TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

AFFAIRE N° RG 23/01011

N° Portalis DBWX-W-B7H-DB2N

AFFAIRE :

S.C.I. LPJD

C/

[E] [B], S.A. AXA FRANCE, S.A. SURAVENIR ASSURANCES

APPEL

N°

du

— Copie exécutoire délivrée à

M^e CLEMENT

M^e MAUREL FIORENTINI

Me [Localité 2]

M^e PASZEK

— Copie à

M^e CLEMENT

M^e MAUREL FIORENTINI

Me [Localité 2]

M^e PASZEK

— copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.C.I. LPJD, RCS [Localité 1] 519 019 327

Actuellement domiciliée chez Monsieur [X] [B], sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats postulant, Maître Matthieu MAUREL FIORENTINI de la SELARL MONTARRY – MAUREL FIORENTINI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [B]

né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

défaillant

S.A. AXA FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Valéry-pierre BREUIL de la SCP BREUIL AVOCAT, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocats plaidant

S.A. SURAVENIR ASSURANCES SA SURAVENIR ASSURANCES, immatriculée au RCS de [Localité 4], dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur de M. [E] [B] (n° de Police GC00839371 – n° de sinistre 20191135591)

dont le siège social est sis [Adresse 6] / FRANCE

représentée par M^e Sophie PASZEK, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEFENDEUR

***

Vu les articles 786 et 786-1 du Code de Procédure Civile,

Conformément à l’article 779 alinéa 3 du Code de Procédure Civile, par ordonnance de clôture du 17 Décembre 2025 les avocats des parties ont été autorisés à déposer leurs dossiers pour le 12 février 2026.

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier a mis l’affaire en délibéré au 16 Avril 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Marc POUYSSEGUR assesseurs.

.

Les avocats en ont été avisés le 12/02/2026

Le jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur.

Conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, le jugement a été rendu contradictoirement ou manière réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au Greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte introductif d’instance en date du 29 juin 2023 auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel la partie demanderesse, en l’occurrence, la SCI LPJD, société civile immobilière inscrite au RCS de NARBONNE n°519019327, dont le siège social est sis [Adresse 7] à LEZIGNAN CORBIERES (11200), actuellement domiciliée chez Monsieur [X] [B], sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, ont assigné devant le tribunal de céans, la SA AXA France IARD, dont le siège est sis [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en paiement d’indemnités dans le cadre de l’exécution du contrat d’assurances multirisque immeuble n°1042980004, suite à l’incendie du 22 décembre 2019, ayant ravagé l’ immeuble à usage locatif sis [Adresse 9] à LEZIGNAN CORBIERES (11200), composé de 8 appartements et de locaux commerciaux, et ainsi, au visa des articles 1103, 1104, 1231 et suivants du code civil,

° Condamner la société AXA au paiement de :

— La somme de 889.205,34 € au titre du solde de l’indemnité principale

— La somme de 184.761,72 € au titre des démolitions/déblais sauf autre compte

— La somme de 109.200 € au titre de la perte contractuelle des loyers,

— La somme de 54.600 € par an pour la période excédant les deux ans contractuels de perte de loyers et ce jusqu’à parfait paiement de l’indemnité principale

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à hauteur de 10 000, 00 € à la partie défenderesse, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance du juge des référés en date du 7 juillet 2020, désignant Monsieur [U], expert judiciaire,

Vu le rapport de Monsieur [U] du 10 Juillet 2022,

Vu les conclusions de désistement prises par la société SCI LPJD qui, estimant avoir été rempli de ses droits après rapprochement avec la compagnie d’assurances, ne poursuit plus les mérites de son assignation, ce que la compagnie AXA a accepté.

Vu l’acte introductif d’instance des 25 octobre et 06 novembre 2023, enrôlée sous le numéro RG23.01662, par lequel la compagnie AXA se retourne contre Monsieur [E] [B], occupant de l’immeuble incendié et sa compagnie d’assurances personnelle, la SA SURAVENIR ASSURANCES, pour être garanti de l’indemnisation du sinistre.

Vu la jonction de cette procédure sous le numéro RG23.01011.

Vu les conclusions récapitulatives de la compagnie AXA :

° Sur la force exécutoire du protocole d’accord transactionnel :

Vu le protocole d’accord transactionnel singé entre la compagnie AXA et son assurée la SCI LPJD,

Vu l’article 384 du Code de procédure civile,

Donner force exécutoire au protocole d’accord transactionnel.

Juger que chacune des parties conservera ses dépens conformément à l’accord.

° Sur le recours subrogatoire de la compagnie AXA, à l’encontre des appelés en cause :

Vu le contrat d’assurance souscrit,

Vu les sommes versées par la compagnie AXA à son assurée la SCI LPJD,

Vu l’article L121-12 du Code des assurances,

Rejeter purement et simplement l’ensemble des moyens et demandes de la SA SURAVENIR ASSURANCES

Condamner in solidum M. [E] [B] et son assureur la SA SURAVENIR ASSURANCES au paiement de la somme d’un million cent trente-trois mille cinq cent vingt euros et quatre-vingt-seize centimes (1.133.520,96€), au profit de la SA AXA France IARD, au titre de la subrogation des indemnités d’assurance payées.

Condamner in solidum M. [E] [B] et son assureur la SA SURAVENIR ASSURANCES au paiement de la somme de 5.000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les écritures en réponse de la partie défenderesse incidente, qui défini sa position ainsi :

Vu l’article 1353 du code civil

Vu le contrat de bail du 1.06.2017

Vu les conditions particulières du contrat d’assurance habitation du 24.10.2027,

Vu les conclusions de l’expert judiciaire, notamment en page 30 et 31 du rapport en réponse à la question « étendue et point d’origine de l’incendie »,

Dire que M. [E] [B] louait un appartement composé de 2 pièces de 60 m² sans dépendance situé au premier étage de l’immeuble appartenant à la SCI LPJD,

Dire que la mezzanine située au-dessus de l’appartement loué par M. [E] [B] était accessible uniquement par le couloir commun du premier étage de l’immeuble appartenant à la SCI LPJD,

Dire que la mezzanine n’était pas rattachée à l’appartement loué par M. [E] [B] et que dès lors, elle n’était pas garantie dans le cadre du contrat d’assurance habitation souscrit par M. [E] [B] en date du 24.10.2017,

Dire qu’AXA FRANCE ne rapporte pas la preuve que la mezzanine située au-dessus de l’appartement loué par M. [E] [B] et assurée par SURAVENIR était rattachée audit appartement,

Dire qu’AXA FRANCE est donc mal fondée dans son appel en relever et garantir à l’égard de SURAVENIR ASSURANCES,

Débouter AXA FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’égard de SURAVENIR ASSURANCES,

A toutes fins, et à titre très subsidiaire,

Vu l’article L.113-8 du code des assurances,

* Déclarer AXA irrecevable à invoquer des arguments de défense pour M. [E] [B], tenant le défaut de qualité à agir,

* Prononcer la nullité du contrat souscrit en date du 24.10.2027 auprès de SURAVENIR pour fausse déclaration intentionnelle à l’encontre de M. [E] [B] s’il s’avérait que la mezzanine était rattachée à l’appartement assuré,

A titre infiniment subsidiaire,

* Dire que le protocole d’accord passé entre la SCI LPJD et AXA n’est pas opposable à la SA SURAVENIR,

* Débouter AXA de ses demandes en relevé et garantie a minima de l’indemnité complémentaire consentie d’un montant de 478 914,76 € non justifié,

* Condamner AXA FRANCE à payer SURAVENIR ASSURANCES la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC,

* Condamner AXA France aux entiers dépens.

Vu l’absence de constitution de la partie requise, Monsieur [E] [B], qui défaillant, laisse le tribunal, dans l’ignorance de quelconques moyens de défense, ce qui laisse présumer qu’il n’a aucun argument contraire ou autres pièces justificatives susceptibles d’éclairer utilement le débat, le juge ayant en tout état de cause, obligation de vérifier en tous points les éléments de la cause, la valeur probante des pièces versées aux débats et de statuer en droit sur la pertinence des prétentions présentées par la partie requérante.

Vu la tentative de médiation favorisée par le tribunal,

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu l’ordonnance en date du 17 décembre 2025, prévoyant la clôture de l’instruction à la date du 05 février 2026, fixant l’affaire à l’audience de jugement du 12 février 2026 où elle a été mise en délibéré à la date du 16 avril 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il convient de signaler que ce dossier est adossé et est en lien avec un autre dossier pendant devant la juridiction, sans jonction et traité parallèlement qui concerne l’action autonome et distincte du locataire commercial de la SCI propriétaire de l’immeuble incendiée, partant des mêmes faits et opposant la SCI LPJD à son assureur AXA et aux consorts [B], notamment pour le lot présenté comme étant le siège de l’incendie, assuré par SA SURAVENIR. RG 23.01484

° Il est constant que la SCI LPJD est propriétaire d’un immeuble à usage locatif sis, [Adresse 10] à LEZIGNAN CORBIERES (11200) composé de 8 appartements et de locaux commerciaux

Cet immeuble est assuré auprès de la Compagnie AXA France suivant contrat multirisques immeuble n°1042980004, notamment pour le cas d’incendie.

Le 1er juin 2017, la SCI LPJD a notamment consenti un bail d’habitation d’un de ses appartements

à M. [E] [B].

Le 22 décembre 2019, cet immeuble a été détruit par un incendie.

La compagnie AXA a mis en place une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 7 juillet 2020, M. [U] a été désigné, avec pour mission notamment de déterminer la zone de départ de feu.

M. [E] [B] a appelé en expertise commune son assureur.

Par ordonnance en date du 1 juin 2021, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SA SURAVENIR ASSURANCES, assureur habitation de M. [E] [B].

La SCI LPJD a saisi le juge des référés pour l’obtention d’une provision.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2021, le juge des référés lui a accordé une provision de 100.000,00 € puis sur nouvelle saisine du 3 avril 2023, le juge des référés a accordé en date du 8 août 2023 à la SCI LPJD la somme 250.000,00€ à titre de provision.

Le 10 juillet 2022, M. [U] a déposé son rapport.

I – Sur les circonstances de l’incendie

L’expertise très documentée de Monsieur [U] déposé le 10 juillet 2022, en développement et complément des éléments déjà recueillis dans le cadre de l’enquête pénale ainsi que le rapport du SDIS et que l’expertise corroborent, permet, photographies à l’appui, de prendre la mesure du sinistre dans son ampleur, sa propagation et ses conséquences définitives sur l’état du bâtiment quasiment détruit, en état de péril grave et imminent, acté par un arrêté de la commune de [Localité 5] [Localité 6] en date du 30 décembre 2019.

Avec minutie et recoupements pour reconstituer la configuration intérieure de l’immeuble entièrement détruite, l’expert a pu de façon circonstanciée la genèse de l’incendie, dans sa mécanique précise, aboutissant à une localisation précise, même si le fait déclencheur en tant que cause n’est pas identifiée de sorte que si la cause reste indéterminée, en revanche, la zone de départ est elle parfaitement identifiée et comme la plus probable, à l’endroit d’une mezzanine à la disposition de Monsieur [E] [B], parfaitement positionnée dans les plans en page 29, 30 et 31, étant précisé que l’hypothèse d’un départ dans l’appartement de la dame [G] est totalement exclue..

L’expert précise ainsi « C’est donc une zone intermédiaire que nous privilégions pour le départ de feu, à savoir la mezzanine située en inter-niveaux, et accessible depuis le couloir desservant l’appartement de [E] [B]. Il s’agit d’une mezzanine, dont Monsieur [E] [B] nous a indiqué lui-même lors de la réunion qu’elle servait de bureau entre autres, sans plus de précisions…. Un incendie né dans cette pièce intermédiaire et se développant verticalement dans un premier temps puis horizontalement, provoquerait des dégâts et selon une temporalité qui seraient tous deux en accord avec les éléments constatés et les témoignages recueillis »

S’agissant de la cause directe de l’incendie, selon l’expert, « celle-ci est impossible à déterminer avec précision en l’état de destruction du bâtiment. »

Et Monsieur [U] d’énumérer des hypothèses :

Nous ne pouvons pas écarter la cause accidentelle, notamment en provenance de l’installation électrique, étant donné qu’il est avéré des différentes dépositions que :

— l’installation des appartements n’a pas fait l’objet d’une division de comptage lors de la création des appartements ( la production à l’expert par la SCI LPJD d’une attestation CONSUEL ou d’un rapport favorable de bureau de contrôle propre à la configuration en appartements multiples n’a jamais été faite)

— la présence avérée d’une chambre de culture est aussi génératrice de branchements non normés ni contrôlés, dans une ambiance humide, de fait dangereuse

Nous ne pouvons pas non plus écarter la cause malveillante, tant il ressort du dossier pénal que plusieurs personnes non résidentes semblaient connaître le code d’entrée et que l’activité de culture de cannabis pouvait engendrer des actes malveillants par rétorsion.

Il convient de souligner à ce stade que :

La présence avérée d’une chambre de culture de cannabis ainsi que l’existence d’un système électrique non conforme constituent la cause probable de l’incendie : l’expert insiste sur le fait que l’ambiance humide et les branchements non conformes mis en place pour les besoins de la culture ont créé un climat propice à la naissance de l’incendie. De plus, la présence de la culture a provoqué l’accélération de la propagation des flammes dans l’ensemble de l’immeuble.

Le procès-verbal de synthèse d’enquête de la gendarmerie de [Localité 7] en date du 03 juillet 2020 met en exergue que la chambre de culture de cannabis à l’origine de la propagation rapide des flammes est la propriété de Monsieur [Q] [B].

A ce titre, Monsieur l’Expert précise : « Le dossier d’enquête pénale démontre l’effectivité de la présence d’une telle installation dans le grenier. Lors de notre fouille des décombres, nous avons-nous même pu en retrouver quelques vestiges notamment sous la forme de 3 douilles de lampes, d’une chaînette de suspension, mais aussi la présence de 4 supports de néons, tout ceci à l’aplomb de la zone indiqué par Monsieur [P] ».

Monsieur [Q] [B], fils de Monsieur [X] [B], gérant de la SCI LPJD, a personnellement installé la chambre de culture dans la mezzanine de l’immeuble lorsqu’il résidait chez son père. Le matériel entreposé par ce dernier, ainsi que les branchements non conformes qu’il avait installés pour sa culture, ont contribué à la naissance de l’incendie et ont accéléré l’embrasement de l’immeuble, suivant une hypothèse la plus avancée.

Dans tous les cas qu’il s’agisse d’une cause technique liée à l’installation technique ou d’un acte malveillant volontaire extérieure, la cause se trouve dans une utilisation anormale de l’immeuble soit au titre de la conformité de ses équipements soit de leur usage inadapté, voire dangereux et interdit, des lieux par les occupants ou du fait des locataires dont le propriétaire est comptable.

Dans aucun cas, la cause ne se trouve dans un cas fortuit ou extérieur.

Au final, Il est important de retenir que si la prise de feu n’est pas identifiée au plan causal, en revanche, la zone où le feu a pris naissance est parfaitement déterminée.

II – Par acte en date du 29 juin 2023, la SCI LPJD a fait délivrer assignation, devant le Tribunal judiciaire de Narbonne, à la SA AXA France IARD aux fins, en vertu du contrat d’assurance multirisque immeuble incendie, de la voir condamnée au paiement de différentes indemnités pour un total de 1 133 520, 96.

Par actes des 25 octobre 2023 et 6 novembre 2023, la compagnie AXA dans le cadre d’un recours subrogatoire a fait délivrer assignation d’appel en cause, à M. [E] [B] et son assureur la SA SURAVENIR, en garantie pour une somme de 579 761, 72 €.

Un protocole d’accord transactionnel a été signé au mois de janvier 2025, entre la compagnie AXA et son assurée la SCI LPJD, portant sur une indemnisation négociée et acceptée à hauteur de 478 914, 56 €.

La compagnie AXA a exécuté les termes de l’accord selon courriels officiels courant mars 2025 de sorte que la demanderesse principale s’est désistée sur les mérites du protocole transactionnel pour lequel il est sollicité la force exécutoire.

Suivant ordonnance du 18 juin 2025, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action de la SCI LPJD à l’égard de son assureur la compagnie AXA, en application de l’article 384 du code de procédure civile.

Il y a lieu de confirmer les effets de l’accord ainsi intervenu entre la SCI propriétaire et l’assureur principal et de constater que le litige n’oppose plus que la compagnie AXA à Monsieur [E] [B] et son assureur.

III – Sur l’action secondaire soutenue par la compagnie AXA à l’encontre de Monsieur [E] [B] et son assureur la SA SURAVENIR ASSURANCES

Le tribunal reste donc saisi du recours exercé par la compagnie AXA à l’encontre de Monsieur [E] [B] et de son propre assureur. au visa de l’alinéa 1er de l’article L121-12 du Code des assurances dispose que :

Cette action repose sur la démonstration factuelle que l’incendie a pris naissance pour une cause indéterminée dans l’espace loué par Monsieur [E] [B], non constitué, assuré auprès de la compagnie SURAVENIR.

a) sur le principe récursoire et sur la présomption de responsabilité supportée par le locataire

En application de l’alinéa 1er de l’article L121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Par ailleurs, il existe, à la charge du locataire, au visa de l’article 1733 du code civil , une présomption de responsabilité dont il ne peut s’exonérer qu’à la condition de rapporter la preuve directe et positive que l’incendie provient d’un cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, circonstance dont l’expertise exclut la possibilité, l’incendie s’expliquant au plan causal soit par un dysfonctionnement électrique des équipements ou à un usage inadapté des locaux ou à une exposition fautive de ceux-ci à une malveillance volontaire.

De plus, le principe de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil selon lequel tout fait, volontaire ou fruit de négligence ou maladresse, de l’homme en lien direct avec un préjudice certain, oblige le tiers responsable à le réparer.

Il a été acté aux débats que la localisation du départ du feu a pu être parfaitement déterminée même si le fait déclencheur n’est pas identifié.

L’article 1242 du Code civil , posant le principe de responsabilité du fait des personnes ou des choses sous a garde, dispose aussi en son alinéa 2 : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. »

b) sur l’implication du local à la disposition de Monsieur [E] [B] au titre de l’occupation de l’espace prolongé par l’existence d’une mezzanine dont il indique qu’elle était à son usage.

L’expert judiciaire, par ses constatations directes personnelles , son analyse, comprenant la synthèse de l’enquête pénale et des observations techniques des intervenants spécialistes de ce type de sinistre, par le recueil des témoignages divers, a, de façon cohérente et documentée, pu expliquer la mécanique de propagation de l’incendie qui lui a permis d’identifier avec une probabilité élevée qui ne donne pas prise au doute, que la prise de feu, qui n’a pu naître au rez-de-chaussée de l’immeuble ou depuis l’appartement [G], se situe dans un espace situé juste au-dessous de cette zone, et dans lequel il a pu se développer avant de percer les planchers successifs avec une intensité déjà très importante, se développant tant verticalement qu’horizontalement.

C’est dans cette zone que se situe l’appartement occupé par Monsieur [E] [B], qui n’est pas associé de la SCI, ou plus exactement dans une zone intermédiaire, parfaitement localisée sur plan, à savoir une mezzanine située en inter-niveaux , et accessible depuis le couloir desservant l’appartement de Monsieur [E] [B] qui de son propre aveu, en avait l’usage et servait de bureau « entre autres ». Une hypothèse, émise à partir d’indices matériels de rampe et montages électriques caractéristiques laisse entendre que cette espace a servi à une culture de plantes de cannabis que l’enquête pénale a aussi évoquée et mis en évidence ( cf Page 20 et 21 du rapport de Monsieur [U]), à propos de Monsieur [Q] [B], fils du gérant de la SCI propriétaire, disposant d’un accès à cette zone du fait ou pas de Monsieur [E] [B], son frère. Il résulte des éléments probants recueillis que Monsieur [Q] [B] a personnellement installé une chambre de culture dans un espace accessible dans la mezzanine de l’immeuble lorsqu’il résidait chez son père. Le matériel entreposé par ce dernier, ainsi que les branchements non conformes qu’il avait installés pour sa culture, ont pu contribuer à la naissance de l’incendie et ont accéléré l’embrasement de l’immeuble.

Toutefois, cette situation, faute d’élément probant univoque, aboutissant à une affirmation certaine qu’elle serait la cause avérée qui a déclenché le départ de feu, reste une hypothèse parmi les autres causes possibles. Il a été considéré que cette réserve ne permet pas d’impliquer Monsieur [Q] [B] comme responsable du sinistre, Monsieur [E] [B] l’ayant laissé en toute hypothèse disposer de cet espace dans un contexte prohibé et dangereux.

L’expert confirme de façon certaine en revanche qu’ un incendie né dans cette pièce intermédiaire et se développant verticalement dans un premier temps puis horizontalement, provoquerait des dégâts et selon une temporalité qui seraient tous deux en accord avec les éléments constatés et les témoignages recueillis.

La compagnie AXA est donc recevable sur le principe à exercer son action secondaire contre Monsieur [E] [B], au delà et indépendamment de sa qualité de locataire preneur certain du T2 loué, qui détermine une présomption légale de responsabilité, mais aussi et avant tout, comme occupant de fait de la mezzanine, disposant ainsi de l’espace visé comme siège de l’incendie, et garant à ce titre de l’usage qu’il fait du bien sous sa garde ou du fait de son usage effectif. Cette utilisation factuelle et principale par Monsieur [E] [B] de la mezzanine, distincte du seul T2 loué pour son logement qui seul détermine le dispositif de l’article 1733 dans les limites de la location contractuellement consentie déterminant la jouissance exclusive du lieu précis, implique la démonstration d’une responsabilité civile en nature délictuelle soit pour faute en lien causal avec le sinistre ou du fait d’une garde certaine du local comme occupant de fait dès lors qu’ il avait la maîtrise des événements pouvant affecter le lieu investi. Il s’agit à ce stade de vérifier si la SCI LPJD, et partant son assureur, peut se prévaloir d’avoir transféré ses droits et obligations de façon exclusive à Monsieur [E] [B].

Aucun avenant n’a concerné de façon explicite ni la mezzanine, ni implicitement au demeurant.

Pour autant, si la situation de fait laisse présumer que Monsieur [E] [B] avait un accès privilégié et toléré à cette zone, cela ne permet pas à la SCI propriétaire qui en sa qualité restait maître en ce lieu et à ce titre, avait tout autant la charge juridique d’en assurer la sécurité, ayant à cette fin souscrit auprès d’AXA, notamment pour le risque incendie, le contrat multirisques N° 10428980004, visant l’ensemble de l’immeuble, sans réserve, n’imposant une clause particulière de prévention incendie que pour la présence de locaux professionnels, qui n’est pas concernée par la situation de Monsieur [E] [B] dont l’occupation de fait de la mezzanine correspond à un usage personnel purement domestique au vu et au su du propriétaire sans rattachement formalisé au contrat de bail signé avec Monsieur [E] [B].

La compagnie AXA n’oppose d’ailleurs aucune clause d’exclusion à son assurée, la SCI LPJD, qui limiterait sa garantie du fait d’occupant de fait. La compagnie AXA entend simplement transférer sa garantie sur les épaules de Monsieur [E] [B] et de son propre assureur, en vertu du titre de location consenti dont AXA considère qu’il inclut aussi la mezzanine, ce qui n’est pas juridiquement établi.

Par ailleurs, Il a été vu dans le cadre du litige parallèlement examiné que les éléments du dossier ne permettent pas d’impliquer de façon certaine la responsabilité distincte de Monsieur [X] [B], comme gérant et de son fils [Q] qui avait aménagé une culture douteuse dans l’espace suspecté. En effet, s’il résulte des éléments de l’enquête pénale que Monsieur [X] [B] était parfaitement au courant de ce que le « grenier » était utilisé à des fins horticoles de nature très spéciale et si en qualité de gérant de la SCI LPJD, Monsieur [X] [B] aurait dû procéder aux diligences nécessaires pour mettre un terme à la culture illicite de son fils et s’assurer de la conformité du réseau électrique éventuellement et probablement détourné par ce dernier pour les besoins de la culture, le dossier n’apporte pas la certitude que la cause qui a déclenché l’incendie se trouve dans cette culture clandestine de cannabis. Cette absence de preuve certaine et univoque ne permet pas à la compagnie d’assurances AXA d’opposer à son propre assuré un manquement contractuel entrant dans une clause d’exclusion ou la faute d’un tiers ou détachable de la SCI elle-même du fait de son gérant.

Il n’est pas davantage démontré que Monsieur [E] [B] peut être considéré comme titulaire d’un droit locatif sur la mezzanine investi sans autre contrepartie et dont l’accès extérieur ne lui était pas réservé exclusivement comme cela est confirmé plus en avant.

c) sur la mobilisation de la compagnie SURAVENIR

La compagnie d’assurances SUR AVENIR dénie en effet sa garantie au soutien de son assuré Monsieur [E] [B] en expliquant en premier lieu que la zone où l’incendie a pris, à savoir la mezzanine bureau n’est pas entré dans le champ contractuel de la police signée par Monsieur [E] [B] de sorte que dans son objet, l’espace en litige indépendant du local assuré, n’est pas entré dans les garanties souscrites et en second lieu, que même dans le cas, où cet espace serait considéré comme un prolongement indissociable de la location déclarée, le contrat ne saurait recevoir application en application des dispositions L113-8 et L113-9 du code des assurances, sanctionnant notamment par le nullité les omissions ou les fausses déclarations quand cette réticence ou cette inexactitude, qui doivent être intentionnelles, change l’objet du risque ou en diminue l’opinion pour l’assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé par l’assuré a été sans influence sur le sinistre. Dans le cas présent, l’existence d’une mezzanine dont l’accessibilité pose question, et sa prise en compte ou pas conditionne sans nul doute les termes du risque couvert.

Prioritairement, il convient de se reporter :

d’une part au contrat principal de location, signé le 1er juin 2017 entre la SCI LPJD et Monsieur [E] [B] qui fait mention , équipements et accessoires de l’immeuble n d’un logement – habitation, disposant de 2 pièces uniquement pour une superficie de 60 m², document dont les paragraphes C et D sont vierges de tout élément descriptif se rapportant à la « désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : » et à « l 'énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun »

d’autre part, au contrat GC00839371 e.NOV Habitat, établi le 24 octobre 2017 sous la déclaration de l’assuré et portant sur un appartement 2 pièces principales et sans autre dépendance signalée.

Le rapprochement des deux documents confirme bien qu’à aucun moment, lors de la conclusion du contrat d’assurances, ni d’ailleurs plus tard, il n’est mentionné une mezzanine doublant la surface, le local ne concernant que deux pièces principales par référence à un T2, sans autre dépendance.

La compagnie SURAVENIR estime que la mezzanine qui peut se définir comme un aménagement intermédiaire intérieur surélevé, aménagé dans un volume principal, était accessible depuis le couloir de l’immeuble, n’était pas rattachée physiquement quant à sa configuration à l’appartement loué, du fait d’un accès totalement indépendant du T2 de Monsieur [E] [B].

En page 43 de son rapport, l’expert judiciaire, répondant aux dires, précise, à propos du local dit « [Adresse 11] Bureau », présentant une surface de plancher de 60m², similaire à celle du logement locatif sous-jacent :

« S’agissant plus particulièrement de l’affirmation que l’appartement de Monsieur [E] [B] serait non recoupé par rapport à la mezzanine, et indiqué par l’expert technique Monsieur [Y], cela n’est pas conforme aux indications ni aux plans qui nous ont été fournis, ceux-ci ayant été commentés et corroborés comme exacts sur site lors des réunions par Monsieur [X] [B] lui-même. D’ailleurs comme on peut le voir sur l’extrait de plan agrandi et figurant en page 31, la mezzanine possède son propre accès extérieur à partir d’un escalier donnant sur le palier commun. Monsieur [E] [B] nous avait bien indiqué lors des réunions que cet espace, inoccupé, avait été investi, par lui-même afin de s’en servir à la fois de bureau et de dépôt pour diverses affaires sans autres précisions. Il nous avait également indiqué son indépendance d’accès par rapport à l’appartement inférieur. Il s’agit donc d’une mezzanine créée sur le plancher haut de l’appartement. L’appartement et la mezzanine ne constituent donc pas un « même volume non recoupé ».

Il en résulte que cette mezzanine avait un accès indépendant du T2, nonobstant la communauté de volume dans l’espace, la distribution des locaux détachée du seul logement loué à Monsieur [B] permettant à n’importe quel autre occupant des lieux d’y pénétrer. Il apparaît aussi que ce local indépendant était sans communication directe avec le logement inférieur, non ouvert sur son volume intérieur.

Cette description complétive est essentielle pour confirmer que la mezzanine, quoique investie à l’usage par Monsieur [E] [B], ne figure pas que ce soit dans le champ contractuel de la location consentie ou dans celui de la police d’assurances s’y rapportant. Aucun avenant n’est venu modifier la mise à disposition originelle pour prendre en compte un espace supplémentaire dont l’occupation ne résulte que de l’initiative de Monsieur [E] [B] au vu et au su du reste de la famille [B] et sans opposition de la part de la SCI LPJD familiale.

En effet, comme cela est démontrée, cette mezzanine que Monsieur [E] [B] avait investie dans les faits après coup, pour s’en servir entres autres de bureau, n’a jamais figuré comme faisant partie de la location, que ce soit en superficie ou en description, ni initialement ni par extension ; la proximité familiale, présidant à l’organisation de l’immeuble laisse penser qu’aucun des membres de la famille n’était ignorant de l’usage partagé de cet espace, dont rien n’indique que l’usage personnel projeté par Monsieur [E] [B] était pour autant exclusif ou privatif. L’absence de jouissance exclusive d’un local ne permet pas de conclure que celui-ci faisait l’objet d’une location juridiquement consentie, impliquant une contrepartie mais d’une simple occupation de fait dont les éléments du dossier ne permettent de démontrer que celle-ci, non exclusive, a été prise en compte autrement que celle d’un espace ouvert, non réservé privativement à Monsieur [E] [B] qui en disposait gratuitement, sans exclusivité.

Il est exact en effet de relever que M. [E] [B] occupait « officieusement » plusieurs locaux à usage de « bureau et autre dépôt pour diverses activités », en son unique qualité de membre de la famille [B], propriétaire de l’immeuble au travers de la SCI LPJD et même au titre de sa qualité d’associé.

Dans ces conditions, le débat sur la nullité du contrat d’assurances est superfétatoire et inutile puisqu’en tout état de cause, le contrat de garantie ne concernait que le logement T2 et que la mezzanine qui n’en n’était pas l’objet, est restée en dehors de la police SURAVENIR, et en réalité, garantie par le contrat d’assurances souscrit par la SCI LPJD auprès d’AXA au titre de la couverture générale de l’immeuble, n’ayant concédé sur cet espace ni de location ni de convention précaire ni un accord quelconque impliquant une contrepartie financière pour l’occupation de fait par l’un de ses membres..

Au final, la compagnie AXA échoue dans sa démarche récursoire de faire supporter les conséquences indemnitaires du sinistre que seul son assuré, la SCI LPJD est appelée à assumer au titre du contrat multirisques 10428980004 qui sera ainsi pleinement mobilisé.

Il échet de débouter la compagnie AXA de toutes demandes subrogatoires secondaires.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, dans ce dossier plus ample , au bénéfice de la partie défenderesse appelée, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 2 500, 00 €, la partie qui succombe, en l’occurrence AXA FRANCE IARD, étant condamnée aux entiers dépens.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière réputée contradictoire, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

A – Sur l’action principale ;

° Constate le désistement d’instance accepté à la suite du compromis transactionnel intervenu entre la SCI LPJD et la compagnie AXA IARD FRANCE

° Donne force exécutoire au protocole d’accord transactionnel dont s’agit

° Juge que chacune des parties conservera ses dépens conformément à l’accord.

B – Sur le recours secondaire de la compagnie AXA à l’encontre de Monsieur [E] [B] et son assureur locatif la compagnie SURAVENIR ASSURANCES

Déboute la compagnie AXA FRANCE IARD sur le fond et la déboute de toutes ses prétentions à l’égard de Monsieur [E] [B] et son assureur locatif.

Condamne la compagnie AXA FRANCE IARD aux entiers dépens

Condamne la compagnie AXA FRANCE IARD à payer à la compagnie CAP SURAVENIR ASSURANCES la somme de 2 500, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU