N° RG 24/02189 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTE4

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 24/02189 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTE4

Minute n°82/2026

copie le 10 février 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 février

2026 à :

— M^e Julie DRECHSLER

— M^e Monique SULTAN

pièces retournées

le 10 février 2026

M^e Julie DRECHSLER

M^e Monique SULTAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [D]

né le 29 Juillet 1985 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représenté par M^e Julie DRECHSLER, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [X] [E] épouse [N]

née le 19 Février 1959 à [Localité 5] (MAROC) (67000)

demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par M^e Monique SULTAN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[V] [F], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 13 juin 2018, M. [Y] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [E] épouse [N] et [B] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Suivant jugement du 1er mars 2023, [B] [N] a été placé sous curatelle pour une durée de 120 mois.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 861,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [E] veuve [N] et [B] [N] le 14 novembre 2023.

Par assignations du 16 février 2024, M. [Y] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [E] épouse [N] et [B] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3 819,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le curateur de [B] [N] a été attrait à la procédure suivant exploit de commissaire de Justice en date du 27 janvier 2025. Jonction a été ordonnée le 04 mars 2025.

Le 02 juillet 2025, [B] [N] est décédé. M. [Y] [D] a abandonné toutes prétentions à l’encontre de sa succession. Une ordonnance d’interruption d’instance à l’égard de M. [B] [N] a été rendue le 07 octobre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2026, M. [Y] [D] maintient l’intégralité de ses demandes mais uniquement à l’encontre de Mme [X] [E] veuve [N], et précise que la dette locative, actualisée au 13 janvier 2026, s’élève désormais à 21 196,47 euros. M. [Y] [D] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il conclut au débouté des demandes de Mme [X] [E] veuve [N].

En réplique, et suivant conclusions du 12 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, Mme [X] [E] veuve [N] demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’interruption d’instance,

— inviter la partie la plus diligente à reprendre l’instance en mettant en cause ses héritiers ;

A titre subsidiaire, Mme [X] [E] veuve [N] sollicite la disjonction de l’action dirigée contre [B] [N], ses héritiers devant la garantir de toutes condamnations. Mme [X] [E] veuve [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec le bénéfice de délai de paiement de 24 mois après un report de 12 mois, ainsi que la condamnation de M. [Y] [D] à payer la somme de 2 000€ de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Mme [X] [E] veuve [N] fait valoir, au visa de l’article 370 du code de procédure civile que l’instance est interrompue par le décès de [B] [N] afin de mettre en cause les héritiers. A titre subsidiaire, dans le cas d’une disjonction, Mme [X] [E] veuve [N] sollicite la condamnation des héritiers à la garantir de toutes condamnations. Elle demande la réserve de ses droits en l’état. S’agissant du montant des sommes sollicitées, Mme [X] [E] veuve [N] souligne que M. [Y] [D] n’en justifie pas s’agissant de la somme de 2 440€, du calcul des charges. Mme [X] [E] veuve [N] soutient avoir toujours été assurée. Selon la défenderesse, la succession de son époux va permettre de dégager un actif qui permettra le paiement de la dette. Elle sollicite un report du paiement accompagné de délais de paiement. Mme [X] [E] veuve [N] soutient que M. [Y] [D] a commis une faute en troublant sa jouissance paisible, notamment en ne réparant pas les plaques de cuisson et en ne sécurisant pas la porte d’entrée.

MOTIVATION

Sur l’interruption d’instance et sur la disjonction

L’article 370 du code de procédure civile dispose qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ;

— la cessation de fonctions du représentant légal d’un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d’un majeur ;

— le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice.

L’interruption de l’instance à l’encontre de M. [B] [N] a été acté par ordonnance du 07 octobre 2025. Il n’y a par conséquent lieu à statuer sur ce point. En l’état, il sera relevé qu’il n’existe plus de demande à l’encontre de M. [B] [N] et ses héritiers.

S’agissant de la demande en garantie contre les héritiers de M. [B] [N], il sera retenu que cette action est, à ce jour, hypothétique. Si Mme [X] [E] veuve [N] avait formulé une demande en garantie contre son époux avant son décès, une disjonction aurait été pertinente. Or, à ce jour, l’action contre [B] [N] étant inexistante, il n’y a lieu à disjonction. Cette demande sera également rejetée. Mme [X] [E] veuve [N] est invitée à saisir le juge compétent en cas de survenance d’un litige sur sa demande de garantie.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [Y] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 861,75 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de Mme [X] [E] veuve [N] ne lui permet pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En effet, Mme [X] [E] veuve [N] perçoit le RSA. Le montant du loyer, auquel il convient d’ajouter la dette locative, constitue un passif bien trop important. Mme [X] [E] veuve [N] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une période de report. S’agissant de la demande de report, au regard du montant de la dette, ce report est inenvisageable, les besoins du bailleur au sens de l’article 1343-5 du code civil s’y opposant.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Y] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

S’agissant d’un local d’habitation et au regard de la situation financière de la locataire, aucune astreinte ne sera prononcée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [Y] [D] verse aux débats un décompte chiffrant, à la date du 13 janvier 2026, la dette de Mme [X] [E] veuve [N] à la somme de 21 196,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [E] veuve [N] ne conteste ni le principe, ni le montant des loyers et des provisions sur charges. Le loyer et charges de juillet 2022 n’a pas été payé, soit la somme de 610€. En 2023, les loyers de octobre à novembre n’ont pas été payés, soit la somme de 1 830€. En 2024, le seul décompte produit pour cette année (pièce 13) fait état d’un loyer de janvier 2024 impayé (610€). Aucune autre pièce ne permet d’appréhender les sommes dues pour l’année 2024. YY sera condamnée à payer la somme de 610€.

En 2025, aucun loyer, ni aucune provision sur charges n’ont été payés, soit la somme de 7 320€.

Finalement le loyer de janvier 2026 n’a pas été payé (610€).

Dès lors, au titre des loyers et provisions sur charges, arrêtés au 13 janvier 2026, M. [Y] [D] met en compte la somme de 610€ (2022) + 1 830€ (2023) + 610€ (janvier 2024) + 7 320€ (2025) + 610€ janvier 2026), soit la somme de 10 980€.

S’agissant des mois de février 2024 à décembre 2024, M. [Y] [D] est invité à faire liquider les indemnités d’occupation de ces mois précis lors de l’exécution de la présente décision, Mme [X] [E] veuve [N] étant condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 610€ à compter du 14 janvier 2024.

S’agissant des régularisations de charges mises en compte, M. [Y] [D] produit le décompte pour les années 2019 (415,10€) et 2020 (499,64€). Ces sommes sont justifiées. Il en est de même de la régularisation de charges pour 2023 (361€). La régularisation de charges 2021 n’est pas prouvée (252,75€), tout comme 2022 (466,38€) Ces deux sommes seront rejetées. Aucune pièce ne justifie les charges 2024. Ces sommes seront également rejetées. En définitive, Mme [X] [E] veuve [N] sera condamnée à payer les sommes de 415,10€ + 499,64€ + 361€, soit la somme de 1 275,74€

Mme [X] [E] veuve [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 10 980€ + 1 275,74€, soit 12 255,74€ au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 3 861,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 610 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [D] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [X] [E] veuve [N] et M. [B] [N] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [Y] [D] ne produit aucune pièce permettant de prouver que la carence de Mme [X] [E] veuve [N] a généré un préjudice sur sa santé psychique. Cette demande sera rejetée.

La faute de M. [Y] [D] n’est pas prouvée. Si Mme [X] [E] veuve [N] allègue que ses plaques de cuisson et sa porte sont détériorées et ne sont pas réparées par la faute de M. [Y] [D], elle ne verse aux débats aucune pièce permettant de la prouver.

M. [Y] [D] et Mme [X] [E] veuve [N] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [E] veuve [N] et M. [B] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [Y] [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme [X] [E] veuve [N] de ses demandes tendant à l’interruption d’instance et à une disjonction ;

DÉBOUTE M. [Y] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE M. [Y] [D] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

déboute Mme [X] [E] veuve [N] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE M. [Y] [D] de sa demande d’astreinte ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juin 2018 entre M. [Y] [D], d’une part, et Mme [X] [E] veuve [N] et [B] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] est résilié depuis le 14 janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [E] veuve [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DEBOUTE Mme [X] [E] veuve [N] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Mme [X] [E] veuve [N] et M. [B] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [X] [E] veuve [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 610 euros (six cent dix euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [X] [E] veuve [N] à payer à M. [Y] [D] la somme de 12 255,74€ (douze mille deux cent cinquante-cinq euros et soixante-quatorze centimes), au titre des régularisations de charges 2019, 2020 et 2023, outre les loyers et indemnité d’occupation dus entre juillet 2022 et le 13 janvier 2026 à l’exception des indemnités d’occupation entre février 2024 et décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 3 861,75 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [X] [E] veuve [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2023 et celui des assignations du 16 février 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [E] veuve [N] à payer à M. [Y] [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge