvier 2021 ; Ordonner la publication du jugement à intervenir auprès des services de la publicité foncière ; A TITRE SUBSIDIAIRE :

Condamner Madame [O] [E] à payer à la société EFB la somme de 100 000,00 euros en indemnisation de ses préjudices ; Prononcer la caducité du contrat de maîtrise d’œuvre intervenu entre la société EFB INVESTISSEMENTS et Madame [O] [E], portant sur la rénovation de l’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 13] ; En conséquence :

Condamner Madame [O] [E] à restituer à la société EFB INVESTISSEMENTS la somme de 51 350,00 euros ; En tout état de cause :

Débouter Madame [O] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner Madame [O] [E] à payer à la société ETUDE FONCIERE BELLECOUR la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Madame [O] [E] à payer à la société EFB INVESTISSEMENTS la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Madame [O] [E] aux entiers dépens de l’instance ; Maintenir l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

A titre principal, sur l’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, elles soutiennent que la stipulation selon laquelle « en cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE » du délai de levée d’option, concerne l’hypothèse où ledit délai serait expiré, alors que le bénéficiaire aurait été conduit à ne pas lever l’option en raison de la carence du promettant.

Elles font valoir que la procédure invoquée en défense par Madame [W] en cas de carence du bénéficiaire ne concerne que l’hypothèse où le bénéficiaire a d’ores et déjà levé l’option.

Elles considèrent que la carence du bénéficiaire est caractérisée par le fait que Madame [E] n’a pas procédé à la mise en copropriété de l’immeuble concerné, comme le prévoyait la promesse de vente, ce qu’elle admet elle-même.

Elles soutiennent qu’il était pourtant capital qu’elle le fasse avant toute levée d’option puisque l’acte ne portait que sur certains lots du tènement. Elles ajoutent qu’elles devaient pouvoir s’assurer de la régularité du découpage des lots et connaitre le montant potentiel des charges de copropriété.

Elles font valoir qu’il ne s’agissait pas d’une condition suspensive mais d’une condition essentielle de son consentement à la levée d’option.

Elles admettent qu’elles connaissaient la consistance des lots mais que les obligations imposées à ces derniers leur demeuraient inconnues, en l’absence d’établissement de tout règlement de copropriété.

Elles soulignent que Madame [E] omet de mentionner que constitue une obligation légale le fait de communiquer le règlement de copropriété à un futur acquéreur de lots.

Elles concluent ainsi que le fait que ladite promesse ait imparti un certain délai de levée d’option, sans imposer la mise en copropriété du bien avant l’expiration de ce délai, est de nature à priver l’obligation essentielle du promettant de sa substance, l’absence de mise en copropriété préalable ne permettant pas au bénéficiaire de s’assurer de l’étendue de ses obligations et de ses droits avant la levée d’option.

A titre subsidiaire, elles se prévalent d’une rupture abusive des pourparlers, soutenant que la société EFB avait conduit un processus de négociation avec la défenderesse qui s’était notamment matérialisé par la conclusion d’un avant contrat. Elle ajoute que Madame [E] a également accompli des manœuvres dans le but de s’octroyer le travail réalisé pour son compte.

S’agissant des préjudices occasionnés par cette rupture, elles soulignent que les longues heures de négociations qui ont occupé EFB auraient pu être consacrées à la recherche de nouveaux contrats, relevant qu’en parallèle elle avait déjà entamé des démarches auprès de potentiels acheteurs.

Sur la caducité du contrat de maîtrise d’œuvre, elles confirment l’existence de celui-ci, dépourvu de prix en somme d’argent.

Selon elle, il trouve sa réelle contrepartie dans la conclusion future d’un contrat de vente, la décote substantielle appliquée sur le prix de cession devant lui permettre de réaliser une marge sur la vente des immeubles. Elle déduit de la réticence de Madame [E] que cet élément essentiel a disparu.

Rappelant les prestations réalisées, en termes de communication de devis, de démarches pour l’obtention des autorisations administratives, elle prétend ainsi avoir le droit à une restitution en valeur.

Concernant les demandes reconventionnelles de Madame [E], elles rappellent, s’agissant de la remise en état des lieux, avoir déjà procédé à leur charge au changement de serrures, de nouvelles clés ayant été remises aux Consorts [E] le 22 septembre 2021.

S’agissant des trous qu’elles auraient réalisés, elles font valoir que, s’étant délestées des clés de l’immeuble, dont elle rappelle la vétusté, leur demande de réparation présentée pour la première fois le 12 janvier 2022 apparaît tardive et infondée.

Madame [O] [E] demande, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 mars 2024 de :

Sur les demandes à titre principal

Rejeter la demande de la Société EFB tendant à voir ordonner la vente forcée des lots n°10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 34, 25, 36, 37 de l’immeuble sis [Adresse 4] à son bénéfice et rejeter la demande de publication du jugement, Sur les demandes à titre subsidiaire

Rejeter la demande de la Société EFB en condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts,Rejeter la demande de la Société EFB INVESTISSEMENTS en caducité du contrat de maîtrise d’œuvre, Rejeter la demande de la société EFB INVESTISSEMENTS en condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 51 350,00 €Sur les demandes reconventionnelles de Madame [E]

Condamner la Société EFB à payer à Madame [E] la somme de 55 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 28 janvier 2021, Condamner in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS à payer à Madame [E] la somme de 9 760,00 € représentant le coût des travaux de remise en état de l’immeuble, En tout état de cause

Rejeter les demandes, fins et conclusions présentées par les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS, Condamner in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS à payer à Madame [E] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Condamner in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l’instance.

A titre liminaire, elle conteste tout démarchage de la société EFB pour l’accomplissement de prestations de maîtrise d’œuvre, aucun contrat n’ayant été signé en ce sens.

Elle souligne que les mails dont les requérantes se prévalent n’émanent pas d’elle et ne peuvent en tout état de cause être reconnus comme étant un mandat.

Elle conclut que la société EFB n’avait aucune obligation d’accomplir les démarches visées, ces dernières apparaissant prématurées tant que l’acte définitif n’était pas réitéré.

Elle ajoute que la requérante était intéressée au bon déroulement des démarches et futurs travaux à engager.

S’agissant des engagement pris pour la revente de certains appartements, elle considère qu’il était risqué pour elle de s’engager auprès d’acquéreurs tant que la réitération de l’acte n’était pas intervenue.

Sur la demande en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente, elle rappelle qu’aucune condition suspensive n’était prévue quant à la mise en copropriété du bien, les sociétés demanderesses ne pouvant dès lors se prévaloir d’une quelconque carence de sa part.

Elle souligne qu’il n’a jamais été prévu que la mise en copropriété intervienne avant la date de levée d’option mais « dès avant la réitération de la vente ».

Elle ajoute que la mise en copropriété est de droit dès lors que l’immeuble devient la possession de plusieurs propriétaires. Elle rappelle de même que la société EFB connaissait parfaitement la consistance des biens objets de la promesse, un état descriptif de division détaillant les différents lots de l’immeuble ayant déjà été établi, les lots à acquérir y étant décrits. Elle en déduit que la mise en copropriété ne lui aurait pas permis d’être mieux renseignée.

Elle conclut que la mise en demeure que la société lui a envoyée ne saurait remettre en cause la caducité de la promesse, le délai du 1er juin étant largement expiré, précisant n’avoir jamais donné son accord pour repousser les délais de signature.

Sur le caractère non écrit de la clause de levée d’option, elle souligne que, contrairement aux affirmations adverses, un délai était bien prévu pour la mise en copropriété, sur lequel la société EFB, professionnelle de l’immobilier, n’a jamais émis la moindre remarque avant le 1er juin 2021.

Alors qu’elle disposait des clés et de l’état descriptif de division, Madame [E] conclut qu’elle ne peut estimer ne pas avoir pu se convaincre de la consistance des biens acquis et de l’étendue de ses obligations.

Elle ajoute que, quand bien même cette mise en copropriété était une condition essentielle de son consentement, elle ne ressort pas des conditions dont l’absence de réalisation était susceptible d’entrainer la caducité de l’acte.

Elle conclut de même que l’obligation de transmission d’un règlement de copropriété avant toute vente d’un immeuble soumis à ce statut est étrangère aux débats puisque ceux-ci ne portent selon elle que sur le respect d’obligations au moment de la vente d’un bien mais pas sur l’encadrement juridique et contractuel d’une levée d’option.

Sur la rupture abusive des pourparlers, elle relève qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, le défaut de réitération étant exclusivement imputable à la carence de EFB qui n’a pas levé l’option dans le délai fixé.

Elle ajoute que la fixation d’un nouveau prix par elle n’est pas fautif, n’étant plus tenue par la promesse devenue caduque.

Elle affirme n’avoir pris conscience de cette caducité qu’à la fin du mois de septembre 2021, lors d’un rendez-vous avec le Notaire, apprenant également que plusieurs démarches avaient été accomplies auprès de la mairie par EFB, cette dernière ne l’en ayant pas informée.

Sur le préjudice invoqué, elle considère en tout état de cause que les requérantes ne peuvent invoquer qu’une perte de chance de conclure des contrats ou encore du temps passé pour la mise au point des travaux de rénovation.

Sur la caducité d’un contrat de maîtrise d’œuvre, reprenant ses premiers développements, elle souligne qu’il n’a jamais été question d’un règlement de ses démarches en contrepartie de la signature d’une vente à un moindre coût.

Concernant le quantum de leurs demandes, elle relève qu’aucune pièce ne vient les corroborer, ajoutant que les requérantes ne justifient pas avoir réglé des sommes lui permettant d’en solliciter la restitution.

Sur ses demandes reconventionnelles, elle rappelle les termes contractuels concernant l’indemnité d’immobilisation et la demande qu’elle a formée par courrier du 20 avril 2022.

Sur la remise en état des lieux, elle reproche à Monsieur [Y], le gérant des sociétés requérantes, d’avoir cassé les serrures et percé des trous pour rentrer dans les lieux, après s’être fait voler l’intégralité des clés en septembre 2021, sans procéder à aucune remise en état ou remplacement des serrures à l’identique, celles-ci ayant été remplacées par de simples verrous.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 septembre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 03 décembre 2024, a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes des sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS

Sur la demande de vente forcéeL’article 1124 du code civil rappelle que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Il ressort des termes de l’article 1170 du même code que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente signée par les parties le 30 janvier 2021 prévoit :

« DROITS DU BENEFICIAIRE

(…) A défaut pour le Bénéficiaire de lever l’option dans les formes et délais convenus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le Bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant alors de plein droit considérée comme caduque, sauf s’il y a lieu l’effet de la clause « indemnité d’immobilisation », ci-après, le Promettant recouvrant par l’échéance du terme son entière liberté. »

« Mise en copropriété de l’immeuble à effectuer

(…) L’immeuble susvisé sera préalablement mis en copropriété dès avant la réitération de la vente.

Sa désignation devra correspondre à celle précitée ci-dessus et ainsi être conforme à celle établie par Monsieur [G] [I], Géomètre-Expert à [Localité 11], dans son état descriptif de division sous signature privée réalisée à [Localité 11] le 18 décembre 2020 ».

L’acte reprend ensuite, au titre « Les lots de copropriété suivants » la répartition par étage de chaque lot, en indiquant la surface des appartements et les tantièmes de copropriété par rapport aux parties communes générales.

Il précise de même, au titre « Plans des lots » qu’une copie des plans des lots de l’état descriptif de division est annexée à l’acte.

Il stipule également, au titre « ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION- REGLEMENT DE COPROPRIETE :

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division établi par Monsieur [G] [I], Géomètre-Expert à [Localité 11], aux termes d’un acte sous signature privée en date à [Localité 11], du 18 décembre 2020 ensuite déposé au rang des minutes de Maître [M] [R], Notaire à [Localité 11], suivant acte à recevoir, qui sera régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2.

Le règlement de copropriété sera établi aux termes d’un acte à recevoir par Maître [M] [R], Notaire à [Localité 11], qui sera régulièrement publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2. »

Enfin, il ressort également de l’acte, au titre « REMISE DES PIECES » que « le PROMETTANT déclare que la copropriété n’a ni syndic ni président nommés par les copropriétaires, il a donc été impossible d’obtenir les renseignements obligatoires issus de cet article (L721-2 du code de la construction et de l’habitation) (…) Le PROMETTANT ne peut ainsi exécuter son obligation de délivrance.

Le BENEFICIAIRE déclare en toute hypothèse vouloir persister dans sa volonté d’acquérir. »

Ainsi, il ressort de ces éléments que la mise en copropriété de l’immeuble n’a pas été érigée en condition suspensive de la vente.

Les requérantes ne prouvent pas davantage que ce défaut de mise en copropriété, avant l’expiration du délai pour lever de l’option, priverait l’obligation essentielle du promettant de sa substance.

En effet, l’acte reprend déjà la composition des lots de copropriété ainsi que leur plan, l’état descriptif de division étant également annexé, le bénéficiaire ne pouvant ainsi prétendre ne pas connaitre la répartition des parties privées et des parties communes.

De plus, les requérantes versent également aux débats un devis daté du 30 avril 2021, contresigné par Monsieur [Y], dont l’objectif indiqué est la reprise de la rédaction liée à la mise en copropriété de l’opération ayant trait à l’immeuble du [Adresse 6]. Celui-ci prévoit entre autres la réalisation de la reprise de l’état descriptif de division avec l’identification des lots privatifs, le calcul des quotes-parts de copropriété, la définition des parties communs générales, spéciales et privatives.

Par ailleurs, l’affirmation des sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS interpelle d’autant plus qu’elles soulignent dans leurs écritures avoir « engagé des négociations avec de potentiels sous-acquéreurs », signant une promesse unilatérale de vente portant sur cinq des lots devant lui être concédés et recevant deux offres fermes d’achat visant des lots précis. Les engagements pris par celles-ci étaient dès lors en contradiction avec la méconnaissance des droits et obligations qu’elles allèguent.

Elles ne démontrent donc pas, alors que la promesse prévoyait que le règlement de copropriété devait être reçu par le Notaire ayant dressé le présent acte mais également que la promettante avait jusqu’à la réitération de la vente pour procéder à la mise en copropriété de l’immeuble, qu’elle n’était pas en mesure de lever l’option avant l’expiration du délai fixé.

A cet égard, alors qu’elles reconnaissent elles-mêmes être des professionnels de l’immobilier, il ne ressort pas des débats qu’elles auraient fait valoir cette problématique auprès du Notaire ou de Madame [E], en sollicitant notamment la signature d’un avenant prorogeant le délai pour lever l’option.

Dans son mail du 29 septembre 2021, le fils de Monsieur [K] [Y] évoque d’ailleurs « la gestion de la future copropriété sis [Adresse 3] » ainsi que les démarches accomplies dans la perspective de la rénovation de l’immeuble des communs, indiquant même « nous avons établi une côte part en fonction de la superficie privative acquise puisque les tantièmes n’ont pas encore été calculés » sans faire valoir une quelconque inquiétude ou situation de blocage à ce titre.

Dès lors, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENT ne sont pas fondées à se prévaloir des stipulations de la promesse de vente relatives à la carence du PROMETTANT, cette dernière n’étant pas caractérisée.

En revanche, la promesse prévoit ensuite :

« 3°) Renonciation à la vente par le BENEFICIAIRE-Carence du BENEFICIAIRE

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas levé l’option dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, le BENEFICIAIRE sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant touts manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’auraient exprimées lee BENEFICIAIRE.

De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le BENEFICIAIRE de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du PROMETTANT et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du PROMETTANT sur le BIEN, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente ou d’une décision judiciaire ».

Dès lors, quand bien même l’ETUDE FONCIERE BELLECOUR a mis en demeure Madame [E] de réitérer la vente, le 13 novembre 2021, force est de constater que le délai pour lever l’option était largement expiré depuis plus de cinq mois, la promesse étant ainsi caduque.

Leur demande de vente forcée sera donc rejetée.

Sur la rupture abusive des pourparlersL’article 1112 du code civil dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

L’article 1121 du même code précise que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

Il est constant que les premiers échanges concernant l’immeuble visé de la [Adresse 14] ont eu lieu entre le fils de Madame [E] et Monsieur [K] [Y] dès le mois de février 2015, six ans avant la signature de la promesse de vente, le second ayant fait connaitre au premier son souhait de « s’aligner » sur les autres offres d’achat pouvant être émises.

Néanmoins, non seulement Madame [E] n’a jamais été partie à ces échanges, mais ces derniers se sont limités à une série de mails du même jour, au terme duquel aucune négociation n’a été engagée entre les parties, contrairement à ce que prétendent les demanderesses.

Ce n’est qu’ultérieurement que le fils de Madame [E] et Monsieur [Y] ont évoqué l’idée de céder une partie des étages de l’immeuble à la société EFB INVESTISSEMENTS, pour financer le coût de rénovation des autres étages, sans qu’aucune discussion ne s’engage davantage entre eux quant au prix fixé ou encore aux diligences que l’entreprise devrait accomplir dans le cadre du projet de rénovation.

Ce mail est d’ailleurs intervenu le 13 octobre 2020, sans que Madame [E], qui est pourtant à la seule partie défenderesse à l’instance, n’y soit davantage associée, ce moins de trois mois avant que la promesse de vente ne soit effectivement signée.

Dès lors, alors qu’il a été démontré qu’aucune faute ne peut être reprochée à Madame [E] quant au défaut de levée d’option dans le délai contractuellement fixé, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS ne sont pas fondées à soulever une quelconque mauvaise foi de sa part.

En effet, alors que la caducité de la promesse était acquise, la défenderesse était libre de tout engagement et d’augmenter ainsi le prix de cession, quand bien même elle venait d’être destinataire du dossier complet de rénovation de l’immeuble.

A cet égard, il ressort des débats que la fille de Madame [E] a fait connaitre à la société EFB INVESTISSEMENTS, après avoir eu confirmation par le Notaire le 04 octobre 2021 de la caducité de la promesse de vente, le souhait de sa mère de confirmer la vente avec elle mais avec un nouveau prix de cession à hauteur de 670 000 euros (contre 550 000 euros le 28 janvier 2021).

Leur demande au titre de la rupture abusive des pourparlers sera donc rejetée.

Sur la caducité du contrat de maitrise d’œuvreL’article 1186 du code civil rappelle que le contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Il précise que la caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

L’article 1352 prévoit de même que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible en valeur, estimée au jour de la restitution.

Les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS se prévalent donc de l’existence d’un contrat de maîtrise d’œuvre, soutenant notamment s’être vus confier la réalisation de démarches aussi bien administratives qu’auprès d’entreprises (demandes de devis), trouvant leur contrepartie dans la décote du prix de vente.

A ce titre, il n’est pas contestable que de telles diligences ont été accomplies par Monsieur [Y], y compris alors que le délai de levée de l’option était expiré, les devis visés étant d’ailleurs exclusivement au nom de ce dernier.

Néanmoins, alors qu’aucun écrit n’a été dressé entre les parties, les échanges de mails produits par les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS (auxquels Madame [E] n’a pas davantage participé) mettent en évidence qu’aucun mandat dans le projet de rénovation de l’immeuble n’a été confié aux requérantes. En effet, le fils de la défenderesse ne fait qu’évoquer des idées pour les futurs travaux et la venue d’artisans pour chiffrer les travaux.

Leur dernier échange, le lendemain de de la signature de la promesse de vente, ne porte pas davantage sur les démarches que devrait accomplir la société bénéficiaire. Elle ne fait pas plus référence à une négociation préalable entre eux du prix d’achat. En réalité, le fils de Madame [E] y évoque essentiellement l’opportunité de faire réaliser en même temps les travaux de rénovation des étages leur appartenant et ceux des étages que la société EFB INVESTISSEMENTS acquiert, afin de gagner en efficacité et de diminuer les coûts.

En tout état de cause, il convient de souligner que les demanderesses étaient elles-mêmes directement intéressées au bon déroulement des démarches et futurs travaux à engager puisqu’elles procédaient à l’acquisition d’une partie de l’immeuble devant être rénové avant que les lots puissent être revendus.

Dès lors, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [E]

Sur le versement de l’indemnité d’immobilisationL’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente rappelle :

« En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessus prévues, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE-CINQ MILLE EUROS (55 000,00 EUR) et indépendamment de la durée de la promesse de vente. (…)

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 55 000 €, le Bénéficiaire s’oblige à le verser au Promettant au plus tard dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option, pour le cas où le Bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait »

Autrement dit, l’acte prévoit que l’indemnité d’immobilisation est due au bénéficiaire, y compris lorsque celui-ci n’a pas levé l’option à l’expiration du délai fixé.

Alors que les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS ne contestent pas que les conditions suspensives prévues avaient été réalisées, qu’il a déjà été retenu que le défaut de levée d’option par la promettante n’était pas imputable à Madame [E], il y a donc lieu de condamner la Société EFB à payer à Madame [E] la somme de 55 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente susvisée.

Sur le coût de remise en état de l’immeubleL’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas contesté que le fils de Monsieur [Y] a été victime du vol des clés de l’immeuble, le 11 septembre 2021, clés qui lui avaient remises le 1er février précédent.

Néanmoins, si les demanderesses affirment dans leurs écritures avoir déjà procédé à leur charge au changement de serrures et remis de nouvelles clés à Madame [E], le 22 septembre suivant, force est de constater qu’elles ne communiquent aucun élément venant corroborer leurs affirmations.

En effet, si le fils de Monsieur [Y] a indiqué dans un mail du même jour que de « nouveaux doubles de clés sont disponibles, mon père vous les déposera à votre rendez-vous de 14 :00 il me semble », les sociétés requérantes ne produisant néanmoins aucune facture démontrant qu’elles ont bien pris en charge leur remplacement.

Or, si les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS font valoir la tardivité de la demande financière de Madame [E], il ressort néanmoins d’un mail adressé par le gestionnaire CITYA qu’il leur a été demandé, dès le 21 décembre 2021, d’effectuer « le changement des serrures pour les appartements dont les clés vous ont été volées. »

Alors que les requérantes n’ont manifestement pas répondu à ce courrier, elles ne soutiennent pas davantage avoir répondu au premier courrier adressé par le conseil de Madame [E], le 12 janvier 2022. Celui-ci lui reproche pourtant d’avoir cassé les serrures de certains appartements et effectué des trous dans les murs afin de pénétrer dans chaque lot de l’immeuble après le vol des clés, sans remettre les lieux en l’état, s’agissant non seulement des murs percés mais également des serrures, de simples verrous ayant été installés selon elle.

Par ailleurs, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS soutiennent que l’immeuble a été squatté, ce qui explique l’état de celui-ci. La défenderesse ne le conteste pas, tout en soulignant que ces difficultés sont intervenues postérieurement.

A ce titre, au-delà des photographies versées aux débats, Madame [E] communique un procès-verbal de constat d’huissier de justice, en date du 2 mars 2022. S’il est indéniable que plusieurs mois se sont alors passés depuis les dégradations reprochées, il n’en demeure pas moins que celui-ci ne met pas seulement en évidence la vétusté des locaux. Il démontre que des verrous, décrits comme neufs ou de facture récente ont été installés, les serrures ayant été déposées, certains appartements n’étant pas accessibles, en l’absence de clés. L’huissier relève également dans plusieurs appartements que des trous ont été percés dans les cloisons « de façon à permettre l’accès à l’appartement voisin ».

L’ensemble de ces éléments démontrent ainsi le défaut de remise en état imputé aux requérantes.

Au soutien sa demande de réparation, Madame [E] produit notamment :

Une facture datée du 10 mars 2022, au titre d’un forfait d’ouverture de plusieurs portes, ce pour un montant de 148 euros TTC ;Une facture ayant trait au procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 02 mars 2022, de 447.20 euros ;Un devis, du 7 mars 2022, portant sur la remise en état de portes palières, ce pour un montant total de 3692,70 € ;Un devis, du 10 mars 2022, portant sur la fourniture de douze fois deux verrous, outre la main d’œuvre, d’un montant total de 4351 euros ;Un dernier devis, du 4 mars 2022, portant notamment sur le rebouchage de trous dans différentes cloisons outre l’enduit, pour un montant total de 1122 euros ;Compte-tenu des désordres constatés tenant aux portes, murs et serrures, ces devis, dont les montants n’ont d’ailleurs fait l’objet d’aucune observation de la part des demanderesses, apparaissent justifiés, par rapport au quantum de la demande indemnitaire totale formée par Madame [E].

En conséquence, il sera fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS, parties succombant, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS à verser à Madame [O] [E] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE les sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE la Société EFB INVESTISSEMENTS à payer à Madame [O] [E] la somme de 55 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue dans la promesse unilatérale de vente en date du 28 janvier 2021,

CONDAMNE in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS à payer à Madame [E] la somme de 9 760 euros au titre du coût des travaux de remise en état de l’immeuble,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS à verser à Madame [O] [E] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les Sociétés ETUDE FONCIERE BELLECOUR et EFB INVESTISSEMENTS de leur demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE