N° RG 25/00639 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVYX

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

à :

[D] [N]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEUR) :

Monsieur [D] [N],

demeurant 9 rue Traversière Saint-Jean – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 décembre 2024, La SCI Amkara a donné à bail à M. [N] un appartement à usage d’habitation situé 9 rue Traversière Saint Jean à Chartres (28000), moyennant un loyer mensuel de 470 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Par un autre acte sous seing privé en date du 10 décembre 2024, La SCI Amkara a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, La SCI Amkara a fait jouer la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance du locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative, faisant suite aux versements intervenus au titre des loyers impayés, a été réalisée le 27 mai 2025.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 juin 2025 ; puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 3 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcer de la résiliation du bail,L’expulsion de M. [N],La condamnation de M. [N] à lui payer la somme actualisée de 6 506,83 euros au titre des loyers impayés échéance de janvier 2026 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 juin 2025 sur la somme de 2 500 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,La condamnation de M. [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,La condamnation de M. [N] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamnation de M. [N] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, Le constat de l’exécution provisoire.

M. [N], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, « Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, l’assignation du 15 septembre 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au-delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de vois constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 10 décembre 2024 et la quittance subrogative du 27 mai 2025, du 8 septembre 2025, du 29 janvier 2026.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative du 29 janvier 2026 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à La SCI Amkara et précise que ce dernier subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre son locataire défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 6 506,83 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter à M. [N] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur le constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à M. [N] le 7 juin 2025 pour un montant en principal de 2 500 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2025 (délai de deux mois prévu par le commandement).

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis cette date.

Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que M. [N] reste lui devoir, la somme de 6 506,83 euros au 29 janvier 2026.

Non comparant, M. [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 506,83 euros correspondant :

Aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 8 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;A l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (29 janvier 2026).

Enfin, M. [N], qui occupe les lieux sans droit ni titre, sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 29 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective des lieux. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

M. [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2024 entre La SCI Amkara et M. [D] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation 9 rue Traversière Saint Jean à Chartres (28000), sont réunies à la date du 8 août 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SARL DES BOCHETS, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [D] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de La SCI Amkara, la somme de

6 506,83 euros (six mille cinq cent six euros et quatre vingt trois centimes) à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 29 janvier 2026 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 2 500 euros à compter du commandement de payer, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [D] [N] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de La SCI Amkara, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, sans indexation ni variation, à compter du 29 janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [D] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement ;

REJETTE la demande formulée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION