N° RG 24/03480 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOG7

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187

Copie certifiée conforme

à :

M^e Dominique JUGIEAU, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

,

[T], société coopérative d’intérêt collectif, anciennement L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU GRAND CHATEAUDUN “LE LOGEMENT DUNOIS”, suite à la fusion du 17 octobre 2022

dont le siège social est 19 rue Henri Dunant, 28200 CHATEAUDUN,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Gladys LACOSTE du cabinet CGL AVOCATS, avocat du barreau de PARIS – demeurant Cabinet secondaire – 4 place Châtelet – 28000 CHARTRES

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [A], [M]

née le 03 Décembre 1987 à TRAPPES (78190)

et

Monsieur, [Y], [H]

né le 16 Mars 1975 à CHARTRES (28000)

tous deux demeurant 80 boulevard Kellerman – 28200 CHATEAUDUN

et représentés par M^e Dominique JUGIEAU, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Janvier 2026 et mise en délibéré au 24 Mars 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2022, la société, [T] a consenti à Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] un bail portant sur un logement sis à Chateaudun .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 25 juin 2024 , d’avoir à payer la somme de 3 104,04 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 29 octobre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 165,28 € au titre des loyers échus au 26 août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties, jusqu’au 20 janvier 2026;

A cette audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 13 066,79 € au 31 décembre 2025 inclus, et maintient ses demandes, s’opposant à tous délais de paiement.

Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H], représentés par leur avocat, exposent que le logement loué est insalubre et présente des fuites d’eau et de la condensation, que leurs factures d’électricité ont augmenté en raison du défaut d’isolation, qu’ils ont refusé de payer les loyers tant que les travaux n’ont pas été entrepris, que Madame est handicapée et que le couple a un enfant asthmatique et qu’ils ont pris la décision de quitter les lieux et sollicitent des délais de paiement dans cette attente.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026 , la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 30 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux ; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 25 juin 2024 , le bailleur a fait commandement aux locataires d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 26 août 2024 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

Les locataires soulèvent une exception d’inexécution au motif que le logement serait insalubre et qu’il présente beaucoup de désordre;

Le bailleur réplique qu’il n’a jamais été destinataire de la moindre réclamation de leur part;

Le dossier des locataires remis au tribunal ne comporte aucune pièce justificative de leur réclamation (ni d’échanges avec le bailleur, ni de constat d’huissier des lieux, etc etc);

Par ailleurs, les photos produites n’ont pas date certaine et rien ne justifie qu’elles proviennent du logement loué et certains photos ne font que constater un défaut d’entretien;

Dans la mesure où les locataires ne justifient d’aucun élément ni d’avoir saisi le juge des loyers d’une demande d’expertise ou de suspension du paiement des loyers, le tribunal les déboute de leur exception;

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 13 066,79 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

En l’espèce, il ressort des explications des locataires ainsi que du rapport de diagnostic social que leurs ressources totales annuelles sont de 13 185 € qu’ils ont deux enfants à charge, et qu’aucun d’eux ne travaille ;

Ils sollicitent des délais de paiement mais, compte tenu de l’absence de ressources et du montant important de l’arriéré de loyers, il est évident qu’ils ne pourront pas respecter des délais de paiement, ce d’autant qu’il s’agit d’un logement social et que la liste d’attente de locataires en mesure de régler le loyer est importante;

dans ces conditions, le tribunal rejette leur demande de délais de paiement et ordonne leur expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte .

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail;

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 80, Boulevard Kellermann 28200 CHATEAUDUN, sont réunies à la date du 26 août 2024;

CONDAMNE solidairement Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] à payer à la société, [T], la somme de 13 066,79 euros (treize mille soixante six euros et 79 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

PRONONCE l’expulsion de Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] à payer à la société, [T], à compter du 1er janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE solidairement Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] à payer à la société, [T] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les Madame, [M], [A] et Monsieur, [Y], [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION